[政策追蹤]上海市不動產登記「全.網.通」服務改革後市場解讀[全]

上海市不動產登記“全.網.通”服務改革後市場解讀

一：服務改革說明

2018年1月17日，上海市規土局官網發佈消息稱，上海市將啟動全市範圍內的不動產登記“全.網.通”服務改革。居民辦理不動產交易登記將從原來的41個自然日，縮至5個工作日。並且由當區受理窗口統一收件，房屋狀況查詢、限購審核、稅收徵管和不動產登記等環節實現內部流轉，即“一口受理、內部流轉、關聯審批、統一時限”，這意味著，今後居民需要找一個窗口，去一次現場，即可完成不動產交易登記的全部申請手續。

不動產登記“全.網.通”改革實施時間為2018年2月1日，部分行政區在2018年1月26日展開試點工作，具體改革環節對比如下：

交易流程（以浦東為例）：以上交易流程為普通二手房住宅買賣交易會進行的交易流程，特別注意：

1、新上海人（即原外地戶籍轉為上海戶籍）購房，預受理後21個自然日後進行繳稅，多出的時間用於核實客戶戶籍情況；

2、類似於別墅、花園洋房、非居住類、公司購買個人房屋、公司出售居住用房等交易時效由30個工作日出結果改為15個工作日出結果後再進行預受理；

3、涉及公證類（即買賣合同公證/委託公證/身份一致公證等）預受理後21個自然日辦理繳稅手續；

4、非居住類、夫妻更名、繼承、贈與等交易流程由原來的當天審稅、繳稅、過戶現改為預受理後的5天到20天繳稅；

5、涉及動遷款抵扣契稅的房屋，依舊按照舊流程進行；

6、浦東新區核價流程不可與預受理環節分開，其他區域可分開辦理。

二：服務改革後市場反應

普遍表示：目前交易流程的政策實施時間較短，暫時沒有對市場有明顯的影響，但長期來看是有利的，主要表現在以下幾個方面：

1、對房東：可以幫助房東儘快收齊房款，尤其是置換型房東，流程縮短，可以加快其置換的速度；

2、對客戶：一部分客戶表示看好18年市場，擔心3月往後房價上漲，這類客戶會集中選擇近期或短期內出手買房；

三：服務改革的影響

1、一次性付款客戶：交易流程大大縮短，整個流程只需要5個工作日，買房更加快捷方便，房東也可以更快的拿到錢款，資金週轉更快；

2、貸款客戶：整個流程會比較自由，不需要強制性等21個自然日才可以過戶，那麼交易的時間完全由房東和客戶定奪；

3、外地戶籍客戶：由原先的先繳稅後過戶變為先預受理再繳稅，很大程度上解決了客戶限購卻提前已繳稅的情況，按照老流程客戶限購的話需要將已做流程全部撤銷，已經繳的稅需要3-6個月才會退到客戶賬戶，繳稅環節後置，很大一部分改善了此類情況；

4、置換客戶：新政大大縮短了置換客戶的交易時間，避免因為交易流程時間長的問題影響客戶置換交易；

5、稅務核定：在實際操作的過程中，各個區核價環節有對應的有效期限，時限3-10個自然日不等，若超過此時限則需要重新核價，稅務部門核定價會不定期的上調，短期內不能進行預受理的交易則會影響繳稅時的繳稅金額，可能會導致普通住宅核定成非普通住宅。

對市場的影響〉〉〉〉〉

1-2月份適逢春節前後市場常規淡季，交易並不活躍，“全.網.通”服務的改革，大大縮短了交易流程的時間，提高了效率，對交易雙方和中介機構都有直接的益處，市場普遍認為制度的改革有利於二手房市場的成長。

總述：

上海市2018年2月1日，在全市範圍內啟動的不動產登記“全.網.通”服務改革，打通了稅務局、房管局、登記部門之間的信息互通，提高了不動產交易登記的效率，為交易雙方提供了更多的保障和便利，房東的資金週轉加快，客戶的流程縮短，尤其是對置換客戶大大縮短了其交易耗時，使雙方在交易時間的把控上更有主導性。對經紀機構而言，可以提高成交速度，減少爆單率，促進經紀機構成交的有效增長。

此外，政策改革的實施對房東客戶的心理都造成了影響，鏈家及中原也根據政策的實施，對自己內部的交易部門做出了調整和改革，雖然目前從各方情況來看，短期內政策對市場的影響並不明顯，但後期起影響力會逐漸顯現出來，對整個二手房市場的發展和健全都有著積極長遠的意義。[原創]

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