一、日本樓市泡沫初期，大家相安無事。
1、美元瘋狂進入日本
1985的廣場協定，只有一個意思，日元是一定要升值的。大家都有一個常識，一個東西肯定要漲價，比如外匯股票房產，你會怎麼辦呢？肯定是買啊！
廣場協定簽訂後，全世界的美元都瘋狂進入日本。把美元換成日元，什麼生意什麼活都不用幹了，日元升值每年至少有百分6-7的收益，去掉一些稅費和運作成本，百分之5的利潤是有的。
對於跨國資本而言，年收益百分之5的利潤雖然比銀行好得多，但是資本都是貪婪的，他們希望得到更好的回報。這些人拿著幾千億幾萬億的美元，在日本市場上轉來轉去，希望得到更好的投資項目。他們對項目的要求也是很嚴苛的。
首先流動性需要非常好，開發一個金礦，沒個20年是退不出來的，大家都知道礦是要慢慢挖的需要時間。廣場協議的有效期雖然沒有十分的明確，但是國際金融資本並不認為它是一個可以管20年的長期協定，可能會很快發生新的經濟變化，所以，資本要尋求一個能夠快進快出的項目。事實上，廣場協定也就管了5年。
第二、這個市場足夠大，大到能夠容納幾千億美元。你要去做塑料晾衣架，這個市場容納不了這麼多美元。
第三、這個市場是非常暴力的，當時日本的房價已經漲的非常快了，大家都是集體看好的。
第四、這個市場監管非常困難。股票是電子化交易，監管相對容易。房地產是對人的，一對一的交易，監管麻煩，從日受考試到最後全部調查清楚，再採取措施，可能要3到4年時間。於是，外國美元資本盯上了日本房地產市場。
第五、國內民間資本無處可去
日本六七十年代經歷了經濟的巨大繁榮，老百姓手機都有錢了。有了錢，就要錢生錢，就想去投資。人性都是買漲不買跌的，房地產的火爆，讓居民紛紛把錢投入到這個市場。
第六、大量公司進入房產領域
這個問題和我國不一樣，中國的房地產開發企業是被嚴格限制的。我們的土地是招拍掛制度，一般人是進入不了的，所以中國的房地產市場，主要就是幾個大開發商呼風喚雨。但是日本本土的企業不是這樣，企業資本可以自由的進入房地產市場。
這些種種導致了日本房地產市場的空前繁榮，加上日本政府在調控之前，國外資本已經把日本房地產抄到了上也不是下也不行的狀態。
最後大家都知道了，日本的房地產導致日本經濟下行了20年，到現在也沒有緩過神來。
目前為止找不到能夠匹配中國經濟的模型，可能每一個大國的發展之路都是獨一無二的，分析日本也是希望更好的理解和思考中國的經濟和發展。
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