一个不会自律的宝宝

首席投资官评论员董岩：

房价的上涨是和刚需有关系，但是绝对不会是全部的因素，也不会是最主要的因素。我们来具体的分析一下：

进入2000年以后我国的房价进入了快速上升期，同期我国的经济开始发展速度也开始加速，在开始的几年内每年GDP能达到10%以上的增长率，不排除由于城市化造成房屋市场的供需关系紧张，但是在2000年至今的3次货币超发才是最主要的原因。在2008年的时候我国的M2总量仅为47万亿，到了2017年的时候我国的M2总量已经达到了惊人的167万亿增长257%，年均增长15%左右。

超发了那么多的货币必将带来物价的膨胀，但是根据公开数据可以发现实物商品价格涨幅远低于货币增速，跑输货币超发，以食品烟酒、轻纺工业品为代表的实物商品在改革开放以来价格涨幅有限，远低于货币增速。1978-2017年，北京各 类食品烟酒、轻纺工业品样本平均复合增速分别为8.7%、1.93%，远低于同期广义货币M2增速21.3%；同样大宗商品价格涨幅远低于货币增速，跑输货币超发，2000-2017年，以人民币计价的黄金及原油的平均复合增长率分别为9.2%和3.5%，均远低于同期广义货币增速。

那么问题来了大宗商品和居民消费品的价格涨幅都没有跑赢M2的增速，那么增发那么多钱怎么消化呢？很简单，被房地产市场消化了，多余的增发货币被房地产市场消化掉，最后造成了房屋价格的大幅度上涨。在货币超发的大环境下，房产增速、地价增速整体低于广义货币增速，而一线城市房地产增速与其基本持平。

所以小编认为房价快速上升的主要原因就是M2的增发，需求只能算是次要推手因素。

首席投资官

房价上涨的因素是什么呢？

一、“刚需”

所谓的刚需，就是家庭或个人在所生活的城市没有属于自己的住房而购房的人，这一类购房需求者可以称之为刚需购房者！

刚需购房大部分都会选择小型户型，100平米以下的住房，大多数是年轻人！

二、改善型住房

所谓的改善型住房需求，是家庭在居住的城市拥有自己的住房，但是居住条件不满意，又有一定的经济基础，从而购买房屋改善自己的住房条件，这一类人称之为改善型购房者！

改善型购房者一般都会选择较大户型，100-150平米的住房，大多是以家庭为单位，年龄为35-50岁！

三、投资性购房

所谓的投资性购房可以分为以下几种：

1、家庭经济条件比较好，存款多，对房价未来的预估期望乐观，购房来使得自己的资产保值或升值。

2、集体投资，这就是所谓的炒房客了，选择未来有较大房展空间且房价不算高的城市，用大量的资金购买地段较好的房产，等待大幅度升值后，出手获利。

3、各种因素人群，主要还是看好未来几年的房地产市场发展，对于房价涨幅有较大预期的人群，首付+贷款来购置房产。

主要的购房者大体分为以上三种，具体细分的话，那就太多了。我认为现在购房者“刚需”所占比例为20%-30%。大部分的购房者还是以第二、第三类型为主！

蜜鱼生活

这话说的是屁话，房价上涨伤害的是国民的心，掏空了实体经济，如果继续上涨，富人继续会屯房，一直上涨一直屯，谁都有这种积蓄财富的心理，如果房价继续上涨，国家的经济将被房地产彻底绑架，后果不堪设想

苍狼2628

富人永远引领潮流一一皆缘于他(她)们对人们整体生活前景的有效把控。不管你承不承认。钱是虚拟货币，就象天上的云，随着风向的转变和时间的推移也在浮动变化着。如何让自已的财富在不被贬值缩水的前提下如何增值繁衍，就成为富人们永远讨论的第一话题。故乡有句俗语:"攒钱💰不如屯货";况且自古就有"奇货可居"之说。当下最奇缺的是什么呢?房子一一城里的房子!许多农村人辛辛苦苦积攒一辈子才好不容易盖好的房子只因为年轻人的社会观念和价值取向转变而一夜报废。富人的纸醉金迷出手阔绰穿戴起居场合无不令女孩子羡慕向往做梦一一而这一切都发生在交通便利四通八达的城里!既使不能成为富豪门中人，至少"我"也要居住在类似的环境下，离他们近一点;顺道感受一下那样的外部环境，呼吸一下空气一一那怕是尾气排出的二氧化碳复合物一一也是那么的别致不同凡响令人心醉……想要实现这样的梦想，首先得有房子。房子怎么来?首嫁条件呗(否则免谈)!男孩子的父母家底厚实了，满口答应;捉襟见肘的，即使不想，也得思量再三，然后咬紧牙关硬着头皮皮笑肉不笑地尴尬答应一一因为孩子媳妇要紧!…至于买不起的，只好走走、停停，看看、想想……父母愁?愁死有啥用?等老天爷开眼、天上掉馅饼呗……这是一个被女孩子要挟的时代:要挟是因为环境，环境是因为房子，而房子又掌控在少数人的手里……恶性循环!我有时在想:房子是什么?房子不就是用来住人的么?现在却把它吹的那么"高、大、尚"!而现在一些人却在利用人往高处走的从众心理拿它来谋取暴利，让大部分人为它生活在苦苦挣扎努力往上爬的过程中一一就象蜗牛🐮。农村房子早盖好了，只是缺乏相应的配套设施。所谓的城里房子，无非就是把农村楼房一整排的竖立起来按上电梯让你挤在一起让你住收你费再盘活物业再互利多利。而唯一让"它(房子)"成为焦点的就是配套设施。如果再把城里的房子放倒，它不就象一张张大口一个个坑吗?两边都是水深火热!买房的人就象一只只蚂蚁，整天厥着屁股为它在忙死忙活忙碌着……这就是生活……可有意义么(那你自已呢)?

心似一片海4

问题的根源是房价持续上涨，只涨不落，我身边很多人都有房，但是最近几年大多又都买了二套，三套，钱存到银行贬值很快，老百姓的理财渠道有限，比较一下，还是卖房子最合适，保值增值还能有出租收益。

善待自己5555

“房价上涨和刚性需求有一定关系，跟富裕群体改善型住投资、投机型买房的关系更大。真正的城市“刚需”是否存在，还需打一个问号？正常的市民恐怕都不至于住在露天吧？

如果每一户市民均已解决自有住房，而且是以一二线城市的新房作为人生目标；如果诸多市民都要购买二套、三套商品房；如果富裕阶层以买多套房作为保值投资的手段，那么再造更多的房子，都无法满足市场的需要。

中介公司跻身于炒房大军，使得原本楼市上涨的预期更加强烈。而财经媒体渲染楼市的上涨幅度，比如“一房难求”等等，楼市的扭曲将更加厉害。 很多房地产专业人士，有意将楼市上涨，归咎“刚性需求”；归咎于货币发行。

学区房、地铁概念、城市改造等一系列新概念，叠加棚改房的大力推进，全国各地的楼市全面上涨。单位购房明显增加，居民动用杠杆的力度，以及家庭负债率直线上升，此乃目前内地楼市的百态。

欢迎批评指正，敬请点赞关注，顺祝工作快乐！

陆燕青

2015年4月的某一天

领导把我叫到办公室

他把5000元现金拍在桌上

要放到我股票账户里帮他赚点就行

那个时候股市如火如荼

所有人都在谈论股市

领导连股票代码是几位数都不知道也要进股市

那个时候我就意识到

股市完了

该进来的人进来了

不该进来的人也进来了

市场一片火热

全民过度参与导致再也没有持续向上的推动力

就像今天的楼市

没房的（该参与的）要买房住

有房的（不该参与的）要买房保值增值

那么

等该参与的

不该参与的

都参与进来后

后续谁来继续维持房价？

谁来继续推高房价？

任何东西维持价格不跌或上涨

唯一条件

买的人比卖的多

人口会减少

谁来继续维持房价？

谁来继续推高房价？

很多人在2015年股市牛市大部分时间盈利

可最后

钱真的挣到手了吗？

所有人都说房价还在涨早买早赚

所有人都说房价不会跌买了不会亏

没有人关心房价一旦跌了自己该怎么办

2015年轰轰烈烈的牛市结束于5月

结束于全民创业，万众创新的口号中

结束于不买股票就是傻子的信仰中

绝大多数在过程中盈利的人

最后——套牢，爆仓，甚至跳楼

都说人性太贪婪

发现股市势头不好挣钱你还不卖

就是少挣了点嘛！

事实是

无论你贪婪与否

那时根本卖不出去！！

炒房和炒股，本质上一致，炒人性！

有人说有房住是需求和股票不一样啊，股票没有硬需求啊！

房子10年前是需求

现在还在考虑买房的，多数都有房，没有人露宿街头。刚需就剩下那么一点点要结婚的，让他们拿命怼房价？

2015年牛市结束于5月

结束于领导看好股市也想挣钱后的一个月

结束于身边人只要有点闲钱就想进股市之时

短期房价还会涨

如同2015年5月之前的股市

现在买还是能赚钱

就怕

一旦下跌

卖不出去

你说房价能跌吗？

——过去中国一家四五个孩子

房价长期想维持不跌，仅仅是维持不跌

一家也得至少有三个孩子

还得子子孙孙无穷尽也

现在基本一个孩子都养不起

你说房价拿什么涨？

财经小龙女

住房刚性需求有农村劳动力向城市转移对住房的需求，城市居民淘汰旧房购买新房的需求，年青人结婚与父母分开单立门户的需求等，这些刚性的需求就目前房地产市场存量来说，已不是供求平衡的问题，早已是供大于需，商品过剩。那么为什么房价还在年年上涨居高不下呢？这就是炒房客囤积居奇、哄抬房价的人为原因。举个例子，一个楼盘准备出售200套住房，而有一百个刚需住房者需要购买一百套住房，供大于求，开发商就要降价销售，原本每平米均价一万，这时就可能压低到九千出售。这对刚需住房者有利。可是，有一个炒房客携带大把现金找到了开发商，要把这200住房全部买下，均价定位在8800元，房地产回笼了资金，并赚到了一部分利润，何乐不为。但炒房客给他有一个约定，就是要他承诺凡有刚需者向他买房，他都必须告知房子已经卖完，需要购买可以转手。这就人为造成住房紧张的假象，炒房客连手开发商再进行一番炒作和包装，马上出现虹吸效应，结果以一万一千元的价格转手，二百套住房一扫而光。这种套路，在各三四线城市频繁上演，而且表演的有声有色，惟妙惟肖。只不过，这样的套路一旦被识破，妙房客就只能自认倒霉了。看看三四线城市林立的楼盘，大部分都是黑灯瞎火，很少有人入住，就知道房子存量巳经饱和到什么程度了。

还是那句老话，没房住的还是没房住，买不起房的还是买不起房，有住房三几套的城市居民多了去了，炒房客囤积居奇抬高房价、扰乱市场是不争的事实。

朋友392650

11套房了，等着升值卖了再买再卖，比存银行稳，起码不会突然钱没了！刚需是不可能的，供房卖房成了赚钱的买卖。现在投一些比较稳县城比较好、3年前2500一平，现在8千一平。赚的比城里快

人生如戏旅行

房子就应该两条线发展，商品房随便涨价，有钱人买就是了，高税收；经济适用房应该做成老百姓都买得起的，这样穷人也不会感到不平了。经济适用房要占百分之70的比例，这样互不干涉。

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