这个中秋，渊某过得颇为无聊，整个舆论圈也都很无聊，媒体们要么跟风刷刷新台风"潭美"，要么八一八秀波叔的情史，或者发几篇郭小四的五毛影评。
大概真正能让全国人民都激动一把的新闻，也就剩广东房协的一纸通知了：
取消商品房预售。
01
9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，广东省住房城乡建设厅已拟订了"关于商品房预售许可事项调整"的材料，并于今日（9月25日）上报住房城乡建设部。
通知中如是写道：为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的"窗口期"，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
一石激起千层浪，通知一出，全网热议，不管是买了房的，还是没买房的，上到耋耄耆老，下至慕艾少年，都在传闻"广东酝酿取消商品房预售制"。
不过扫兴的是，住建部某位官员立马就跳出来辟谣：情况不属实，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
当然这种辟谣，听听也就罢了，反正渊某是不知道这位领导说的"情况"是什么情况，唯一肯定的是，上面的红头文件，是真的。
02
关于"取消商品房预售"的舆论争议，目前主要集中在两点：
1． 要不要取消，利弊如何平衡。
2． 是雷厉风行一刀切，还是全国试点徐徐图之。
其实从第二个问题就可以看出，不多数人还是希望取消的，这个声音不仅来自普通老百姓，上面也有一部分人有同样的声音。
比如人民网就在中秋节当天发文力挺，还希望这个改革能脚步更快一点。
渊某并不完全是个悲观主义者，更是绝对赞成尽快取消商品房预售制度的，但任何改革，一旦涉及到大多数利益既得者，那总是难以推行的，至少是难以迅速取得成效的。
依渊某来看，就以中国目前的情况论，距离完全实现"取消商品房预售制度"，还有N年的路要走。
N值不小于5。
在这之前，还一个房地产税，热议了近一年，结果却是5年内提请审议。
5年，中国房地产还有几个5年可以玩？马云说，10年后房子如葱。
03
这并不是第一次出现关于"取消商品房预售制度"的声音，但总有些声音我们会选择忽视。
2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，其中指出，在上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，愈发加剧了消费者超前购房行为。
报告称，"很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。"
随后的十多年时间里，也时不时有取消商品房预售的呼声传出，但至今并没有地区真正取消这一制度，甚至鲜少能在舆论圈吹起漪澜。
渊某不禁想说一句诛心之言，前脚发出通知，后脚就跳出来辟谣，究竟在担心什么？
04
商品房预售制度，并不是自中国房地产市场诞生之初就立即开始实行的。
1980年9月，北京市住房统建办公室挂牌成立了北京市城市开发总公司，正式拉开房地产综合开发的序幕。
而在这一个月之前，深圳特区成立。3年之后即1983年，深圳出台《深圳经济特区商品房质量管理规定》，其中规定"房地产经营者可以预售房产，预售房产必须具备一定的条件"。
这是我国内地第一次以立法形式允许商品房预售。
1985年落成的深圳国贸大厦
经过10年的试点，中央发现商品房预售制度确实有效缓解了房地产行业的资金困局，有效促进了深圳房地产市场的快速发展，于是决定于全国范围内推行这一制度。
遂于1994年颁布《房地产管理法》，其中明确制定了一整套商品房预售制度，这一推行，就是24年。
也正是有了预售制给房地产业提供的高杠杆，中国房地产市场才得以保持这么多年的迅猛增长。
但深圳也并不是商品房预售制的源头。之所以选了深圳设立特区，不能不说很大程度上是因为他的邻居就是香港。
不管是70年产权、土地拍卖，还是公摊面积，乃至我们如今热议的商品房预售，这所有的"先进创新"都发轫于香港，香港的房地产市场，可以说是内地房地产市场的祖宗。
05
1842年刚刚签完《南京条约》，香港岛被永久割让给英国，英国外交大臣帕默斯顿一看，说这香港是"连一座像样房子都没有的荒芜礁石"——像这样的块地儿，没人想着永久拥有，那就只能选择把土地租给商户使用。
40年代的香港
于是港英政府借鉴英国国内的做法，将土地以999年、99年和75年的期限租给商户。
是的，999年的租期是真的，比如香港岛中环上环等区域，许多地块的租期就是999年。
后来，港英政府觉得999年的租期太长了，更何况，香港最大面积的地块——新界，还是向大清政府租来的，也只有99年的租期。
于是后来港英政府出让的土地租期，一律改为75年。
慢慢的过境的商贾觉得这里干啥买卖都免税，挺好的，就都想着租一块地，问题是，如果某个地块很多人都想租，那怎么办呢？
拍卖！
这就是土地拍卖制度的起源。
06
但是当时的港英政府卖地，只承认一个买家，也只向这个业主收地价和地税，所以要是买卖楼宇，都是以整幢为单位的，称之为"一个Number"。
这样的房地产买卖方式对资金要求量极大，当时的每幢楼宇，售价约二三十万元，最便宜的也要10万元左右，注意，这可是按照银元计价的。
这么高的门槛，绝大多数普通人都只能望楼兴叹。所以50年代的香港房地产市场可以说是死水一潭，一年也没几个成交量，那开发商当然是很着急了，怎么办？
一个非常精明的香港人——香港国际鸿星集团的吴多泰，向田土厅提出了"分层出售"的申请：把自己的两幢楼的楼拆分成10套出售，每层楼的业主都有自己的业权。
五十年代的中环唐楼，多为5层
吴多泰解释说："若四层楼者各业主各占1/4地权，五层楼者则各业主占1/5地权，另做一份屋契说明各业主之权益就可以"。
因为大大降低了置业门槛，吴多泰的10套房很快就销售一空，那一年是1952年。
但随之也出现一个问题：分层出售的时候，当然会涉及诸如楼梯、过道之类的公共空间，这些"公摊部分"必须计算进使用面积里。
而这就是"公摊面积"的起源，至于此前网络热议的来自李嘉诚，其实是谣传，不过李爵士也不是第一次背锅了，应该并不太在意。
07
同行没秘密，吴多泰凭借"分层出售"迅速售光旗下房产的商业奇迹迅速在港岛内疯传。
1953年，年轻的霍英东刚刚从上海赚取完第一桶金回到香港，在听闻了吴多泰创新的"分层出售"之后，立即发现其中的商机，怀揣着第一桶金一头扎进了房地产行业。
用这第一桶金一口气买下了油麻地四方街的一块100栋5层楼唐屋，打算照葫芦画瓢的复用吴多泰的"分层出售"。
可是问题出现了，吴多泰卖的是2栋，他卖的是100栋。即使分拆卖楼，这样的周转率还是很慢。
霍英东苦思冥想了几个晚上，突然想到了一个新招：分期付款。
霍英东和四方街
"我觉得光是分层出售，不能活跃楼市，吸引不了广大市民买楼，因为能够一下子拿出一大笔钱出来买楼的人毕竟不多。能不能想个新方法，让普通的市民也能买楼做业主？"
"另外，有没有办法让我们投资不多，就能有高的回报？我想了一个方法，不知行不行？在新楼正式动工兴建前，我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。"
律师也认为，这是好主意，于是把这个想法完善之后开始实施：
四方街还没动土，我就在售楼说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法，第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。
（以上内容，摘自采访实录）
这种采取分期付款的方式，让霍英东手上100栋楼，1200套公寓一下就卖完了。
香港人亲切地称呼这种即将兴建或正在兴建的楼宇单元为"楼花"。
后来，在回忆自己创造的"卖楼花"时，霍英东说——
我真的想不到，"卖楼花"方法一公布，香港地产界疯狂了起来，普罗大众卷进了房地产的旋风里；我们负责发展、兴建的楼宇的售楼处，每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。
当中，有政府的小职员，有月入两三百元的教师和打工仔，有普通的家庭妇女，有那些终身不嫁人的"自梳女"……有些人排队预售到"楼花"后，随即把"楼花"转售给别人，一天之间就已经赚了一笔……
到了90年代，普通市民甚至可以借到9成的贷款，香港楼市只升不跌，普罗大众皆为楼狂。
而当时正在筹措住房改革的内地起步晚，经验全无，房企普遍缺乏资金，商品房供应量小，所以就借鉴"卖楼花"创造出了商品房预售制度，并在1994年将其写进了《房地产管理法》。
08
一晃眼24年过去了，当初的商品房制度却逐渐演变成了房地产开发商空手套白狼的把戏。
一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间，地产大亨们在"卖楼花"模式下，香港只要项目立项就能对外开售，内地则要求建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产大亨们在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，然后1年半之后才交房给购房者。
某种程度上说，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。
今年6月被媒体被曝光的碧桂园高周转模式即是：拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金回正。
碧桂园的速度已经领跑行业，但杨国强仍嫌不够，要求将从土地摘牌到开盘平均5.2个月的速度，提升到5个月以内，部分项目甚至要在3个月以内……
购房者付了定金，银行给了贷款，开发商轻轻松松拿到现款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发——就这样，有了房产预售制度，房产商可以提前2年锁定购房者，然后，以不到3成的自有资金，撬动几十亿的开发项目，然后继续开发……
只要"商品房预售"存在一天，这种房地产开发模式就能继续干下去，那么作为当前中国财富阶层主力的房地产商，又怎么会轻易同意取消"预售制度"。
其次，掌握着卖地权力的地方政府也不希望"预售制度"取消，因为房地产高周转的一个好处便是提高了土地出让的效率，让地方政府可以在短时间内获得更多的卖地收入，如果将预售制度取消，一块土地好几年才能变现，开发商减缓拿地速度，土地财政还怎么维持下去？
09
在住房短缺时代，商品房预售制确实有效地促进了住房供给，为广大购房者降低购房门槛；
但时至今日，中国房地产市场已经进入存量博弈时代，预售制对于个体的购房者而言可谓是百害而无一利。
但如果这种伤害和资金上的掠夺，仅仅针对一个个的个体，那么继续掠夺就好了，何必要取消预售制呢？反正他们很难形成有效的力量来维护自身的权益。
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