一個不會自律的寶寶

首席投資官評論員董巖：

房價的上漲是和剛需有關係，但是絕對不會是全部的因素，也不會是最主要的因素。我們來具體的分析一下：

進入2000年以後我國的房價進入了快速上升期，同期我國的經濟開始發展速度也開始加速，在開始的幾年內每年GDP能達到10%以上的增長率，不排除由於城市化造成房屋市場的供需關係緊張，但是在2000年至今的3次貨幣超發才是最主要的原因。在2008年的時候我國的M2總量僅為47萬億，到了2017年的時候我國的M2總量已經達到了驚人的167萬億增長257%，年均增長15%左右。

超發了那麼多的貨幣必將帶來物價的膨脹，但是根據公開數據可以發現實物商品價格漲幅遠低於貨幣增速，跑輸貨幣超發，以食品菸酒、輕紡工業品為代表的實物商品在改革開放以來價格漲幅有限，遠低於貨幣增速。1978-2017年，北京各 類食品菸酒、輕紡工業品樣本平均複合增速分別為8.7%、1.93%，遠低於同期廣義貨幣M2增速21.3%；同樣大宗商品價格漲幅遠低於貨幣增速，跑輸貨幣超發，2000-2017年，以人民幣計價的黃金及原油的平均複合增長率分別為9.2%和3.5%，均遠低於同期廣義貨幣增速。

那麼問題來了大宗商品和居民消費品的價格漲幅都沒有跑贏M2的增速，那麼增發那麼多錢怎麼消化呢？很簡單，被房地產市場消化了，多餘的增發貨幣被房地產市場消化掉，最後造成了房屋價格的大幅度上漲。在貨幣超發的大環境下，房產增速、地價增速整體低於廣義貨幣增速，而一線城市房地產增速與其基本持平。

所以小編認為房價快速上升的主要原因就是M2的增發，需求只能算是次要推手因素。

首席投資官

房價上漲的因素是什麼呢？

一、“剛需”

所謂的剛需，就是家庭或個人在所生活的城市沒有屬於自己的住房而購房的人，這一類購房需求者可以稱之為剛需購房者！

剛需購房大部分都會選擇小型戶型，100平米以下的住房，大多數是年輕人！

二、改善型住房

所謂的改善型住房需求，是家庭在居住的城市擁有自己的住房，但是居住條件不滿意，又有一定的經濟基礎，從而購買房屋改善自己的住房條件，這一類人稱之為改善型購房者！

改善型購房者一般都會選擇較大戶型，100-150平米的住房，大多是以家庭為單位，年齡為35-50歲！

三、投資性購房

所謂的投資性購房可以分為以下幾種：

1、家庭經濟條件比較好，存款多，對房價未來的預估期望樂觀，購房來使得自己的資產保值或升值。

2、集體投資，這就是所謂的炒房客了，選擇未來有較大房展空間且房價不算高的城市，用大量的資金購買地段較好的房產，等待大幅度升值後，出手獲利。

3、各種因素人群，主要還是看好未來幾年的房地產市場發展，對於房價漲幅有較大預期的人群，首付+貸款來購置房產。

主要的購房者大體分為以上三種，具體細分的話，那就太多了。我認為現在購房者“剛需”所佔比例為20%-30%。大部分的購房者還是以第二、第三類型為主！

蜜魚生活

這話說的是屁話，房價上漲傷害的是國民的心，掏空了實體經濟，如果繼續上漲，富人繼續會屯房，一直上漲一直屯，誰都有這種積蓄財富的心理，如果房價繼續上漲，國家的經濟將被房地產徹底綁架，後果不堪設想

蒼狼2628

富人永遠引領潮流一一皆緣於他(她)們對人們整體生活前景的有效把控。不管你承不承認。錢是虛擬貨幣，就象天上的雲，隨著風向的轉變和時間的推移也在浮動變化著。如何讓自已的財富在不被貶值縮水的前提下如何增值繁衍，就成為富人們永遠討論的第一話題。故鄉有句俗語:"攢錢💰不如屯貨";況且自古就有"奇貨可居"之說。當下最奇缺的是什麼呢?房子一一城裡的房子!許多農村人辛辛苦苦積攢一輩子才好不容易蓋好的房子只因為年輕人的社會觀念和價值取向轉變而一夜報廢。富人的紙醉金迷出手闊綽穿戴起居場合無不令女孩子羨慕嚮往做夢一一而這一切都發生在交通便利四通八達的城裡!既使不能成為富豪門中人，至少"我"也要居住在類似的環境下，離他們近一點;順道感受一下那樣的外部環境，呼吸一下空氣一一那怕是尾氣排出的二氧化碳複合物一一也是那麼的別緻不同凡響令人心醉……想要實現這樣的夢想，首先得有房子。房子怎麼來?首嫁條件唄(否則免談)!男孩子的父母家底厚實了，滿口答應;捉襟見肘的，即使不想，也得思量再三，然後咬緊牙關硬著頭皮皮笑肉不笑地尷尬答應一一因為孩子媳婦要緊!…至於買不起的，只好走走、停停，看看、想想……父母愁?愁死有啥用?等老天爺開眼、天上掉餡餅唄……這是一個被女孩子要挾的時代:要挾是因為環境，環境是因為房子，而房子又掌控在少數人的手裡……惡性循環!我有時在想:房子是什麼?房子不就是用來住人的麼?現在卻把它吹的那麼"高、大、尚"!而現在一些人卻在利用人往高處走的從眾心理拿它來謀取暴利，讓大部分人為它生活在苦苦掙扎努力往上爬的過程中一一就象蝸牛🐮。農村房子早蓋好了，只是缺乏相應的配套設施。所謂的城裡房子，無非就是把農村樓房一整排的豎立起來按上電梯讓你擠在一起讓你住收你費再盤活物業再互利多利。而唯一讓"它(房子)"成為焦點的就是配套設施。如果再把城裡的房子放倒，它不就象一張張大口一個個坑嗎?兩邊都是水深火熱!買房的人就象一隻只螞蟻，整天厥著屁股為它在忙死忙活忙碌著……這就是生活……可有意義麼(那你自已呢)?

心似一片海4

問題的根源是房價持續上漲，只漲不落，我身邊很多人都有房，但是最近幾年大多又都買了二套，三套，錢存到銀行貶值很快，老百姓的理財渠道有限，比較一下，還是賣房子最合適，保值增值還能有出租收益。

善待自己5555

“房價上漲和剛性需求有一定關係，跟富裕群體改善型住投資、投機型買房的關係更大。真正的城市“剛需”是否存在，還需打一個問號？正常的市民恐怕都不至於住在露天吧？

如果每一戶市民均已解決自有住房，而且是以一二線城市的新房作為人生目標；如果諸多市民都要購買二套、三套商品房；如果富裕階層以買多套房作為保值投資的手段，那麼再造更多的房子，都無法滿足市場的需要。

中介公司躋身於炒房大軍，使得原本樓市上漲的預期更加強烈。而財經媒體渲染樓市的上漲幅度，比如“一房難求”等等，樓市的扭曲將更加厲害。 很多房地產專業人士，有意將樓市上漲，歸咎“剛性需求”；歸咎於貨幣發行。

學區房、地鐵概念、城市改造等一系列新概念，疊加棚改房的大力推進，全國各地的樓市全面上漲。單位購房明顯增加，居民動用槓桿的力度，以及家庭負債率直線上升，此乃目前內地樓市的百態。

歡迎批評指正，敬請點贊關注，順祝工作快樂！

陸燕青

2015年4月的某一天

領導把我叫到辦公室

他把5000元現金拍在桌上

要放到我股票賬戶裡幫他賺點就行

那個時候股市如火如荼

所有人都在談論股市

領導連股票代碼是幾位數都不知道也要進股市

那個時候我就意識到

股市完了

該進來的人進來了

不該進來的人也進來了

市場一片火熱

全民過度參與導致再也沒有持續向上的推動力

就像今天的樓市

沒房的（該參與的）要買房住

有房的（不該參與的）要買房保值增值

那麼

等該參與的

不該參與的

都參與進來後

後續誰來繼續維持房價？

誰來繼續推高房價？

任何東西維持價格不跌或上漲

唯一條件

買的人比賣的多

人口會減少

誰來繼續維持房價？

誰來繼續推高房價？

很多人在2015年股市牛市大部分時間盈利

可最後

錢真的掙到手了嗎？

所有人都說房價還在漲早買早賺

所有人都說房價不會跌買了不會虧

沒有人關心房價一旦跌了自己該怎麼辦

2015年轟轟烈烈的牛市結束於5月

結束於全民創業，萬眾創新的口號中

結束於不買股票就是傻子的信仰中

絕大多數在過程中盈利的人

最後——套牢，爆倉，甚至跳樓

都說人性太貪婪

發現股市勢頭不好掙錢你還不賣

就是少掙了點嘛！

事實是

無論你貪婪與否

那時根本賣不出去！！

炒房和炒股，本質上一致，炒人性！

有人說有房住是需求和股票不一樣啊，股票沒有硬需求啊！

房子10年前是需求

現在還在考慮買房的，多數都有房，沒有人露宿街頭。剛需就剩下那麼一點點要結婚的，讓他們拿命懟房價？

2015年牛市結束於5月

結束於領導看好股市也想掙錢後的一個月

結束於身邊人只要有點閒錢就想進股市之時

短期房價還會漲

如同2015年5月之前的股市

現在買還是能賺錢

就怕

一旦下跌

賣不出去

你說房價能跌嗎？

——過去中國一家四五個孩子

房價長期想維持不跌，僅僅是維持不跌

一家也得至少有三個孩子

還得子子孫孫無窮盡也

現在基本一個孩子都養不起

你說房價拿什麼漲？

財經小龍女

住房剛性需求有農村勞動力向城市轉移對住房的需求，城市居民淘汰舊房購買新房的需求，年青人結婚與父母分開單立門戶的需求等，這些剛性的需求就目前房地產市場存量來說，已不是供求平衡的問題，早已是供大於需，商品過剩。那麼為什麼房價還在年年上漲居高不下呢？這就是炒房客囤積居奇、哄抬房價的人為原因。舉個例子，一個樓盤準備出售200套住房，而有一百個剛需住房者需要購買一百套住房，供大於求，開發商就要降價銷售，原本每平米均價一萬，這時就可能壓低到九千出售。這對剛需住房者有利。可是，有一個炒房客攜帶大把現金找到了開發商，要把這200住房全部買下，均價定位在8800元，房地產回籠了資金，並賺到了一部分利潤，何樂不為。但炒房客給他有一個約定，就是要他承諾凡有剛需者向他買房，他都必須告知房子已經賣完，需要購買可以轉手。這就人為造成住房緊張的假象，炒房客連手開發商再進行一番炒作和包裝，馬上出現虹吸效應，結果以一萬一千元的價格轉手，二百套住房一掃而光。這種套路，在各三四線城市頻繁上演，而且表演的有聲有色，惟妙惟肖。只不過，這樣的套路一旦被識破，妙房客就只能自認倒黴了。看看三四線城市林立的樓盤，大部分都是黑燈瞎火，很少有人入住，就知道房子存量巳經飽和到什麼程度了。

還是那句老話，沒房住的還是沒房住，買不起房的還是買不起房，有住房三幾套的城市居民多了去了，炒房客囤積居奇抬高房價、擾亂市場是不爭的事實。

朋友392650

11套房了，等著升值賣了再買再賣，比存銀行穩，起碼不會突然錢沒了！剛需是不可能的，供房賣房成了賺錢的買賣。現在投一些比較穩縣城比較好、3年前2500一平，現在8千一平。賺的比城裡快

人生如戲旅行

房子就應該兩條線發展，商品房隨便漲價，有錢人買就是了，高稅收；經濟適用房應該做成老百姓都買得起的，這樣窮人也不會感到不平了。經濟適用房要佔百分之70的比例，這樣互不干涉。

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