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摘要
房租暴漲想象引發社會關注：今年重點城市房租漲勢比往年更為兇猛，北京、上海、深圳等地2018年7月房租同比漲幅約20%。租金暴漲嚴重影響了年輕人、租客的生活質量，引起社會高度關注。
住房租賃市場供求基本情況：從需求端的長期影響因素看，各地區的房租價格水平與當地的經濟發展水平、應屆生收入保持相對匹配。從需求端的短期衝擊因素看，2017年下半年各地政府紛紛出臺搶人政策吸引應屆生流入，市場需求短期釋放，房租增幅較大。但值得關注的是常住人口淨流出的北京、上海、天津，也出現了7月租金暴漲現象，可見除了人才引進帶來的人口流入、收入因素，還有其他因素影響著租金。從供給方面看，租賃房源供給短期尚未釋放，多地出現需求和供給不匹配問題。
今年以來熱點城市租金變動情況：全國熱點城市住宅租金長期保持增長趨勢，但多地在2018年2季度開始出現增速顯著提升趨勢，尤其是一線城市（北上廣深）和中部崛起明星城市（成都、重慶等）。其中北京、深圳、重慶3城房租漲幅一直保持較高水平，同比漲幅維持在20%左右；上海、廣州、天津、成都4城房租漲幅呈擴大趨勢。一方面，房租以一定幅度逐漸上漲屬於正常現象，但短期內的房租暴漲反映了住房租賃市場的畸形。
近期的租金價格暴漲：資本大量介入壟斷租賃市場定價是主因。在去年中央倡導“租購併舉”之後，長租公寓市場就成為一個被資本競相追捧的風口。大量中介公司利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金，惡性搶佔大量房源，並達到一定的市場份額，有的甚至達到壟斷地位，非常容易獲得定價權，人為哄抬價格。
畢業季租房旺季，人才引進釋放城市租房需求，而租房監管真空。每年6-7月份正值大學生畢業季，隨著大量應屆生走入社會，為租房市場帶來一大批需求量。另一方面，一些中部城市例如成都近期已出臺一系列人才引進政策，大批新型人才湧入，租房市場需求釋放。而不少中介公司藉此時機坐地起價，甚至惡性囤積房源，造成嚴重的供給不平衡。從監管層面來看，不論在數據獲取、行業規範、供應機制、還是在租客權益保護等方面，都存在大量的監管空白地帶。這直接導致了租賃市場各方信息不對稱，既不利於市場穩定，也使得對租賃市場的調控手段較為有限。
熱點城市租金上漲的後續影響分析：從消費層面來看 ，房租的上漲相較房價的上漲，對消費的擠出效應更加明顯。房租上漲將直接抬升租戶短期內生活成本，降低其他商品或服務的消費水平。這對於現代年輕人的消費影響以及一個城市的發展競爭力影響都是極為負面的。
從政策的角度看，龐大的租房人群，不斷增長的市場規模，使得住房租賃正成為一個更具影響力的重要行業，因此近期需要政府部門對資本競先湧入、壟斷定價的行為予以制止。同時，由於租賃市場有明顯的地域性特徵，政策從中央到落地，既要結合當地實際情況，又需要有人力、物力、財力去支撐，短期內難以形成較好的落地實施措施。就近期監管部門對一些租賃中介的約談方式，難有成效。未來需要建立一個系統性、有效性、尊重市場以及消費者選擇的長效監管機制。
正文來了
問題提出
隨著高校畢業生離校，租房需求大增，租房市場活躍，租金往往在畢業季上漲。但今年這一波房租漲勢比往年來勢兇猛。數據顯示，北京、上海、深圳、廣州、成都、重慶六地2018年7月房租同比分別上漲了21.89%、16.45%、29.68%、21.65%、30.99%、26.45%，平均漲幅超20%。近期租金暴漲尤其對新進入職場的年輕人產生較大負面影響，也引發市場的高度關注。
如何看待近期的租房市場價格暴漲？背後的邏輯是什麼？等等問題對於研究租賃市場前景和居民消費走勢都極為必要。我們初步梳理了租賃市場的基本情況，從供需、資本、政策角度分析近期熱點城市租金價格暴漲的原因，並對未來租賃市場走勢做出研判。
1.全國熱點城市租賃市場整體情況
1.1市場供求基本情況
從需求角度看，住房租賃市場的新需求主要產生於城市新流入的應屆畢業生，租金上漲與新流入人口數量及其購買力有關，具體表現為城市經濟發展水平、當地人才引進政策、應屆畢業生收入水平三個因素。
經濟發展水平和應屆生收入情況長期保持相對穩定，對當地住房租金起支撐作用，是住房租金的長期影響因素。住房租金與經濟發達程度、應屆生收入保持相對匹配。經濟發達地區的應屆生收入較高，房租也較高，相應地，次發達地區房租較便宜。如圖1所示，北京、上海、深圳3地應屆畢業生平均月收入高於其他城市，分別為7114元、6662元、6231元，當地住房租金分別為92.33元/月.平方米、 74.48元/月.平方米、78.30元/月.平方米，排名全國前三。次發達地區重慶、成都的應屆畢業生月收入在5000元左右，相應的房租約為30元/月.平方米。總體上看，各地區的房租價格水平與當地的經濟發展程度、應屆生收入保持相對匹配。
圖1 全國主要城市人均GDP、2018年應屆畢業生薪資與住房租金
從需求的短期衝擊因素看，2017年下半年各地政府紛紛出臺搶人政策吸引應屆生畢業生流入，市場需求短期釋放，房租增幅較大。各大城市加入搶人大戰，紛紛降低落戶門檻，提高人才落戶補助，以吸引人才和應屆畢業生落戶就業。如成都出臺大學生憑畢業證即可落戶、人才公寓優惠等政策；杭州推出大量吸引國際人才的資助補貼，創業資助可高達1億；南京降低落戶門檻，提供租房補貼和創業補貼等。如表1所示，搶人政策的人口吸引效應明顯。深圳、廣州、杭州、重慶吸引大量人口流入，深圳2017年人口新增約62萬人，廣州約45萬人，重慶杭州接近30萬人，短期人口流入帶動租賃市場需求迅速增加，形成供需不平衡，房租增幅較大。但值得關注的是常住人口淨流出的北京、上海、天津，也出現了7月租金暴漲現象，可見除了人才引進政策、人口流入因素，還有其他因素影響著租金。
從供給方面看，租賃房源供給短期尚未釋放，多地出現需求和供給不匹配問題。如表1所示，深圳2017年的人口增量高達62萬人，預計2018年新增人口超65萬，而2018年5-7月新增房源16.76萬套，這遠低於上海的新增房源42.39萬套。此外廣州、重慶、杭州的供需不匹配問題也較為嚴重，新增人口規模均超25萬人，但新增房源卻和新增人口6.5萬人的南京差不多。
表1 全國主要城市常住人口情況與住房租賃新增房源
1.2今年以來熱點城市租金變動情況
今年全國重點城市住宅租金快速增長，多個城市同比增幅超20%，其中成都7月租金同比增幅超30%，深圳、重慶、天津、北京、廣州5城的7月租金同比增幅超20%。如表2所示，全國重點城市住宅租金長期保持增長趨勢，但多地在2018年2季度開始出現增速顯著提升趨勢，尤其是一線城市（北上廣深）和中部崛起明星城市（成都、重慶、杭州等）。其中北京、深圳、重慶3城房租漲幅一直保持較高水平，同比漲幅維持在20%左右，北京和深圳2018年1季度的月房租同比漲幅分別為27.03%、26.54%，2季度同比漲幅為18.08%、25.87%，7月同比漲幅再次擴大分別為21.89%、29.68%，增速較快。上海、廣州、天津、成都4城房租漲幅呈現擴大趨勢，比如廣州月房租1季度同比增幅13.47%，2季度增幅擴大到15.75%，7月增幅已達21.65%，上海、天津、成都漲幅趨勢類似。
房租漲跌與市場供求相關，房租以一定幅度逐漸上漲屬於正常現象，但短期內的房租暴漲反映了住房租賃市場的畸形。如表2所示，廈門房租2018年1季度同比增幅為1.50%，表現較為穩定，但2季度增速提高10個百分點，增速提高過快，反映出住房租賃市場存在一些問題。接下來，我們將分析租金價格暴漲的原因。
表2 全國主要城市租金情況
2.租金價格暴漲的原因分析：資本大量介入壟斷租賃市場定價是主因
2.1 房價盤整與租金暴漲現象值得關注
2016年的9.30房地產系列調控以來，房地產調控收緊政策已持續兩年多，並形成了短期管控和長期長效機制並舉的調控措施。長期高壓式房地產調控政策，堅持“住房不炒”，打破了市場對放鬆房屋產權交易限制的期望。房屋產權交易強監管下，多地房價震盪盤整。如圖2所示，雖然2016年出臺了房地產調控政策，但房地產市場餘熱未減，環比增幅較大，2017年以來北上廣深四城房價環比增速持續回落，北京和深圳甚至在2017年下半年出現環比負增長。房價增幅回落，未來房價上漲預期被打破。資本追利條件下，通過房屋產權交易實現資本增資的投資邏輯轉換為通過租金上漲實現資本收益的投資邏輯。
圖2 北京、上海、深圳、廣州四地住宅價格環比（%）
買房和住房從不同交易市場解決住房需求，從邏輯上講，房價和租金應表現為協同上漲或下跌趨勢。但從數據看，房價與租金在某種程度上有此消彼長的特點。住房租金經歷2016年震盪回調後，在2017年穩起回升，尤其是2018年上半年增幅較大，與住宅價格走勢相反。2016年房價環比增長，住房租賃價格卻表現冷淡，出現環比下跌。2017年、2018年房價盤整，環比漲幅接近0%的情況下，卻迎來住房租賃的漲價高峰期。如圖3所示，除了季節性因素，每年6-9月份租房高峰期租金上漲外，2017年下半年起住宅租金有明顯的加速上漲趨勢，租金出現三波漲勢，月環比增幅約5%。
總之，房價盤整和租金暴漲表現出時間上的相呼應，價格上的此消彼長特點。
圖3 北京、上海、深圳、廣州四地平均住宅租金（元/月.平米）
2.2大量資本轉入長租公寓
在去年中央倡導“租購併舉”之後，長租公寓市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業因備受年輕租房一代的青睞，而大肆侵入租房市場。曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。我們以北京、上海以及深圳三個自如最先佔領租房市場的城市為例，在自如進駐上海、深圳的2015年之後，兩地房租同比均出現大幅上升。據公開數據顯示，同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但由中介託管的房源比非託管的房源貴22%。我們不排除其他因素導致的房租上漲，但資本力量的介入，確實是哄抬房租上漲的原因之一。而另一方面，由於資本力量的強大，一些中介公司利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金，惡性搶佔地鐵沿線以及熱門商圈附近大量房源，搶佔一定的市場份額，有的甚至達到壟斷地位，上半年一線城市的長租公寓流量已達到整個租房市場的10%-15%。目前一些大的平臺甚至掌握著一個城市的幾十萬套房源，這形成了一定的區域性壟斷，可以獲得房屋的定價權。房租價格上漲也就成為了必然。
圖4 北京、上海與深圳三地房租同比漲幅（%）
2.3畢業季租房旺季，人才引進釋放城市租房需求，租房監管真空
每年的6-7月份正值大學生畢業季，隨著大量應屆生走入社會，為租房市場帶來一大批需求量。據人力資源和社會保障部統計，2017屆全國普通高校畢業生已達到795萬人，預計2018年將達到820萬人。2018年，北京地區畢業生接近30萬人，且75%的畢業生選擇留京直接就業，較大的需求量使得租房市場迎來旺季，而隨著應屆生的平均薪資水平的提高，房租價格也水漲船高。另一方面，通過以上數據分析我們發現，7月房租漲幅最高的城市並不是北京與上海，而是成都市，這與成都市近期出臺的一系列人才引進政策相關。據統計，在去年7月學歷落戶政策出臺後，全市至今共登記本科以上人才超過10萬人，加之全市流動人口統計，預測租賃人口大概在280萬人左右。而目前成都的可租賃房源僅為150萬套，2018年新增僅為8萬套。在大舉引進人才的同時，卻沒有提供足夠的出租房源，使得租房市場出現嚴重的供不用求現象，從而引發成都房租整體大漲。
隨著今年上半年樓市監管加壓，房地產銷售市場上的炒作力量正在逐漸退出。而目前的住房租賃市場，雖然出臺了一些相關的政策，但是並未完全細化落地。梳理我國租賃政策不難發現，在數據獲取、行業規範、供應機制、租客權益保護等方面，都存在大量的監管空白地帶。這直接導致了租賃市場各方信息不對稱，既不利於市場穩定，也使得對租賃市場的調整手段較為有限。因此前期對購房價格炒作的資本力量轉向了監管較為薄弱的租房市場，隨著炒房價被大力整治、房屋買賣市場冷卻，炒房租成為炒作力量的下一目標。從可供出租的房源來看，樓市調控政策的最終目的是讓房子迴歸居住屬性。這意味著通過限購等政策，市場上的現有房源會更均勻地分散到剛需戶手中，流轉到租賃市場的房源會逐漸變少，房源下降而導致的租房市場供需不平衡的矛盾也將更加凸出。
3.熱點城市租金上漲的後續影響分析
3.1如果資本壟斷市場導致房租上漲持續，對年輕人的消費擠出效應可能會很明顯
國內住房消費佔比過大，從而擠佔其他服務消費空間。與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響將更為明顯，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶短期內生活成本，降低其他商品或服務的消費水平。根據公開數據顯示，20%被認為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費生活，也能維持租賃市場的穩健發展。但目前我國大部分重點城市房租收入比遠遠超過這個數字，以北京市為例，房租與收入比已經高達45%。從國家統計局公佈的數據顯示，7月社會消費品零售總額同比增長8.8%，增速較上月回落0.2個百分點，主要品類消費增速均有所下滑。房租的持續上漲，對於推升通脹水平以及消費擠出等負面影響難以避免。
3.2 預計租賃市場監管難以短期落地，亂象亟需長效機制管控
針對近期的租房市場亂象，監管部門已對多家長租公寓公司進行約談，但目前仍未出臺相關有效監管措施。由於租賃市場的分散性以及多變性，目前針對其的監管條例少之又少。在國家統計局的官方口徑中，對住房租賃市場的統計指標遠少於買賣市場，僅有“租賃房房租”指數一項。在缺乏一手數據的情況下，監管者主要從各大中介機構處獲取租賃數據。但這些機構的市佔率有限、經營策略不同，統計口徑亦有差別，即使將各家的信息拼湊起來，也很難反映出市場全貌。由於數據的缺失，近年來對於租賃市場的監管通常僅以“約談、檢查”等手段為主，效果不甚明顯。同時，租賃監管的難以落地還存在於租賃市場有明顯的地域性特徵，政策從中央到落地，既要結合當地實際情況，又需要有人力、物力、財力去支撐，短期內難以形成較好的落地實施動力。龐大的租房人群，不斷增長的市場規模，使得住房租賃正成為一個更具影響力重要行業。但監管並非簡單的約談，和住宅交易市場的相關調控一樣，房屋租賃市場也需要系統性、有效性、尊重市場以及消費者選擇的監管體系，需要一個長效監管機制。
目前資本運作下的租房市場隱藏著巨大風險，長租公寓中介公司利用租金的期限錯配，短期內大量搶佔房源擴大市場規模，一旦某一處資金鍊出現斷裂，將引發巨大信用風險，長租公寓市場也將面臨崩盤風險。從政策的角度看，我們認為政府需要對租賃市場出臺實質性的有效監管政策，對壟斷定價行為介入制止。否則，隨著房租的持續性上漲，可能對消費、城市的競爭力等產生長期負面影響。
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