目錄
十六、榮盛發展
十七、金科地產
十八、中南置地
十九、正榮集團
二十、陽光城
筆者按：
2018年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去槓桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯（尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向）。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，並已正式進入“大魚吃小魚”的時代。
為使讀者清晰的認識當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向，筆者整理了前50強地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢的相關信息，同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。
十六、榮盛發展
榮盛發展作為由河北省發家的龍頭企業，房地產收入有相當一部分來自於河北地區（2017年佔比超30%），由於其深耕的“京津冀”地區今年以來人口處於淨流出狀態，其受單一市場地產調控的影響較大。在地產調控趨嚴，地產融資渠道緊縮的現狀下，亦加大了其流動性風險。先前其大舉融資亦造成資本結構的隱憂。公開資料顯示，其前三大股東均存在股權高質押的情況，逐年上升的資產負債率於期內達到新高（84.68％）。
（一）戰略調整
面對市場和業務的發展現狀，榮盛發展2018年做了如下戰略調整：
一是穩步拓展“長三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市，選擇性地佈局中西部中心城市及周邊區域。根據公開資料顯示，河北地區貢獻的收入比例已下降到2017年的30.1%，2018年將進一步實現減少對單一市場區域的依賴；
二是順應行業發展潮流，制定了由傳統的房地產開發企業逐漸轉型為“大地產”、“大健康”、“大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略格局；
三是2018重金佈局文旅項目，如浙江餘姚馬渚鎮6000畝小鎮、武漢1500畝旅遊度假區等，（擬）佈局文旅項目已達28個；
四是與奧地利KYATT簽訂合作協議，在中醫中藥、旅遊、養老、冬奧會、酒店業等領域開展合作，如“康旅”板塊是大健康和泛文旅的組合，涵蓋旅遊、度假、養老養生、康復、醫療、生物及生命工程全產業，目標是成為全國領先的新型康旅度假生活方式運營商。
（二）拿地策略
一方面主要通過股權收購、招拍掛、舊村改造、產業園區等多種方式獲取項目。另一方面2018年將繼續順應京津冀一體化的趨勢，加大對京津冀區域市場的拓展力度，提高區域的覆蓋密度和項目儲備的比例。同時，著力研究“長三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周邊區域，做好項目佈局。
（三）核心融資
1.3月份，2018年度第二期非公開定向債務融資工具（PPN）在全國銀行間債券市場發行完成，融資金額70億；
2.5月份，2018年度第三期非公開定向債務融資工具（PPN）在全國銀行間債券市場發行完成，融資金額5億元，利率為7.3%，成本在同行水平中最高；
3.2018年融資計劃中，將以項目開發貸款融資為主，以發行公司債券、中期票據、信託、資產證券化及其他新型融資方式（即在2017年就已著手探索的“超短融資券”和“產業供應鏈融資”）為輔。
十七、金科地產
金科地產作為根植於重慶的開發商，跟其他地方龍頭企業面臨的問題類似。一方面地產業務對單一市場依賴相對較大，根據公開資料顯示，從2017年新增土地城市來看，重慶佔比 43.71%，容易受地方政策調控的影響（預計未來2-3年重慶地區仍將成為公司業績的主要來源）；另一方面外拓的需求導致公司負債率較高（2017年末負債率為 85.79%）。
（一）戰略調整
公司一方面重點佈局重慶、四川、湖北、江蘇等傳統深耕地區，提出了“三圈一帶”的戰略新構想，積極拓展京津冀、長三角、成渝經濟圈和長江經濟帶；另一方面確立“一二三”發展新模式，即：一快：快週轉；兩低：低成本、低負債；三高：高質量、高效率、高增長。
在業績增長目標刺激之下，“快”成了金科的發展準則，同時提了“1671”和“6789”的週轉戰略：“1671”，即拿地後1個月開工、6個月開盤、7個月開發貸上賬、1年內現金流回正；“6789”則表示首次開盤去化率60%、年度去化率70%、公司存銷比8個月以內、竣工去化率90%。
（二）拿地策略
公司在拿地策略方面主要是通過招拍掛、收併購、城市更新和聯合開發等多種方式結合的方式，同時確立“不脫離中心城市、重點發展三四線城市”發展戰略，在“三圈一帶”的戰略新構想指導下，重點佈局——北京、重慶、南寧、昆明、成都、西安、廣州、深圳、東莞、武漢、長沙、南京、蘇州、無錫、合肥、南昌、上海、杭州、寧波、鄭州、濟南、青島、石家莊、保定、天津等區域。
2018年，金科加大對華南地區投資開發力度，將“深耕華南，擴展海西，佈局大灣區”作為區域主要戰略目標，計劃將重點拓展廣州、深圳、福州、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、珠海、江門等10個城市。
（三）核心融資
1.2018年6月份，發行金科地產集團股份有限公司2018年度第一期短期融資券，融資金額15億；
2.2018年7月份，由金科集團旗下重慶市金科商業保理有限公司作為原始權益人發起的”天弘創新-美好生活供應鏈第1-8期資產支持專項計劃”，在上交所成功獲批。
十八、中南置地
大本營在江蘇的中南置地目前其地產業務對單一市場依賴相對較大。其土地儲備52%在江蘇省內，較容易受地方政策調控的影響；公開資料顯示，其規模擴張亦帶來了高負債問題（2017年末淨負債率為233%）。另外，先前的“家族式管理”也讓中南置地意識到因此帶來的發展問題，並開始做人事制度等改革。
（一）戰略調整
根據公開資料顯示，2018年中南置地實施的戰略調整內容包括：
一是深度佈局三大城市群，加強鞏固長三角，加快拓展珠三角、京津冀，加快全國佈局；
二是降低單盤規模，提高靈活程度，降低管控成本，進一步提高公司的利潤率水平；
三是打造精品住宅、商業地產、特色小鎮（光源科技小鎮）、旅遊養生、產業園區等五大業態的全產業生態鏈，以及貼心物業、文教產業、綠色園林三大配套產業；
四是實行“高週轉+高品質+低成本+差異化”的經營戰略，從拿地到首次開盤6個月，城市公司在一線城市從拿地到經營性現金流回正時間為12個月，二線城市為9個月，三四線城市為7個月；
五是提出“六先六快”的操作路徑，助推高週轉：“六先”指“先獲取土地信息、先開展第三方獨立調研、先開始規劃設計、先對設計及施工單位進行招投標、先和政府談判以確保託底、先找合作伙伴以明確共同開發主體”。“六快”就是規劃設計要快、報批報建要快、融資要快、銷售要快、回款要快、班子組織要快；
六是倡導“共創共享”，在內部推行員工持股計劃與項目跟投並行的激勵模式。
（二）拿地策略
1.主要是招拍掛，收併購和合作開發，特別是收併購，2018加快兼併收購項目和中小型房企，預計2018年兼併收購類項目貨值佔比不低於30%；
2.踩“高蹺”式地大力挺近三四線城市，以實現全國性佈局的戰略發展；
3.為實現銷售目標做如下變革：一是加大土地佈局，即從三四線跨出到一二線城市；二是從開發模式上，由百萬大盤的開發模式轉向小盤快週轉的模式；三是提高拿地節奏；
4.拿地區域除繼續深耕江蘇、浙江、環滬、山東區域外，新進深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等29個城市。
（三）核心融資
目前中南置地主要融資方式涵蓋了公司債、海外債、ABS和中期票據等多元化的融資渠道。
十九、正榮集團
2018年房地產調控顯然已成為掣肘房地產發展最大的障礙，在眾多開發商中，正榮集團“踩對點”拿地和項目拓展的風格，為其在當前形勢下把握逆週期，鎖定豐富的優質土地儲備提供了保障。但是，跟其他房企相似，但在規模拓展的同時，亦不得不面臨融資成本不斷增長的問題。
（一）戰略調整
2018公司主要實施以下幾方面的戰略調整：
一是優化融資結構，拓展融資渠道，公司於2018年1月16日於港交所上市；
二是確定快速週轉的運營戰略；
三是正式掛牌成立正榮產業發展集團，產業定位為“美好生活城市模型”。正榮產業提出了“七四五”發展模式，分別包括：整合前沿教育、醫療健康、消費升級、品質人居、文化旅遊、頤養康復、智慧城市七大城市運營產業集群；特色小鎮、文化旅遊、區域開發、城市更新四大開發模型；園區運營、教育運營、商業運營、文旅運營、社區運營五大運營服務。此外，還佈局不同產業的合作方式，醫療產業以合作為主，教育產業以合資為主，後期以合營為目標，消費升級產業文娛類以合作為主，商業類則是強化自有品牌正榮商業；人居產業突出正榮地產及正在培育的正榮長租公寓；旅遊產業早期以合作、合資為主，遠期以合營為目標；智慧城市產業以合作為主，必要時考慮以基金購買份額方式入股；養老產業以合資為主。
（二）拿地策略
拿地策略一方面主要是通過獨自收購或合作收購等方式，繼續深耕一二線熱點城市，並把握時機向周邊衛星城市擴張，做環熱點城市群布點，如2018年選擇性進入華南以及西南部分地區。
另一方面拿地區域主要策略性分佈在四個區域（長江三角洲經濟區、中國中西部經濟區、環渤海經濟圈以及海峽西岸經濟區），拿地城市具體包括合肥、蘇州、莆田、平潭、濟南及嘉興、天津、 南京、上海、南昌及武漢。
（三）核心融資
1.境內發行30億元永續債，同時獲上交所批准發行人民幣24億元ABS；
2.5月份，正榮產業與中國工商銀行、中國東方資產管理股份有限公司、中建投信託股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰略合作協議，總額達300億元規模；
3.6月份，正榮地產擬發行優先無抵押美元債券獲“B-”評級。
二十、陽光城
陽光城開發的房地產項目集中在大福建、長三角、京津冀、珠三角、戰略城市，其中一二線城市佔比相對較大。另外，地區相對集中受地區政策調控影響的風險亦相對較大。由於其長期依賴房地產業務，轉型起步相對緩慢。此外，根據公開資料顯示，其2017年剔除預收賬款的真實資產負債率達到82.3%，整體融資成本超過7%。在當前融資環境下，不排除其2018年的融資成本繼續提高的可能性。
（一）戰略調整
一是充分利用資本市場，積極嘗試併購基金、商業地產抵押貸款、購房尾款資產證券化等融資方式；
二是從產業鏈入手加強高週轉及控成本戰略，並逐步控制負債規模；
三是佈局陽光控股旗下的環保、教育、金融等業務板塊的產業協同發展，佈局產城融合、長租公寓；
四是在產城探索上取得實質性突破，連續簽約青島童裝小鎮、常州影視小鎮、延安教育小鎮等項目。
（二）拿地策略
1.拿地方式主要以收併購、招拍掛、舊改、法院拍賣、城市更新、產城融合等， 其中招拍掛市場上拿地佔到了80%以上，要求7個多月就開工，併購類的土地一般處於公司中長期發展規劃；
2.提出了“三全”投資戰略，即：全地域發展、全方式拿地、全業態發展；
3.抓住重點城市帶，選擇性進入三四線城市；
4.拿地區域集中在大福建、長三角、京津冀、珠三角、戰略城市，集中在一二線城市（合計佔比超98%）。
（三）核心融資
1.2018年6月份，發行的10億元“2018年度第一期中期票據（永續中票）”，利率為8%；
2.2018年8月份，陽光城集團旗下全資子公司福州創力緯房地產開發有限公司通過普惠金融交易中心（大連）有限公司發行2018定向融資產品1號，融資規模5億。
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