“實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套，加大中央財政補助和金融、用地等支持，以改革創新的舉措、堅持不懈的韌勁啃下“硬骨頭”，兌現改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的承諾。”
——摘自2017年5月24日國務院常務會
最近有很多朋友來問在明律師關於棚改的問題。說實話，棚改雖然就是兩個字，但要解釋起來真不是一件容易的事，字面上來看，棚改就是城市棚戶區改造。但你如果要細緻的追究起來，比如什麼樣的情況算是棚戶區？拆遷能拿到多少錢？拆遷時要錢好還是要房好？還真都是些讓人撓頭的問題。
面對這些個問題，只能很抱歉的說一句，在明律師也不知道，因為這些答案在各地落實的時候，都會有存在不同的情況。在住建部的網站上，有一個專門的頻道叫做“棚戶區改造”，裡面的信息多不勝數，真要把各地的情況全部捋清楚講明白，估計年底住建部開大會的時候討論個幾天也都未必能搞明白。
雖然問題很複雜，但今天在明律師還是試圖來講一件這個問題，希望能給大家一個大致的輪廓，讓關心的朋友在遇到問題時，有一個可以追尋答案的方向。
要講棚戶區，這其實是一個很久遠的故事。在一些城市裡，還存在不少上世紀五、六十年代的自建住房、集體宿舍（有的地方叫筒子樓），不管是從使用年限來講，還是從城市發展角度來講，這些房子都已經到了該淘汰的時候。除了這些老房子，還有就是城鄉邊緣的農民轉為城鎮居民之後的居住房屋，俗稱城中村。在明律師幾年前去過一個位於北京海淀區的城中村，你很難想象，在那麼繁華的海淀，還有一個連供水都無法保證的地方。如果你站在那樣一個環境下來看，棚戶區改造對於老百姓，真的是一個改善居住環境，改變生活狀態的好機會，是一個大大利於民生的事情。
那麼，什麼樣的棚戶區是需要改造的棚戶區呢？是老破小，還是髒亂差？抱歉，這些你很容易理解的形容詞，在法律上統統沒有，各地對於棚戶區的認定都有不同的標準。但我們一般認為，那些城市中結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、採光通風差的房屋集中的地方，都是需要被改造的棚戶區。具體你家是不是屬於棚戶區，建議你上當地的住建委網站查詢一下相關的標準，或者直接諮詢當地的專業人士。
雖然說棚戶區改造是一件好事，但畢竟牽扯到很多人的住房問題，在拆遷過程中，也難免想要多爭取一些補償，這都是人之常情。於是，拆遷能拿多少補償，就成為了大家最關心的問題之一。棚戶區的改造和樓房的拆遷還不太一樣，樓房的拆遷講究一個市場比較法，你拿的補償款相對於隔壁老王的來說，不會相差太多。但在棚戶區不一樣，你可能跟鄰居就是拿的不一樣多。
為什麼會有這樣的情況呢？因為棚戶區存在太多歷史遺留問題，有的產權資料不完整，有的證載面積小於實際居住面積，還有違章建築的認定問題，凡此種種，都會讓你最後的補償不一樣。據在明律師瞭解，在安徽一個叫安慶的地方，這些問題就處理的比較好，當地在棚改過程中引入了法律顧問制度，在一個涉及300多戶人家的棚戶區改造中，法律顧問通過合法合規的程序，最大限度地維護了他們的合法利益，讓每戶增加的徵遷補償款從四五萬元到十多萬元不等。
最後一個問題，拆遷補償是拿錢好還是拿房好，有人可能會覺得，拿房穩妥，畢竟以後還有一個安身立命的地方，但許多實踐告訴我們，你認為的穩妥可能會存在很多問題。比如許諾給你個期房，說好一年搬進去，最後三年才搬進去；比如是給你房子了，但你原來住在城裡的老破小，後來搬到了離城市幾十公里的大郊區，可能連買個菜都不方便，生活體驗是不是提高了還真不好說。所以，你想要拿房可以，但一定要慎重簽訂拆遷合同，必要的時候請專業人士把把關。
再來說拿錢，這兩年國家推行貨幣化安置取得了很好的效果，今年早些時候國開行停貸的事情鬧得沸沸揚揚，在明律師在這裡不想多說，因為這個事情跟城市發展的關係比較大，與個人的關係就稍微小一點。對於個人來說，在選擇拿錢補償的時候，要好好看一看這個價位能不能在當地買到一個差不離的房子，如果可以，那就選擇拿錢走人。退一步講，你可以立馬搬進新房；進一步講，如果房子升值了，還有點賺頭。
作者|在明律師
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