這裡所講的公寓，統指40年產權的商業公寓，很多地方把有20-50平方左右的住宅也稱做公寓，在這裡統稱是小平方住宅。
目前國內樓市已到歷史高點，房產最終的價值是取決於其現金流能力，譬如到一定的價格變現，通過銀行貸款融資，租金回報率等，投資公寓要儘量選擇小型公寓，面積在50平方以下，最好是地理位置優越，有商業配套和地鐵口的位置，租金的價格由周邊的產業決定，公寓的租金年回報率不能低於5%，二十年租金收回成本已經是很長了，一般建議選擇十年到十五年收回成本的項目。
從目前的現狀來看，公寓的成長性不如住宅，也就是說沒有住宅漲的快，但是這也是分區域的，譬如二三線城市的很多住宅也比不上一線城市的公寓，投資公寓只能注重項目本身的帶來的現金流，這是最重要的參考點。二手公寓變現能力非常差，很多都不具備流動性，主要是因為商業性質稅費太高，二手交易幾乎佔到了購買價格的一半。投資公寓的價格和住宅比一般都在1.5-1.8倍，打個比方，如果區域住宅的價格在1.5-1.8萬，公寓的合理價格再一萬左右。
還有一點要注意，很多酒店式公寓都會有開發商承諾包租，比如說包租五年，每年回報率8%，這裡面可能就有大坑了，一般都是把原價一萬的公寓賣到兩萬，然後再給你包租，而且包租公司還是第三方的，跑路了開發商推的一乾二淨。
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