地鐵九號線通車半年有餘，機場全新T2航站樓迎客，廣州北站樞紐工程如火如荼進行，還有花都中軸線CBD規劃，各種高、大、上建築不斷刷新“新花都人”的三觀、顛覆“舊花都人”的認知。
一系列大動作的背後，埋藏一個廣州北部全新的地產區域版圖的興起。
▲花都新中軸線效果圖。
不過，如果你還以為花都房價高不過增城、甚至高不過南沙，9月這裡的新盤、新貨已經“坐2望3”，甚至有前“地王”項目“吹風價”甚至喊出4萬！
這已經是要完全超越其他外圍區域，看齊番禺華南板塊的節奏？
花都目前真的已經進入樓市的收穫期了嗎？
指標盤：越秀臻悅府
小編金九探市所見，去年被越秀地產拿下的花都前“地王”項目（樓面地價17115元/㎡）越秀臻悅府，已開放售樓部。
▲項目售樓部設在一路之隔的B區商用物業地塊上。根據現場銷售介紹，該項目是越秀地產進入花都的首個項目。
小區住宅部分的用地面積為3.5萬㎡，小區整體規劃有10棟19層住宅。
▲樓盤效果圖
其中80%為複式單位，戶型面積從96-106㎡，設計為4房2廳2衛。剩下的戶型是平層單位，為110-118㎡的4房2廳2衛。
▲複式戶型A
也就是說，整個小區的產品全部是4房單位，精準面對二孩或三代同堂、對住宅有更高要求的置換或首次置業的買家。
雖然今年的複式住宅產品層出不窮，但是在花都區這卻還是首個。對於本地樓市來說應該頗有驚喜。
▲樓盤效果圖
不過，除了產品外，最驚喜的，要數產品的價格！
保守的買家或者還以為花都樓盤的價格仍是“1”字頭，與時俱進點的買家認為萬達城賣超過2.5萬一方的價格有點接受不了？但這裡說，要賣3.5萬-4萬元/㎡。
憑什麼？靠什麼？
還是目前市面上不少高地價項目的套路：做成複式！增加贈送空間，讓買家接受以更貴的單價買到更多的使用面積，覺得更值。
從樓盤的戶型圖可以看到，單位最大限度利用室內空間，把客廳的中空位置上方做成睡房。據稱，每套單位都有大約20㎡的贈送面積。
▲複式戶型B。
同時，產品希望解決戶主動靜分區的需要，將二層的兩個房間設計為主人套房，一層的兩個房間供老人和孩子使用。
說完產品，再看看樓盤的區位。
樓盤所在是一個有別於原來東邊的區府板塊和西邊的汽車城板塊的新區域——花都湖板塊。
▲位於花都區南面，部分區域與白雲區接壤。項目距離地鐵九號線清布站約1.2公里，距離花都湖溼地公園約1.4公里。
另外，樓盤附近有緊鄰小區的2017廣州重點項目“2025park產業園區”。
目前已初具規模，路旁一排藍色幕牆玻璃樓已建成，並掛出大幅招商字樣。
▲資料顯示，該產業園佔地68萬㎡，園區投資80億，建成後將聚集智能電子企業800-1000家。
此外，需要指出的是，花都區重點教育配套項目，廣雅中學花都校區（下稱花都廣雅）也位於樓盤附近。
公開資料顯示，花都廣雅的位置大致如下：
學校將是一所公辦的完全中學，按照目前的規劃，2019年將開始招生。
同時， 在臻悅府現場的展示中，小編還看到，今年8月24日同樣由越秀地產投得的佔地11多萬㎡的地塊，位於臻悅府北面，在鳳凰南路一字排開，直通花都湖溼地公園。
該地塊之上需要配置公辦小學與中學。配套小學有可能成為臻悅府的對口小學。因為也配套有中學，以後樓盤能入讀花都廣雅的機會有多大，還不得而知。
將帶領花都板塊逆襲？
臻悅府地塊拍出之後，各方預計，由於其地價高且配套繁多，樓價將創花都新高。果然如各界所料，項目開出3.5萬-4萬/㎡的價格，有意將花都的洋房再推上一個臺階。
翻查花都過去一年的樓價走勢會發現，從2017年7月到2018年7月，花都共售出6059套住宅，共計出售面積67萬多㎡，網籤均價為12399元/㎡。
佈局在花都CBD核心區範圍內的萬達旅遊城和天雋峰排在成交榜的前兩位。
其中，萬達城以1691套的成交量撐起花都的成交業績，而天雋峰去年的售價一直在2.7萬-2.8萬元/㎡徘徊，嚴厲調控下，一路未敢漲價。
並且在地鐵九號線開通之前，2016年到2017年，花都其實也已經累積了不少的升幅。
假設，樓盤開盤真賣4萬一方，100㎡的單位，總價將是400萬。
再假設，因為樓盤是複式產品，買家400萬元買到的是120㎡的使用面積，單價約為3.3萬元。
這種換算方法雖然簡單粗暴，但是卻直接了當。
如果樓盤以3.3萬元/㎡的價格，可以叫板北面目前約2.6萬元/㎡的大盤萬達城，可以與天河東部奧體板塊約4.5萬元/㎡大盤PK，能讓外區買家不考慮南部也是2.6萬-2.8萬元/㎡的亞運城，還有黃埔、增城等幾個也是賣複式產品、單價不到3萬元/㎡的樓盤。
那麼花都區在這個金九銀十“逆襲”就將成為可能，也正面反映出買家已經認同空港、新軌道樞紐以及新中軸線規劃即將給花都發展前景帶來的新變化。
▲廣州北站至廣州白雲國際機場快速通道（花都部分）
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