這個中秋，淵某過得頗為無聊，整個輿論圈也都很無聊，媒體們要麼跟風刷刷新臺風"潭美"，要麼八一八秀波叔的情史，或者發幾篇郭小四的五毛影評。
大概真正能讓全國人民都激動一把的新聞，也就剩廣東房協的一紙通知了：
取消商品房預售。
01
9月21日，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了"關於商品房預售許可事項調整"的材料，並於今日（9月25日）上報住房城鄉建設部。
通知中如是寫道：為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的"窗口期"，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
一石激起千層浪，通知一出，全網熱議，不管是買了房的，還是沒買房的，上到耋耄耆老，下至慕艾少年，都在傳聞"廣東醞釀取消商品房預售制"。
不過掃興的是，住建部某位官員立馬就跳出來闢謠：情況不屬實，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
當然這種闢謠，聽聽也就罷了，反正淵某是不知道這位領導說的"情況"是什麼情況，唯一肯定的是，上面的紅頭文件，是真的。
02
關於"取消商品房預售"的輿論爭議，目前主要集中在兩點：
1． 要不要取消，利弊如何平衡。
2． 是雷厲風行一刀切，還是全國試點徐徐圖之。
其實從第二個問題就可以看出，不多數人還是希望取消的，這個聲音不僅來自普通老百姓，上面也有一部分人有同樣的聲音。
比如人民網就在中秋節當天發文力挺，還希望這個改革能腳步更快一點。
淵某並不完全是個悲觀主義者，更是絕對贊成儘快取消商品房預售制度的，但任何改革，一旦涉及到大多數利益既得者，那總是難以推行的，至少是難以迅速取得成效的。
依淵某來看，就以中國目前的情況論，距離完全實現"取消商品房預售制度"，還有N年的路要走。
N值不小於5。
在這之前，還一個房地產稅，熱議了近一年，結果卻是5年內提請審議。
5年，中國房地產還有幾個5年可以玩？馬雲說，10年後房子如蔥。
03
這並不是第一次出現關於"取消商品房預售制度"的聲音，但總有些聲音我們會選擇忽視。
2005年8月15日，中國人民銀行發佈《2004中國房地產金融報告》，其中指出，在上海、北京等房地產市場熱點城市，房地產開發商將未開發的樓盤提前預售，愈發加劇了消費者超前購房行為。
報告稱，"很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。"
隨後的十多年時間裡，也時不時有取消商品房預售的呼聲傳出，但至今並沒有地區真正取消這一制度，甚至鮮少能在輿論圈吹起漪瀾。
淵某不禁想說一句誅心之言，前腳發出通知，後腳就跳出來闢謠，究竟在擔心什麼？
04
商品房預售制度，並不是自中國房地產市場誕生之初就立即開始實行的。
1980年9月，北京市住房統建辦公室掛牌成立了北京市城市開發總公司，正式拉開房地產綜合開發的序幕。
而在這一個月之前，深圳特區成立。3年之後即1983年，深圳出臺《深圳經濟特區商品房質量管理規定》，其中規定"房地產經營者可以預售房產，預售房產必須具備一定的條件"。
這是我國內地第一次以立法形式允許商品房預售。
1985年落成的深圳國貿大廈
經過10年的試點，中央發現商品房預售制度確實有效緩解了房地產行業的資金困局，有效促進了深圳房地產市場的快速發展，於是決定於全國範圍內推行這一制度。
遂於1994年頒佈《房地產管理法》，其中明確制定了一整套商品房預售制度，這一推行，就是24年。
也正是有了預售制給房地產業提供的高槓杆，中國房地產市場才得以保持這麼多年的迅猛增長。
但深圳也並不是商品房預售制的源頭。之所以選了深圳設立特區，不能不說很大程度上是因為他的鄰居就是香港。
不管是70年產權、土地拍賣，還是公攤面積，乃至我們如今熱議的商品房預售，這所有的"先進創新"都發軔於香港，香港的房地產市場，可以說是內地房地產市場的祖宗。
05
1842年剛剛簽完《南京條約》，香港島被永久割讓給英國，英國外交大臣帕默斯頓一看，說這香港是"連一座像樣房子都沒有的荒蕪礁石"——像這樣的塊地兒，沒人想著永久擁有，那就只能選擇把土地租給商戶使用。
40年代的香港
於是港英政府借鑑英國國內的做法，將土地以999年、99年和75年的期限租給商戶。
是的，999年的租期是真的，比如香港島中環上環等區域，許多地塊的租期就是999年。
後來，港英政府覺得999年的租期太長了，更何況，香港最大面積的地塊——新界，還是向大清政府租來的，也只有99年的租期。
於是後來港英政府出讓的土地租期，一律改為75年。
慢慢的過境的商賈覺得這裡幹啥買賣都免稅，挺好的，就都想著租一塊地，問題是，如果某個地塊很多人都想租，那怎麼辦呢？
拍賣！
這就是土地拍賣制度的起源。
06
但是當時的港英政府賣地，只承認一個買家，也只向這個業主收地價和地稅，所以要是買賣樓宇，都是以整幢為單位的，稱之為"一個Number"。
這樣的房地產買賣方式對資金要求量極大，當時的每幢樓宇，售價約二三十萬元，最便宜的也要10萬元左右，注意，這可是按照銀元計價的。
這麼高的門檻，絕大多數普通人都只能望樓興嘆。所以50年代的香港房地產市場可以說是死水一潭，一年也沒幾個成交量，那開發商當然是很著急了，怎麼辦？
一個非常精明的香港人——香港國際鴻星集團的吳多泰，向田土廳提出了"分層出售"的申請：把自己的兩幢樓的樓拆分成10套出售，每層樓的業主都有自己的業權。
五十年代的中環唐樓，多為5層
吳多泰解釋說："若四層樓者各業主各佔1/4地權，五層樓者則各業主佔1/5地權，另做一份屋契說明各業主之權益就可以"。
因為大大降低了置業門檻，吳多泰的10套房很快就銷售一空，那一年是1952年。
但隨之也出現一個問題：分層出售的時候，當然會涉及諸如樓梯、過道之類的公共空間，這些"公攤部分"必須計算進使用面積裡。
而這就是"公攤面積"的起源，至於此前網絡熱議的來自李嘉誠，其實是謠傳，不過李爵士也不是第一次背鍋了，應該並不太在意。
07
同行沒秘密，吳多泰憑藉"分層出售"迅速售光旗下房產的商業奇蹟迅速在港島內瘋傳。
1953年，年輕的霍英東剛剛從上海賺取完第一桶金回到香港，在聽聞了吳多泰創新的"分層出售"之後，立即發現其中的商機，懷揣著第一桶金一頭扎進了房地產行業。
用這第一桶金一口氣買下了油麻地四方街的一塊100棟5層樓唐屋，打算照葫蘆畫瓢的複用吳多泰的"分層出售"。
可是問題出現了，吳多泰賣的是2棟，他賣的是100棟。即使分拆賣樓，這樣的週轉率還是很慢。
霍英東苦思冥想了幾個晚上，突然想到了一個新招：分期付款。
霍英東和四方街
"我覺得光是分層出售，不能活躍樓市，吸引不了廣大市民買樓，因為能夠一下子拿出一大筆錢出來買樓的人畢竟不多。能不能想個新方法，讓普通的市民也能買樓做業主？"
"另外，有沒有辦法讓我們投資不多，就能有高的回報？我想了一個方法，不知行不行？在新樓正式動工興建前，我們公司先收取買家的一部分訂金，餘款分期支付，像交租那樣，到新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的物業，做業主。"
律師也認為，這是好主意，於是把這個想法完善之後開始實施：
四方街還沒動土，我就在售樓說明書上向市民推介分期付款的買樓新方法，第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期餘款百分之十於領到入夥紙時清繳。
（以上內容，摘自採訪實錄）
這種採取分期付款的方式，讓霍英東手上100棟樓，1200套公寓一下就賣完了。
香港人親切地稱呼這種即將興建或正在興建的樓宇單元為"樓花"。
後來，在回憶自己創造的"賣樓花"時，霍英東說——
我真的想不到，"賣樓花"方法一公佈，香港地產界瘋狂了起來，普羅大眾捲進了房地產的旋風裡；我們負責發展、興建的樓宇的售樓處，每天都有很多市民從港九各地蜂擁而來，隊伍排成長龍，售樓盛況空前。
當中，有政府的小職員，有月入兩三百元的教師和打工仔，有普通的家庭婦女，有那些終身不嫁人的"自梳女"……有些人排隊預售到"樓花"後，隨即把"樓花"轉售給別人，一天之間就已經賺了一筆……
到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的貸款，香港樓市只升不跌，普羅大眾皆為樓狂。
而當時正在籌措住房改革的內地起步晚，經驗全無，房企普遍缺乏資金，商品房供應量小，所以就借鑑"賣樓花"創造出了商品房預售制度，並在1994年將其寫進了《房地產管理法》。
08
一晃眼24年過去了，當初的商品房制度卻逐漸演變成了房地產開發商空手套白狼的把戲。
一棟高層建築，從拿地到完工一般需要兩年時間，地產大亨們在"賣樓花"模式下，香港只要項目立項就能對外開售，內地則要求建設1/3層左右時即可對外預售（週期在半年左右），相當於地產大亨們在拿著居民們的預付款支付所有的工程開支，然後1年半之後才交房給購房者。
某種程度上說，這相當於全體購房者補貼房地產商2年的預付款利息。
今年6月被媒體被曝光的碧桂園高週轉模式即是：拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金回正。
碧桂園的速度已經領跑行業，但楊國強仍嫌不夠，要求將從土地摘牌到開盤平均5.2個月的速度，提升到5個月以內，部分項目甚至要在3個月以內……
購房者付了定金，銀行給了貸款，開發商輕輕鬆鬆拿到現款，同時還能以既有資金再度放大銀行貸款，然後進行下一輪開發——就這樣，有了房產預售制度，房產商可以提前2年鎖定購房者，然後，以不到3成的自有資金，撬動幾十億的開發項目，然後繼續開發……
只要"商品房預售"存在一天，這種房地產開發模式就能繼續幹下去，那麼作為當前中國財富階層主力的房地產商，又怎麼會輕易同意取消"預售制度"。
其次，掌握著賣地權力的地方政府也不希望"預售制度"取消，因為房地產高週轉的一個好處便是提高了土地出讓的效率，讓地方政府可以在短時間內獲得更多的賣地收入，如果將預售制度取消，一塊土地好幾年才能變現，開發商減緩拿地速度，土地財政還怎麼維持下去？
09
在住房短缺時代，商品房預售制確實有效地促進了住房供給，為廣大購房者降低購房門檻；
但時至今日，中國房地產市場已經進入存量博弈時代，預售制對於個體的購房者而言可謂是百害而無一利。
但如果這種傷害和資金上的掠奪，僅僅針對一個個的個體，那麼繼續掠奪就好了，何必要取消預售制呢？反正他們很難形成有效的力量來維護自身的權益。
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