8月27日，十三屆全國人大常委會第五次會議召開，會上討論了一系列和我們息息相關的問題。

日前，一年一度的全球央行年會也在美國召開，由美聯儲主席鮑威爾領銜的眾多全球央行人士將齊聚一堂，共同討論經濟和貨幣政策。

其中有樓市的3條消息：央行悄悄“加息”、“居住權”將被寫入法律和住房土地到期如何解決引起了我們極大的關注。

央行“加息”

8月27日，央行央行公佈了“2018年中央國庫現金管理商業銀行定期存款（九期）招投標結果”，中標利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。這透露了央行引導市場利率小幅走高的意圖。

下面我們看一下今年3月以來央行“中央國庫現金管理商業銀行定期存款”的中標利率情況：

所謂“中央國庫現金管理商業銀行定期存款”，是央行把國庫裡的錢，交給商業銀行保存，這個過程一般會通過招標方式進行。

中央國庫裡的錢，主要來自財政收入。國庫資金會存放在央行，獲取比較低的利息（一般為活期存款、活期利息）。所以，企業交稅會帶來市場流通的貨幣減少，相當於緊縮貨幣。為了保持市場流動性，央行會定期把中央國庫裡暫時用不到的錢，通過招標以定期存款方式放在商業銀行。

這樣做有三大目的：

第一，讓中央財政資金獲得更高的收益；

第二，這相當於向市場投放基礎貨幣；

第三，通過中標利率，央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號。

從上述表格可以看出，今年4月以來，中標利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出現了顯著下降。等到7月23日，國務院常務會議就傳出了貨幣政策和財政政策轉向的重要信號，隨後7月31日的政治局會議予以了認可。

知名財經博主劉曉博，央行“加息”對樓市顯然構成利空。他猜測央行之所以要引導市場利率走高，是因為2個原因

第一，美聯儲有可能在9月下旬繼續加息，這樣中美利差會進一步倒掛，將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問題？當然最好是市場利率走高。

第二，中美博弈，或許讓人民幣很難繼續貶值。因為繼續貶值，會招致美國進一步加稅，意思不大。所以，最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個消息是否屬實，我不知道。但央行已經“將金融機構遠期售匯業務的外匯風險準備金率調整為20%”（此前準備金率為0%），重啟了所謂的“逆週期因子”，都是為了制止人民幣進一步貶值。

此次央行“加息”意在穩定人民幣匯率，希望中美博弈緩解。年底前中國央行如果有加息，也主要是這個意思。

居住權“入法”

8月27日下午，民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。

所謂“民法典”，是民事權利的宣言書和保障書，是系列民事法律的彙總。如果說憲法重在限制公權力，那麼民法典就重在保護私權利。我們可以說“憲法+民法典”構成了公民國家的基礎，民法典的重要性僅次於憲法。

據報道，此次“民法典各分編草案中有關婚姻家庭編部分”，不再保留計劃生育的內容。這意味著如果通過，計劃生育可能被徹底放開。

在“民法典物權編草案”裡專門規定了“居住權”：居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

據媒體解釋，規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

這是什麼意思呢？比如甲自己購買有一套住房，現在他退休了，退休金不多，生活質量不高。為了提高生活質量，甲跟一家保險公司簽署了“住房養老協議”（倒按揭），每月從保險公司獲得8000元的生活費。到甲去世後，保險公司根據協議結算，房子歸保險公司，如果有多出來的價值，則歸甲的法定繼承人繼承。

從甲把房子抵押給保險公司，獲取生活費開始，到他去世為止，這套房子雖然抵押了，但居住權歸甲本人，這個權利需要在法律層面明確。

再比如乙購買了政府的“共有產權住房”，相當於按照6:4的股權比例，跟政府聯合購房，乙佔60%的權益，政府佔40%的權益。但只要乙擁有這60%的權利，房屋的居住權是100%歸屬乙的，政府不得要求40%的居住權。這也需要明確。

當然，在租房中也存在居住權。有了居住權，租戶才能給子女申請學校。但是請注意，法律是這樣規定的：“居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅”。這裡面“登記”是關鍵，“登記”的意思是說，你的租賃合同要去“街道辦”備案，也就是交稅。而之前的很多租賃，事實上是偷稅漏稅的。

以後，如果你要“居住權”，那麼請籤租賃合同、交稅、到政府備案。

住宅的自動續期

8月27日消息，民法典各分編草案27日提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。

其實早在今年5月7日更新的《物權法》中，就已經對住宅建設用地使用權期間屆滿如何續期的情況作出了相關規定。第十二章建設用地使用權中的第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新表示，目前，關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。目前的法律條文由於缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，難以操作。

依據《物權法》的相關規定，住宅建設用地使用權到期後，在程序上無需公眾申請自動續期，針對這一點理論業界已達成共識不存在爭議。但關於續期時是否需要繳納相關費用，此次尚屬首次提出。

對於具體續期繳費的方式，楊立新認為，可以從三個方面來考慮：對於不夠70年的，到期後必須都續期到70年；70年到期後自動續期，相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期後經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

2016年溫州爆發了國有建設用地使用權20年到期事件，國土資源部對住宅建設用地使用權屆滿自動續期一事作出了表態。國土資源部副部長王廣華表示，對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理，國土資源部出臺了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

但是，此次修訂，反而誕生了一個“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”的說法。具體再怎麼辦，我們也就只能安心等消息了。

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