何為整體評估報告與分戶評估報告？對被徵收房屋進行評估，只評估整棟建築的價值可以嗎？本文，來看在明律師紀召兵代理的一起訴徵收補償決定的案件，理解《國有土地上房屋徵收評估辦法》對分戶評估規定的意義……
【基本案情：被棚戶後被強拆】
“物華天寶、人傑地靈”是初唐詩人王勃在《滕王閣序》中對南昌的評價。作為中國重要的光伏產業基地，南昌市邁入了高速發展城市的行列，由此而來的南昌市舊城區改造工程也穩步推進。李女士等數位委託人本來在南昌擁有合法居住的房屋，且房屋周邊基礎設施條件良好，完全不符合“棚戶區”、“舊城危房”的概念，卻被地方政府實施了強制拆除。強拆發生後，姍姍來遲的《徵收補償決定書》並沒有給他們帶來災後重建自己生活的信心。為了爭取自身合法權益，李女士等人向北京在明律師事務所的紀召兵律師尋求幫助。
【辦案經過：只評估整棟樓的評估報告不合法】
面對此份《徵收補償決定書》，紀召兵律師提出了以下幾個行政行為違法點：
（1）作出此《徵收補償決定書》所依據的事實嚴重不清，對李女士等人的補償安置條件顯失公平；（2）《徵收補償決定書》送達程序違法。為了維護委託人的合法權益，紀召兵律師當即決定對作出此《徵收補償決定書》的南昌市東湖區人民政府提起行政訴訟。
一審庭審中，被告區政府擺出了多份證據材料，以證明自己所作《徵收補償決定書》的合法性，並堅持認為已經給予原告的貨幣補償金額合理、公平，能夠滿足原告的生活需求。紀召兵律師仔細研究了被告所提供的證據材料，發現據以作出《決定書》的關鍵性文件——《房屋評估報告》存在重大的實體錯誤。該份《房屋評估報告》只是對李女士房屋所在的建築進行了整體性評估，並沒有充分考慮李女士房屋的個體差異。這種粗糙的行政行為，必然會損害行政相對人的合法權益，也必將是不被法律所容忍和接納的。
根據江西省《國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》的相關規定，房屋徵收部門應當在考慮多重因素的情況下，對被徵收人進行分戶評估，並將分戶評估報告送達被徵收人。由此可見，被告並未按照法定的評估要求對李女士等人的房屋予以評估，而是採取了“大鍋粥”的不合法形式對整棟建築進行評估，必然導致評估標準被惡意壓低，而進一步體現在《徵收補償決定書》中的也就是補償標準的不合理偏低。
最終，一審法院採納了紀召兵律師的代理意見，判決撤銷了被告所作出的《徵收補償決定》，被告不服一審判決又上訴於江西省高級人民法院。省高院最終以（2018）贛行終412號行政判決書，駁回了被告的上訴，維持了原判。
【律師說法：個體價值的勝利】
法國偉大法學家、社會學家孟德斯鳩在其著作《論法的精神》中有一句膾炙人口的名言：“在民法慈母般的目光中，每一個個人都是一個國家。”這在當代中國的行政法體系中也得到了一定的體現：即每一個行政相對人，都應獲得合理的重視與對待。紀召兵律師認為，行政機關絕不能僅僅將公民當作統計數據，而是應該在當行政行為牽涉公民重大合法利益的情況下，儘可能全面的考慮每一個公民的合理訴求，並作出行政決定。紀召兵律師用實際行動詮釋了這樣的道理：行政機關應當綜合考慮每個公民，謹慎履行職權，否則終將自食其果。（於易生/文）
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