最近，赴港上市的熱潮前腳未退，後腳卻迎來了浙江房企德信赴港上市。似乎越來越多的獨角獸公司都不約而同走上赴港上市的道路，打開新資本市場的大門。
這不，在樓市調控下，融資難題正在不斷催促著中小型房企加快踏上上市之路。2018年以來，在上市門檻更為寬鬆的港交所，已經先後迎接了包括正榮地產、美的置業、萬城控股、恆達集團、等國內的多家房企赴港敲鐘上市或遞交上市申請書。
據新京報獲悉，德信中國控股有限公司（簡稱“德信中國”）於9月18日向香港聯交所主板遞交上市申請。業界人士透露，建銀國際作為獨家保薦人。上市所籌資金將用於若干現有及潛在物業項目的開發成本、土地收購、建築成本等。
德信是一家專注城市品質房地產開發的全國性地產集團。公司創辦於1995年，由董事長鬍一平在浙江創立，以業務運營專注於物業開發及銷售，同時提供物業建設服務、物業租賃以及酒店營運。在國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構聯合發佈的“2018年中國房地產百強企業”榜單中，德信中國排名第63名。
然而，在眾多的國內房地產企業中，德信中國的知名度並不算“響亮”，究竟是何其原因呢?
據招股書披露，截至2015年、2016年及2017年以及2018年6月30日，德信地產的淨資產負債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。對應年份的現金及現金等價物分別為12.25億元、13.89億元、39.51億元及49.89億元。這數據看起來視乎有些“後怕”。
同時，德信中國幾年負債也迅速攀升，負債方面主要是銀行和其它借款如信託的有息負債增長。截至2018年6月30日，該公司合計需償還的有息付款為112.11億元，其中，一年內償還金額54.28億、第二年償還40.56億、二到五年內償還15.89億、五年以上償還則為1.37億，短期償債壓力較大。據目前來看德信中國在14個城市有76個正在開發中或持作未來開發的物業項目。這些項目中，開發中項目的總建築面積約為471.80萬平方米，持作未來開發項目的面積約為121.30萬平方米。
據鳳凰財經瞭解到，2015年、2016年及2017年及截至2018年6月30日止六個月，德信地產每平方米平均土地使用權成本分別為4458.6元、7516.1元、6398.8元、7294.4元及6781.1元。
此外，根據行業報告，以合約銷量計，德信中國2014年至2017年的複合年增長率及2016年至2017年的同比增長率分別為56%和69%，於浙江派系房地產開發企業中均位列第三。
再者，另一方面，德信地產在爭奪市場土地方式較為單一，大部分都是通過公開招拍掛所得，正因如此，雖然德信地產大部分的土地位於三四線城市，但土地成本在房地產同行對比來說價格並不低，然而這並沒有獲得較好的優勢。
如今，在現代的新資本市場的擁擠下，對於德信中國而言，他們的融資處於一種迫在眉睫的狀態。不僅是德信中國計劃拓展土地資金急缺，在現有地塊開發上，德信中國同樣也面臨著資金緊缺的事實，融資或許成為了打救德信赴港上市的重要原因。他們在招股書中也承認，公司計劃進駐的主要城市快速發展導致土地成本增加，可能沒有足夠的財力撥付未來獲取土地與物業開發所需資金。
其實，赴港上市幾乎成為中小房企為數不多的選擇之一。艾德證券（ID:Eddidhk）認為, 在三四線城市進行區域深耕雖能規避市場週期風險，但部分三四線去庫存紅利接近尾聲的背景下積極拿地，又是否會面臨風險呢？隨著社會經濟的快速發展，中國中小房企的競爭也越來越大，中小房企陷入了資金的困境，資金方面還需仍待加強，而選擇IPO其實是企業快速做大規模的一個成長的方式。踏上這條成長的道路，仍需努力。
注：以上圖片來源互聯網
作者：艾德證券期貨總經理陳健豪（證監會持牌人-中央編號ALQ830）
免責聲明：通過本文發佈給閣下的資料包含的所有觀點、新聞、分析、報價或其它信息僅為一般市場評論，並非構成投資建議，也並非勸誘或推薦閣下買入或賣出任何金融產品。此外，本文內容是在沒有考慮任何特定人士的具體投資目標或財務狀況(包括存款規模，槓桿，風險接受程度和風險承擔能力)的情況下編制的。任何參考歷史價格行情走勢僅為提供資訊之用且基於發佈者自己的分析。艾德證券及發佈者不承諾和保證該行情走勢可能會在未來發生，因為過去的表現不一定會說明未來的結果。發佈者相信本內容所包括的資訊的可靠性，但發佈者不保證其準確性或完整性。閣下清楚發佈者製作本資訊的目的並非影響您的投資決定，因此，對於閣下因信賴此類資訊或進行任何交易所造成的任何虧損，包括但不限於可能會有的盈利出現損失，艾德證券及發佈者不承擔任何責任。
閱讀更多 艾德證券 的文章
