还记得吗？上个世纪，人们争先恐后进城，并以城里人为荣。谁也没想到，通过几十年的发展，由于城市生活节奏的加快，生活压力越来越大，加之空气、食物等的污染，现在正形成一种趋势——越来越多的人回农村住、到农村发展。
那么，问题来了——农村除了空气好、水好、食物好这些外，到底有没有发展的潜力呢？
其实，对于大多数的人来说，农村潜力无非就是两个方面：投资房产和承包土地。那么到底投资农村房产有没有升值的潜力？从历史和当下现状来看，答案是很明显的：没有潜力！
为什么这么说？想要搞清楚这个问题，首先大家要明白一个问题：城市的房价为何高？
城市的房价高并不是缺少土地，相反这个地球上最不缺少的就是土地。这个世界上最值钱的并不是土地，也不是房子，根本是人！
相信大家也看过很多的报道，现在有很多很多的“鬼城”。比如鄂尔多斯155平方公里的康巴什新城，云南461平方公里的呈贡新城，郑州50平方公里的郑东新城、河南鹤壁……
我们再看看下面的灯光图，就可以明显的看出来，除了上海、苏州、杭州和南京这些地理位置比较好，自古以来就是发达地区，人口相对集中，其它地区虽然也有很繁华的地方，但是其实面积并不大，城市的周边有大量的土地，并不缺少土地！
我们从谷歌地图上也可以明显的看出来，城市的面积与中国庞大的土地面积对比，实在是太小了。下面图中每个像“星星”一样的标志就是一个个小城市。
事实上，只要你去城市的边缘走一圈，你就会发现，根本不缺土地！也就是说，城市房价高的主要原因不是因为缺少土地，而是因为城市人口集中，各种配套设施非常完善，比如教育、医疗、商场等。
既然房价高不是因为土地少导致的，而是因为人口集中和配套设施完善，那么问题就来了：第一，农村人口集中吗？不！农村现在的人已经越来越少了，剩余的都是老人和孩子，而且还在越来越少！第二，农村配套设施完善吗？不！农村人都快没有了，哪里还有什么配套设施？
所以，在如此条件下，你在农村投资房产，那么你说有升值空间吗？
另外，农村的房产都是小产权！什么是小产权呢？所谓“小产权”是民间的一种通俗叫法，在我国房地产相关法律、法规和制度上根本没有这个概念。小产权主要是针对发展商的产权而言，我们将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。
商品房，大产权，国家是发产权证，而小产权，是村民自己兴建的房屋，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
按照道理，小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇很多障碍。
也就是说，农村真正有投资价值的是靠近城市周边有拆迁概念的房屋，而这部分房屋何时拆迁难以确定，如果比较确定，那么价格也是不便宜的！更何况这些房屋属于小产权，一旦拆迁时就面临着村民反悔的可能，而小产权实际上是非法的，是不受法律保护的——风险巨大！
既然投资农村的房产，远的地方没有升值空间，近的地方有投资价值，但是没有法律保障，那么你还去投资农村房产吗？结果很明显：农村的房产没有投资价值！
当然，虽然说农村的房产没有投资价值，但是农村的房产却是适合居住的。所以，现在正兴起一阵返乡建房的热潮。那些原来从农村乡下不管是何种方式进城者开始考虑到老家建栋房子了，所以现在到农村看，那些真正一直住在农村的一般倒还是旧房子，那些漂亮的新房大多是这类人，要么是家里子女在外工作回家建房，要么是在外打工赚钱回来建房，要么是借父母健在趁机建房，如此等等，因为这类人在外头赚了点钱，想改善生活，到乡下过日子来了。
这就是说，虽然农村的房屋没有投资价值，但是价格是非常便宜的，只要你花几十万左右就能在建或买一个小别墅，在休假期间回乡居住，陶怡情操，享受宁静的生活还是非常值得的。
另一个问题：农村的土地有投资价值吗？农村的土地主要有两种作用：一是传统意义上的种植。也就是种植水稻、小麦、大豆、玉米能常规农作物。
其实，这个不用多说，是不划算的。大家都知道现在的农民不挣钱，一亩地一年到头能赚到500元就不错了！我们就按照一亩地赚500元计算，10亩5000元，100亩才5万！你要是种100亩得累成啥样？何况，种植还要看天吃饭！要是来一次干旱、洪涝和病虫灾，那么你非但没有利润，而且还要把本都搭进去！比如南方的经常洪涝灾害，北方经常干旱！
也正是因为如此，所以现在的农村几乎没有年轻人了，因为你出去打工，只要稍微吃点苦，一个月怎么也得3000元以上，而且这个风险远比自己种地要小的多。
为什么种植利润这么低？中国的土地相对比较少，肥沃的土地更加少，而东南亚国家处于热带气候，雨水充足，适合种植水稻，而中亚、西欧平原和北美等亚热带气候适合种植小麦、玉米和大豆，而且这些国家人口少，可种植面积相对大，种植成本比较低，全球化后，东南亚国家廉价的大米大量出口中国，而北美、中亚地区廉价的玉米、小麦和大豆大量出口中国。
2001年，中国加入WTO后，经济获得飞速发展，尤其是工业产值不断增加，但是中国的农业在全球化的冲击下，产值却是在不断下降的，种植根本没有什么利润。
而从目前中国粮食生产来看，某种意义上来说，已经威胁到国家粮食安全了——海关总署公布2017年中国粮食进口13062万吨，稻米、大豆进口世界第一！所以，承包农村的土地想要通过种植获利，显然也是不划算！
当然，国家也知道这事，正对种植户进行大量补贴，但补贴似乎根本起不了多大作用。
二是承包农村土地进行养殖。所谓的养殖，主要是养牛、羊、鸡、鸭和鱼、蟹之类。可以说，有很多人是通过这个发家致富的，但是也有很多人亏得倾家荡产！
养殖的难点主要有三个方面：第一，需要的技术含量比较高，成本比较大；第二，市场价格波动比较大；第三，销路不畅。
简单的说，如果你承包农村的土地进行种植，那么基本是没有利润的，至少远不如去打工；如果是养殖，如果把握住机会，那么还是很有可能获得利润的，但是养殖的投入极大，风险也是极大的！
所以说，如果想要投资农村房产或到农村发展，其潜力还是不容乐观的，至少现在看不到多大希望，尽管国家正不断调整政策，但短期内估计变化不会很大。
毕竟，农村终究是农村，不是城市。
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