观点地产网8月28日下午五点半左右，香港雨声淅沥，位于中环的四季酒店四楼还涌动着一群媒体人的身影，他们有些三五成群，普通话、粤语有时还夹带着几句英语的交谈声此起彼伏。
媒体集聚在一起，自然是为了捕捉新闻。这一天，香港上市企业佳兆业要就中期业绩接受来自投资者和媒体的审视和提问。
佳兆业管理层一行六人落席就坐后，这场业绩会也正式开始。这时候，大部分的媒体都会发现，台上的六人之中，除了该公司主席兼执行董事郭英成、独立非执行董事饶永、高级顾问谭礼宁、行政总裁兼执行董事麦帆之外，有两位高管的职务都带有“财务”二字。
一位是坐在台上最里边的财务部总经理吴建新，另一位是坐在最外边的首席财务官刘富强，后者在6月11日才从德意志银行转投佳兆业。
安排两位财务大臣坐镇，也从侧面显示出佳兆业在这场业绩会中多次提及的“今年最重要的任务是降负债”。
两年前重组成功演绎再次归来之后，佳兆业的财务报表上净负债率一直居高不下，2017年末是300%，半年之后下降至258%。在中期业绩会上，佳兆业称短期目标是减至200%以下。
郭英成表示，在国家“降杠杆、去负债”的政策背景之下，佳兆业也非常重视债务问题，上半年也降了一些负债，“下半年要提高销售，还会进行多方面的合作，卖掉一些不是重心的资产来降低我们的负债”。
提高销售、加速回款成为降负债的首要手段。不过，从上半年的财报来看，1-6月份，佳兆业累计合约销售为253.19亿元，与去年同期相比增长仅12.7%，在同行50%乃至100%的增速里，步伐显然有点缓慢。
郭英成坦诚，上半年销售增长还是有点慢，一方面是货量不多，另一方面是在一线城市里面，受到限价、限贷的影响。不过他续称，下半年的货量会比较大一些，特别从9月份开始，“希望能够把经营、销售目标给补回来”。
据麦帆现场介绍，下半年佳兆业的可售货值为831亿，主要集中在三季度末四季度推出。其中，位于深圳的四个旧改项目深圳坂田佳兆业城市广场、佳兆业未来城、平湖佳兆业广场、佳兆业盐田城市广场提供的可售货值为437亿，而深圳百灵达项目、广州旧改项目、上海徐行振项目合计能提供394亿元的货值。
除了提高销售、加快回款，在项目层面上进行股权合作以及出售非核心资产，也是佳兆业降负债的手段之一。郭英成表示，资产的合作与买卖，无论项目也好或者在哪里也好，有适合的佳兆业就会去做。
“我们做商业的，不是买就是卖，我觉得无论在哪里，只要是价格OK的，都可以。”
目前尚未知下半年佳兆业能减掉多少负债，不过在7月份已通过一场收购，间接地让自己背上了70多亿元的负债。
观点地产新媒体了解到，7月11日，佳兆业通过旗下子公司海南罗胜特投资接盘中弘的如意岛项目。
虽然公告显示上述交易价款仅为14亿元，但种种复杂的交易款项背后，最终佳兆业需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。
业绩会现场，谈起为何这场收购，郭英成颇有情怀地表示：“虽然我祖籍是潮汕地区，但我是在海南长大的，对海南岛有比较深的感情。”
“正好有这个机会，中弘股份想卖掉这个如意岛。”郭英成续称，佳兆业是在债权人同意、有政府支持、有城市规划这三个条件都具备的条件下，才续做这个交易的。
“海南岛的发展，未来看会更好一点。”郭英成坦诚，佳兆业是想推动如意岛收购的，但现在不明朗因素还比较多。
以下为佳兆业集团控股有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：公司下半年会加快资金周转，具体的措施是什么？今年上半年汇兑损失很高，造成净利润率的下降，有做对冲措施吗？为什么今年上半年合同销售增长会只有一成左右？
吴建新：三个问题，一是下半年加速资金周转的方法，围绕着资金周转，我们会做以下几方面工作：一是加快资产销售，二是加大回款力度，今年回款比例是达到85%，比去年75%提高了；三是在保证质量的同时，加快工程建设的速度，以及提高去化速度。
第二，汇兑损失，汇兑损失的确从上半年来看，报表体现了负向的增长、有负向的利润亏损。目前来说佳兆业没有对冲的计划，但是根据下半年的汇率变化，我们会积极采取相应措施，如果有需要的话会及时跟进。
第三，上半年的合同销售同比只增长了10%左右，这是跟整个市场的大环境分不开的。在国家宏观经济政策的作用下，在房地产销售的趋严管理的政策下，佳兆业还可以保持10%的增长，在业内来说算是比较不错的了。
上半年推货相对少一些，下半年9月份以及第四季度是推货高峰期，因此下半年的合约销售会有比较大的增长。
饶永：销售为什么只增长一成？这是符合稳健政策。因为有大环境影响还有自身的调整结构、资产结构、负债结构。在国家宏观政策、调控政策严厉之下，可以达到一成的增长已经是不错了。
现场提问：去年上半年收入保持高速增长，但每股盈利有比较明显的下滑？非控股权益也有明显的增长，跟现在合作是相关的吗？融资成本有明显提高，未来情况会不会有所变化？
刘富强：在每股盈利来讲，去年有股权激励，所以总股本增加了，每股盈利有下跌。第二个问题，我们也有其他合作伙伴或开发商合作，所以在那方面，如果项目有盈利的话，也有一些非控股权益。
关于融资成本，今年平均8.4%，境外8.8%，境内8.1%，比去年下降了一点点，也不是差太远。下半年融资环境比较紧张，但佳兆业在5月份也拿了AA+中诚信证券评级，所以我们在除了银行或者非银行的融资之外，也可以多渠道做不同的融资。
现场提问：请问郭主席，之前有跟中弘做收购如意岛的动作，请问是否有跟中弘王老板商讨，现在整体市场以及填海项目的调控都非常严格，对于如意岛计划怎么样？大概什么时候可以进入佳兆业的销售里面？
郭英成：关于房地产特别是下半年，整体都很不错，为什么上半年佳兆业销售只增长10%？首先上半年的新货不多；二是在一线城市里面，受限价、限贷的影响，所以销售增长还是比较慢的，下半年货量会比较大一些，特别在9月份开始，货量是很大的，所以也希望能够把经营、销售目标给补回来。
在国家大政策下，根据企业实际情况，我们也在去杠杆、降负债。上半年由300%降到250%左右，这还是做到了。所以下半年要提高销售，还会进行多方面的合作，卖掉一些不是重心的资产降低我们的负债，希望把负债控制在合理、安全的水平。
关于再融资问题，我们上半年和下半年的融资，还是比较顺畅，虽然整个行业都非常紧，佳兆业以相对谨慎的态度来看待下半年。
关于融资成本问题，从整体上来讲，这是在涨的，尤其房地产这个行业，不过也看到国家出台相关政策都是以稳为主，尤其房价不能涨得太过，这方面佳兆业也是响应国家政策，遵守国家政策。
关于投资海南岛，我是在海南岛长大，我对海南岛有比较深的感情。虽然我祖籍是潮汕地区，但很小的时候就去了海南岛。
关于如意岛，正好有这个机会，中弘股份想卖掉这个岛，我们要具备三个条件情况下，比如说债权人同意、有政府支持、有城市规划，具备这三个条件、我们才会做、才能做这个交易。
我们也很想参与这一块，但是海南岛的发展，未来看会更好一点，我们希望能够推动收购，但是不明朗因素还是比较多。
现场提问：今年降负债降到多少？在下半年或者明年初的拿地策略怎么样？会不会拓展在大湾区以外的地方多一些？
刘富强：负债我们是继续持着现在的进展，目标退到200%以下。
拿地方面，我们当然有现金预算，希望可以拿全年240亿投资，但会根据每个项目本身的回报、项目负债而调整，决定买不买。
除了大湾区之外，我们在长三角、大北京环地区等布局，都会根据在当地的供货、土地储备来进行调整。
郭英成：全国所有的地产开发商都在讲“大湾区”，但大湾区要发展还是要有一个过程，现在国家在加快步伐。
佳兆业在大湾区的部署、发展已经二十年了，尤其在广州、在深圳、在中山、在惠州、在珠海，有70个旧城改造或产业的项目发展，所以在这方面的土地储备是相当不错。
当然来讲，下半年还是有很多挑战性，希望遇到有合适的东西，要先研究，现在的发展都是以现金流为主、以工程为主。
现场提问：在宏观调控、融资环境紧缩的背景下，佳兆业对健康、足球、文体等多元化业务的进一步的布局策略是什么？是否会有所调整？
郭英成：关于多业态，因为佳兆业有一大板块是城市更新项目，尤其在深圳、广州，每一块大的地里都有教育、医疗、科技等产业，还有地产，包括商业、酒店等。
这一块能够在未来带来更大的贡献，当然佳兆业的主业还是以地产开发和城市更新为主。
现场提问：刚刚提到出售非核心资产，哪些才算是非核心资产？公司主要做旧城改造项目，会不会因为做了太多这些项目，导致增长放慢，现金回款也慢了？最后想请问，您儿子投资康宏失败，会不会也影响到您自己的个人时间，或者心情方面会不会都会有影响？
刘富强：净负债方面，主要还是时间，我觉得是很乐观的，可以看到我们是有明确决心，是要降到200%。
非核心资产没有一定的定义，出售资产，主要看合作方或价格，如果是部署大湾区的，我们会更加谨慎出售。
郭英成： 至于旧城改造，很多人看到都是负面，但对于佳兆业来说，是在挖矿的。
因为在深圳、在广州拿一个旧城改造是不容易的时候，很多时候都需要经过招投标的，因此我们觉得旧城改造是公司最有核心竞争力的一个板块，现在也保持良好发展，每年都会贡献100万平方米的土地，给地产公司进行开发。
关于我儿子买康宏的事情，我觉得老爸支持儿子也很正常的。我精力很充沛，一天可以工作18个小时，如果你加一些时间给我也可以。最主要是可以学习、最主要是有钱可以赚。
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