一、我國租房市場相關政策
自2016年起，我國陸續出臺了諸多與租房相關的政策文件，其核心思想為加大供給、保障權益和完善監管，促進租房市場快速健康發展。具體而言：
1、加大供給
允許集體用地建設租賃用房，加大城鄉結合部供給量；推出租賃用地，加大新城區、城市周邊供給量；允許商業用房等按規定改建為租賃住房，加大城市中心區供給量；鼓勵租賃企業發展和存量房出租。
2、保障權益、完善監管
明確出租人、承租人的權益和義務；加強對租房中介機構的監管；建立住房租賃交易平臺；加快建立租房登記備案制度。
二、我國租房市場業態
當前我國租房市場仍然以C2C散租為主，即便租房中介提供了信息和流程上的服務，但僅收取中介費用，租房的盈虧仍然由業主實際承擔。我國C2C散租具有穩定性差、住房體驗差、虛假信息多、物業管理差等不標準化的特徵，對租房市場的發展產生了負面影響。
B2C租房模式與C2C散租的主要區別在於：租房盈虧的承擔主體由業主變為了租房公司。租房公司承擔盈虧的形式既可以是自持房產，也可以是以約定成本租賃他人房產並轉租。租房公司以相對標準化的形式進行管理，有利於我國租房市場向標準化、透明化的方向發展。
按房源分佈模式、是否持有產權劃分，B2C租房模式可以分為4個基本類型。分佈模式分為集中和分散兩類，典型的集中模式為整棟樓或整層樓統一管理對外出租，典型的分散模式為單戶單獨管理進行出租。
具體而言：
無產權分散模式最為市場熟知，鏈家自如、我愛我家相寓兩個品牌均採用了此模式。依託於其在中介市場的重要地位，吸收部分房源進行轉租的業務模式具有較好的生存基礎。如再進行參與深度的細分，自如品牌進行統一裝修，參與程度更高；相寓品牌不進行統一裝修，參與程度更低。
無產權集中模式以魔方公寓為代表，無產權集中模式往往會簽訂10年以上的租約，並對物業進行深度改造。
有產權集中模式以新派公寓為代表。自持物業所需資金量較大，且吸收合適的物業難度也很高，因此具有天然資金優勢和存貨優勢的房地產企業大多采用了此類模式。
有產權分散模式經營難度較大，目前市場上較少。
三、我國租房市場展業機構
展業機構方面，我國B2C租房公司可以大致分為地產系、酒店系、中介系和獨立系四類。
地產系是指房地產商旗下的租房品牌，目前萬科、龍湖、遠洋等房地產公司均有自己的租房品牌。地產系的主要運營模式為自持物業的租賃，因其資金相對充足且有自持房源的天然優勢。
酒店系主要是指傳統酒店運營商旗下的租房品牌，例如如家旗下的逗號公寓、華住酒店集團旗下的城家公寓。酒店系依託其管理連鎖酒店的經驗，能夠更好的壓低運營成本，初期多采用集中式運營。
中介系主要是指鏈家自如和我愛我家相寓兩個品牌，依託其強大的住房信息資源進行分散式的轉租運營。
獨立系公司則主要為2010年後創立的專業長租公寓經營公司，經營模式也較為多樣，主流的三類經營模式都有涉及。
四、對於B2C租房業務而言，盈利特徵決定REITs是適合的融資方式。
主流B2C租房業務具有以下特點：a)無論是否自持物業，初期投入均較大；b)回收期長，現金流一般呈現出前低後高的特點；c)現金流具有一定的不確定性，空置期、租金漲幅等預期偏差都會影響其現金流。
為了不承擔現金流波動的風險同時快速回收投資，直接將現金流打包賣出獲取資金是較為理想的融資方式，一方面可以快速做大規模，另一方面又獲取了穩定的物業管理費用。在成熟市場中，公寓REITs也是REITs市場的重要組成部分。
但具體到國內的實踐來看，一方面標準REITs產品的基礎設施尚未完善，另一方面主流金融機構對於純資產信用接受程度仍然不高，因此在發行ABS產品時往往還需要發行方自身或外部擔保公司的信用介入。但考慮到部分租房類運營主體自身很難獲得主流金融機構的資金，發行此類產品融資也已經給與了他們低成本融資的渠道。
五、已發行租房類ABS產品概況
截至目前，我國交易所市場共發行3單租房類ABS產品，分別為魔方公寓ABS、新派公寓ABS及保利租房ABS。自如也發行了分期租房ABS，但其基礎資產為分期租房的消費貸資產。
1、基礎資產層面
魔方公寓ABS基礎資產為全國八個一二線城市的30處物業未來3年的租金收入，可出租房間總計4014間，其中一線城市佔比67%左右。2016年5月，資產池中開業小於半年的14處物業平均出租率80%；開業半年以上的16處物業平均出租率94%。
新派公寓ABS基礎資產為新派公寓CBD店物業，該物業位於國貿橋東南，於2014年6月開業，共有101套公寓出租，目前出租率98%左右。
保利租房ABS基礎資產為全國9個城市10處物業資產，包括6個N+青年公寓和2個瑜璟閣服務式公寓、1個和熹會養老公寓、1個諾雅酒店式公寓。但產品的直接租賃方為保利旗下的保利商業地產投資和保利安平養老地產投資，並以上述租金作為還款來源，而實際對外出租的風險由上述兩家租賃方承擔。基礎資產租約為20年期，按年支付租金。因此，該項目本質上是“二房東”獲取房源層面的分期付款，而非出租層面的風險轉讓或抵押融資行為。
2、交易結構層面
魔方公寓ABS採用了典型的“信託貸款雙SPV”模式，也即設置信託貸款作為ABS的基礎資產，租金收入質押到信託貸款層面。採用“信託貸款雙SPV”的重要原因之一是規避“二房東”不擁有物業產權的問題。
外部增信方面，信託層還設置了魔方中國的差額支付承諾、中合擔保的保證擔保。
資金歸集方面，魔方公寓設立了監管賬戶進行以月度為單位的租金歸集；資金劃轉方面，項目按季從監管賬戶將資金劃至信託賬戶和託管賬戶。
分層結構方面，魔方公寓ABS分為優先/次級兩層，優先級按期限分為01-03三檔，規模佔比90%。優先檔按季付息，到期當年按季等額還本，期限分別為1年、2年和3年。
新派公寓ABS採用了典型的類REITs交易結構，也即設置基金股權作為ABS的基礎資產，再由基金持有物業項目公司的股權和債權。此外，ABS層面設置了新派公寓對優先級投資者的差額支付承諾，。採用典型的類REITs結構能夠實現稅務的節約，同時也有利於未來公募上市退出。
產品未設置外部增信，僅設置了500萬履約保證金賬戶，主要以較高的優先級本息超額覆蓋進行內部增信。
資金歸集方面，產品由監管銀行進行日常經營現金流的監管。
分層結構方面，新派公寓ABS分為優先/次級兩層，優先級佔比50%左右，按年付息，到期一次支付本金，期限為3+2。
保利租房ABS也採用了類REITs交易結構，ABS層面設置了保利集團的差額支付承諾，並設置了評級下調承諾、流動性支持等增信措施。分層結構方面，產品分為優先級和次級兩層，優先級佔比46%。
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