7月31日，深圳發佈《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，增加“限售”“限離”“企業限購”等內容，打擊了投機炒作的空間，深圳商品房投資熱潮也隨之逐漸冷卻。
近日，記者在深圳走訪中發現，深圳福田有投資客一次性購買20套回遷房。
可見，投資客在深圳並未銷聲匿跡，其將視線從政策嚴苛的商品房中脫離出來，轉而投向了目前政策和法律都仍處於灰色地帶的回遷房，在抬高回遷房價格的同時，從中獲取了較大的利潤。
事實上，隨著深圳樓市調控的進一步加碼，商品房的投資熱潮在悄然退卻，然而舊改的資本狂歡才剛剛開始……
投資舊改，房價可能“翻三倍”
深圳樓市在限購、限售的調控加碼下，新房投資潮逐步冷卻已是不爭的事實，而部分投資客為了瓜分粵港澳大灣區資本“大蛋糕”，將目光轉向了城市更新“不限購”“不限貸”的回遷房項目上。
“如果我有錢，我也想買回遷房。”趙文(化名)是深圳龍崗區平湖舊改項目的售房中介，他向記者感慨，如果現在購入這套位於平湖輔城的回遷房，明年至少漲三分之一的價格，即上漲7000元/平方米，如果等到5年後成功回遷，那麼整套房產價格翻三倍也有可能。“
這棟轉售5套房，這幾天就有70多個客戶過來，來這裡都是打算投資的，利潤很大，都是關內或香港來的客戶，因為不限購，也不怕賣不出去。”
相比政策嚴苛的商品房，目前沒有任何政策限制的回遷房成為了“投資熱土”，趙文售賣的平湖回遷房也打出了“不限購、不限貸”的醒目宣傳語，炒舊改的利益鏈正在一步步迂迴式地套取鉅額的投資利潤。
對於投資客而言，深圳的樓市調控政策已愈發嚴苛，炒商品房能獲取的利益空間也逐漸縮小。
據深圳房地產信息系統中數據，2016年10月推出“深八條”後，深圳新房均價連續21個月下跌，從55611元/平方米下跌至54093元/平方米。但其成交量卻平穩上升，據中國指數研究院數據顯示，2018年上半年深圳市共成交128.86平方米的商品住宅12804套，成交套數同比增長21.92%，成交面積同比增加22.34%。
記者留意到，一方面深圳新房成交量在平穩增加，另一方面新房成交的群體逐步由投資客向剛需戶慢慢轉移。
事實上，近日來深圳市對樓市調控的再度加碼，也迫使相當一部分投資客對新房與二手房的投資“退潮，繼而把目光轉移至灰色地帶的回遷房中。
炒房客的斂財利益鏈曝光
記者調查發現，投資客炒回遷房已經形成了固定的利益鏈條，目前舊改項目推進一般要經過三個流程：意願徵集階段、開發商簽約獲得指標、拆完回遷，在每個過程中，投資客都能進行套利。
售價不到商品房價格1/3，外加“不限購”“不限貸”，回遷房無疑有巨大的升值空間。記者走訪寶安區、龍崗區多個大型舊改項目，包括佳兆業南門墩舊改項目、寶安集團茂盛村舊改項目、京基木棉灣舊改項目以及綠海城平湖舊改項目，發現均有回遷房進行出售。
“一有風聲就開始升，你們有錢投資這個就最划算了!”中介周姐(化名)熟稔地向記者透露炒舊改的玄機。“木棉灣舊改項目在2012年京基集團剛入駐時，房價僅為12000元/平方米，而隨著舊改過程的推進，目前價格已攀升到29500元/平方米。”
當記者質疑是否真的有這麼好賺時，周姐趕忙“打包票”說道：“不要看現在木棉灣29500元的單價，開始拆了每平方米就能漲個三四千元，如果等到正式回遷，拿到紅本，那價格就可以和附近的商品房一樣，至少5萬元/平方米。”
記者調查發現，投資客欲從炒舊改套取鉅額利潤，而為了能加快舊改進度，開發商同樣對這類炒房行為持默許態度。京基集團木棉灣城市更新處人員告訴記者，他們會向投資客主動推薦中介，因為投資客購房後會立即簽約，有利於提高項目簽約率，加快舊改進度。“你要的話，我這邊可以推薦合適的中介給你，如果要大點的，我們幫你留意一下，我們城市更新處偶爾會有賣房的人過來，買下來就立即簽約。”
周姐還透露，投資客在每個階段都能獲得利益，有很多人等不及拆完回遷這個階段，就會在意願徵集階段時買入，在獲得指標後售出，短時間內可以獲得翻倍的收益。“投資的人嚐到拆遷的甜頭，專門去買那些剛有風聲的房子，木棉灣有個業主手裡十幾套，賣了幾套房去旁邊再買舊的，那邊的舊改房不到2萬元，再等有指標的時候賣出，很容易翻倍。 ”
趙文也向記者坦言，投資客一般在舊改項目立項前就聽到風聲，然後蜂擁過來投資，平湖舊改項目有一整棟樓54套回遷房出售，不到20天全部賣完。以綠海城平湖輔城坳舊改項目為例，目前一期已經開始簽約，但二期還在意願徵集階段，價格僅為16000元/平方米，如果二期等到和開發商簽約的階段，就能賣指標，至少能上升7000元/平方米。趙文告訴記者：“那些牆上印著‘拆’字的已經和開發商簽了約，也就是可以賣指標的，比二期價格要貴一些，現在幾乎都賣光了。”
回遷房4年內的投資總回報率高達275%
1）
一幅由中介公司製作的宣傳海報顯示，綠海城平湖輔城坳舊改項目分為意願徵集、籤協議、拆遷、打地基、封頂以及交樓等6個階段，每個階段的售價也節節上升，每平方米分別為16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程預計需要4年時間，價格增長幅度驚人。趙文表示：“樂觀估計，明年就能開始簽約，大概4年後就能交樓。”
按此計算，購買回遷房在4年內的投資總回報率高達275%。
2）
記者走訪趙文所說的綠海城平湖輔城坳舊改項目，發現一期部分已經動工拆遷，大部分房子在牆上印著“拆”字，該舊改項目由深圳綠海城集團負責。
綠海城城市更新處相關負責人告訴記者，“投資客要賺錢跟我們沒關係，投資客購買回遷房後，綠海城可以和他籤賠償合同，但這一切要建立在綠海城公佈的賠償標準上。”
購回遷房風險暗藏
投資客為什麼如此熱衷於回遷房?
1）
據深圳市城市更新2018年半年報數據，全市已列入城市更新計劃的項目數為693個，計劃批准拆除重建用地面積累計52.84平方公里，其中確定實施主體的有156個。
目前進行舊改的小產權房，多是針對舊住宅區、城中村及舊屋村，這些房子由於歷史遺留原因，不能公開交易，房價只有同地段商品房價格的1/3至1/2，但如果能夠順利回遷，就能拿到紅本(商品房房產證)，搖身一變成功“轉正”。
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深圳小產權房能夠落戶了？當心被忽悠！
小產權房有好多種
無監管的私下買賣需謹慎
其實編輯一直對小產權房知曉的不是太多，瞭解到的有3種。
1、村委統建樓是由村委開發統一建設或與開發商合作，再出售給村民或者其他個人的建築，無紅本，二手交易需一次性付款，由村委見證交易。
2、農民房也叫村民房，是農村村民私人修建的房子。
3、集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。
編輯找到本地朋友諮詢了一下小產權房落戶的情況。朋友表示一頭霧水，並沒有聽說這方面的政策消息。 這讓編輯陷入了迷霧。
朋友表示，他們的房子叫農民房，自建的，他們所有的房屋信息都在村委的系統裡，沒有本，只有一張歷史遺留回執。
朋友解釋道，農民房按道理是不能交易的，但架不住私下交易。買賣農民房不安全，問題很多。你不能保證賣家背後的動作，畢竟沒有監管，懸著心買賣。
“像我們村裡，有一些人賣房子，有時連著地也一塊兒賣。手續簡單，去村委改個名字就完事了。”
外來人口不能在農民房立戶
農民房沒有本，正常情況是不能落戶的。但是本地村民卻是被允許落在自己的房子上的。
外來人口如果想要落戶，只能掛靠在集體戶口上。這裡朋友舉了個例子，
“有個人買了村裡的房子，他的戶口就落在了集體戶上。因為他家不是本地人，所以只能是集體戶口。與我們的情況不一樣，不是說買了我們的房，就能單獨立戶了。”
朋友表示，自己的農民房，外來人是肯定不可能獨立立戶的，頂多掛靠他。
統建樓,集資房能否立戶
改名是最關鍵的問題
之後，朋友又談到了另一個類型的村房。統建樓和集資房。
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朋友告訴我，他們村裡有幾十套房子，建的跟商品房一樣，就是他們概念裡的小產權房。這幾十套房子雖是村集體建的，但也得自己掏錢買，比外面的商品房還便宜好多。
這種房子應該就是村裡修建的，給村民分的房子吧。但是這個房子的戶主名如果一旦確定，就不能更改，是誰家的就是誰家的。（歡迎各位留言指正）
但是編輯瞭解到，似乎這類型的房子，有些村也是可以出售的。就看這個村對於改名這件事情，管的嚴不嚴了。
比如個別村，只要花2萬塊錢就能把名字改了。有些村，基本只能掛靠本地人來完成交易，相當於還是別人的名字，沒用。
2
另外，朋友說他們那邊還有一個房子，是和開發商合作建的房。也是要買的。但是又跟他們村那幾十套房子不一樣。
各家各戶都有名額去買一套房子。各家派代表去抽籤，抽到哪套給哪套。
這種類型的房子，其實也是小產權房的一種，是村委和開發商合作的以賣樓賺錢為目的的房子。（歡迎各位留言指正）
落戶、立戶大不同
申請立戶情況至今未有定數
1
一個成功落戶的案例裡提到，他去辦理立戶的時候，派出所要求他提供這些：
掛靠人身份證原件；購房合同；律師見證；孩子出生證；結婚證；戶口卡；近三個月水電費發票或收款收據，全部原件及複印件都要。
但是也有人無法成功獲得派出所的支持，每個派出所的口徑都不統一。
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另外，編輯還聽到了另一個聲音。則是表示，“村委統建樓不是一直都可以落戶嗎？”
這個說法解釋了，其實一直都可以落戶。可是要分清，落戶和立戶的區別。
立戶是獨立的戶口本，落戶包含了落在了集體戶口。（歡迎留言指正）
落戶是從掛靠集體變為單獨立戶
前提是你已是深戶
此外，有一個說法也引起了編輯的注意。
此番“落戶”是指你本來已是深戶（含集體戶），現在允許你遷戶到你名下的小產權房。但是非深圳戶口變深戶還是得走積分入戶。
如果真是這樣，那麼對於沒有取得深戶的人來說，沒什麼意義。對掛靠集體戶口已久的人來說，是個好消息。
到底是要啥材料？
有沒有相關材料文件？
這邊編輯分享一個蒐集到的深圳戶口立戶申請材料介紹，
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注意，申請立戶的小產權必須名字是你本人的。
立戶成功的都是一手房，
而為什麼是一手？
成功落戶小產權房的案例，都提到，派出所要求只有一手能落戶，二手不行。
因為要求提供購房合同、收據，這個收據是開發商開的，如果是二手，那就沒有開發商的收據了。所以二手的提供不了開發商的收據，入戶不了。
總之，投資需謹慎。小產權房缺乏有力監管，以及穩妥的政策依託，許多不良的交易情況時有發生。
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