赴港上市房企或再添新軍。近日，浙系房企德信地產順應今年以來的港股上市熱潮，調整股權架構以德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”）之名遞交上市申請書。在此之後，這家偏居杭州、重點佈局長三角、中小規模，此前並不為外界所周知的地方性房企，迎來了它的“高光時刻”，成功聚焦眾多關注目光。
然而，隨德信中國發展履歷以及上市進展一起被推至臺前的，還有企業有待均衡的城市佈局以及高企的負債率。北京商報記者就德信中國上市進度事宜、千億規模計劃、戰略佈局以及降低負債等方面的問題，向德信地產提出進一步採訪需求，該公司回應稱，企業已進入上市前“緘默期”，一切與上市有關的信息都以公告發布為準。
1
名稱規避地產屬性
9月18日，德信中國向港交所遞交上市申請，邁出赴港上市第一步。
據瞭解，此次提交上市申請的德信中國，為德信控股集團旗下德信地產的控股公司，2018年1月16日成立於開曼群島，是德信地產為開發業務上市調整股權架構後的新平臺。德信地產作為浙江省一家綜合型房地產開發商，此前主要專注於住宅物業開發及商業和綜合用途物業的開發、運營及管理。
根據德信中國招股書，於調整後及公開招股前，德信中國分別由德欣、德源、創智三家公司持股84%、10%、6%，其中德欣由德信控股集團董事長鬍一平持股92%，胡一平之子胡詩豪持股8%，德源由胡一平100%持股，創智由獨立第三方陳躍100%持股。
根據易居中國研究中心發佈的“2017年中國前100家房地產開發商”的排名，按合約銷售額計，2017年德信中國排名第68位，較去年上升28位。根據克而瑞2017全國房企銷售榜單，德信地產2017年銷售額265.1億元，排在69名；銷售面積160萬平方米，排在第79名。
公開資料顯示，在德信中國之前，截止今年9月底，已有8家中小房企先後在港交所遞交上市申請，分別為弘陽地產、萬創國際、大發地產、美的置業、萬城控股、恆達集團、銀城國際和德信中國。其中，正榮地產和弘陽地產於今年成功敲開資本市場的大門。
艾德證券期貨總經理陳健豪認為, 中小房企當前競爭越來越大，部分甚至陷入了資金困境，資金方面仍待加強，而選擇IPO其實是企業快速做大規模的一個成長的方式。
值得玩味的是，本次推動IPO進程，德信選擇了“德信中國”這個名稱，而並非直接用德信地產。在很多業內人士看來，這是為了規避地產股低估值的問題。
據瞭解，港股IPO審核制度與A股上市、由證監會主導審核的核準制有所不同。港股上市採用由聯交所審核上市申請人資質，上市前向監管部門提交相關信息的註冊制，上市核准以市場主導，與美國上市類似，且上市時間相對確定，一般情況下，最快可在6-9個月內完成上市。
“香港上市公司再融資方式便利，效率高。只要股票有市場需求，可以極快完成市場配售，時間短且效率高。”業內人士分析稱。
2
業績下滑中的被迫轉型
不管被稱作浙系亦或是杭派，德信地產身上始終帶有地方性房企的印記，其銷售及佈局皆側重浙江及周邊城市。
資料顯示，德信地產2017年銷售額為265.1億元，其中，重點戰略佈局的浙江省內及周邊城市攬下210億元，佔總銷售額的七成以上。根據招股書，截至2018年上半年，德信地產土儲共計636.2萬平方米，其中545.4萬平方米位於浙江省，佔土地儲備總量的85.7%，浙江成為德信地產當之無愧的土儲重倉以及銷售的主戰場。而從具體城市佈局上來看，德州地產進入城市以傳統的三四線城市為主，杭州、南京、合肥是其規模板塊中為數不多的一二線城市。
“在三四線城市進行區域深耕雖能規避市場週期風險，但在部分三四線去庫存紅利接近尾聲的背景下積極拿地，又是否會面臨風險呢？”包括陳健豪在內的多位地產行業專家認為, 德信地產輻射區域多為三四線城市，不均衡的佈局使其存在因樓市調控進入三四線導致業績波動的風險。
德信中國招股書也顯示，該公司業務及前景在很大程度上依賴於長江三角洲地區各主要城市的表現，並稱，“長三角城市群的監管政策、城鎮化及國務院對其發展的支持，已導致該區域內的房地產開發商之間產生激烈競爭。”
區域競爭激烈程度如何，從德信地產杭州銷售排名的下滑中便可見一斑。資料顯示，德信地產2015年以37.26億元的銷售金額，排名杭州銷售排行榜第九位；2016年，德信地產實現在杭銷售額97.58億元，排位第四，不過此後便跌出了前十榜單。根據資料，把德信地產擠出前十的，正是近兩年靠收購、買地在杭州大肆擴張的融創、陽光城、融信等外來房企。
而從營收數據上來看，德信中國銷售收入確實已初顯下滑態勢。
招股書顯示，該公司2015年-2017年銷售收入分別為56.9億元、69.8億元、65.5億元，有所起伏；2018年上半年，該公司銷售收入24.7億元，較2017年同期的27.6億元降低10.6%。對於公司銷售物業所得收入的減少，德信中國方面表示，主要是由於公司的交付總建築面積減少，部分被公司的每平方米的平均銷售的輕微增長抵消。
德信控股集團常務副總裁、德信地產總裁費中敏曾在接受媒體採訪時表示，“2015年-2017年德信（地產）是‘高速疾行’期，而2018年-2020年德信（地產）將力求保持‘中高速行駛’速度的增長，並在未來不久的時間內實現跨越千億的目標”。招股說明書也明確，該公司已制定全國擴張政策，未來計劃在武漢、鄭州、長沙等增長潛力巨大的全國各中心城市佈局。
3
高負債之困
值得注意的是，許下千億規模願景、將上市提上日程的德信地產，在規模擴張上加大馬力的同時，負債率也一路走高。
招股書顯示，2015-2017年德信地產總流動負債分別為137.2億、159.4億元、271.9億元，截至2018年上半年，總流動負債已增至338.1億元。從資產負債率來看，德信地產2015年資產負債率為278.7%，2016達435.2%，2017年降為275.7%。進入2018年，德信地產上半年淨資產負債率為192.6%。
而根據Wind數據，截至2018年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，環比上漲0.6個百分點，同比上漲1.44個百分點。德信地產今年上半年192.6%的淨資產負債率，雖較此前有所降低，卻仍遠高於房地產行業整體負債率水平。
據瞭解，德信地產此前的資金來源相對單一，主要依靠銷售回款及金融機構（包括銀行、信託、資產管理公司等）借款，受限購限價及國內融資收緊影響教大，而德信地產的擴張步伐也因此受限。
“像德信地產這類中小企業如不積極尋求上市，單純靠拿地建設繼而銷售回款再投資等做法，規模難以做大”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，德信地產此番赴港上市體現出了該企業對於規模的渴求。
然而，在德信地產舉債擴張拓展規模版圖的同時，高企的負債率以及潛在的財務安全開始為外界所關注。
北京商報記者翻閱德信中國招股書發現，該公司對於高負債的風險早有預期，並對此進行了風險提示：“來自銀行、信託及其他融資安排的借款產生，並預期將繼續產生高額利息開支。因此，利率變動或將影響我們的融資成本，進而可能影響我們的盈利能力及經營業績。”
嚴躍進表示，今年以來中小房企的集中赴港上市，實際上反映出當前環境下房企所面臨的資金困境。現如今國內宏觀調控政策不斷收緊，像德信中國這樣的中小房企如想擴大融資渠道、謀求規模化發展，赴港上市不失為一條可行之路。“不過從財務穩健角度來講，該企業後續需要考慮降低負債，積極促進資金回籠。”
就未來是繼續舉債擴張還是著力降低負債等問題，北京商報記者曾致電德信地產進行採訪，因企業上市前存在“緘默期”之故，德信地產未予回應。不過德信中國招股書中對於未來的發展戰略有所提及，一是要繼續鞏固在長三角地區的領先地位，並將拓展至全國主要城市；二是持續增加具有成本競爭力的優質土地儲備，抓住城市輪動及客戶需求結構化差異機會。並表示，相信大量位置優越的土地儲備足夠公司在可預見未來開發項目之用，並有助於公司業務的持續增長。
值得一提的，變道港股上市雖使得企業更易登陸資本市場，但因低估值、低股價，目前在香港上市的內地房產股與A股地產股估值差距較大。眾多實力派房地產商尚繞不過“低估值”這道坎兒，德信中國亦然。
不過嚴躍進向北京商報記者表示，以德信中國為代表的、對於規模有著渴求的中小房企，獲取上市機會以獲取更多的融資，遠比關注在何資本市場上市更為重要。“上市除可擴大融資渠道，從品牌聞名度角度來講，上市企業比非上市企業有更大的優勢。”嚴躍進如是補充道。
完
▼
往期精彩回顧
▼
長按識別二維碼關注
閱讀更多 地產街21號 的文章
