《長租公寓的日與夜》之四：政府的作用

國家大力提倡租賃住房，是否該補貼租房人群？或是該怎樣管控租金上漲？最近一些一、二線城市房租的快速上漲，癥結究竟在哪裡？美國在里根時代實施的退稅優惠政策是如何真正刺激了長達25年的租賃市場繁榮發展？我們從中能夠借鑑到哪些經驗？從美國兩房（房利美、房地美）工作歸來的創享智庫首席專家陳劍博士，給出住房租賃市場最中肯的建議！

美國的住房退稅政策核心是通過提供退稅優惠，刺激私人投資，從而增加供給，進而使得經濟總量增加，整體經濟得到增長。

最近我們國內一些城市的房租暴漲的現象，歸根結底還是供需不平衡的問題導致的。

如果不增加供給，不管如何嚴格監管長租公寓企業，不管政府怎麼樣嚴控房租，都無法解決租房難、租房貴的問題。對於個體房東，管控房租從根本上是不可能的。

如果現在就開始打壓長租公寓這個行業，抑制資本進入，那很有可能租房的方向又要倒退回由中介主導的個人出租模式。

1981年，在里根總統的就職演說上，他說了一句後來被保守派常常引用的名言：

“In this present crisis, government is not the solution to our problem; government is the problem.”

里根上臺的80年代初，美國正是面臨全面危機的時刻。正如里根自己所說：“現在白宮留給我的難題是，整個美國經歷著許多經濟學家所說的自大蕭條以來最嚴重的經濟緊張時期。最急待解決的是高達兩位數的通貨膨張率，居高不下的失業率（1982年12月失業率高達10.8%，為大蕭條之後的最高點）和高達21.5%的利率。”在國際上，里根面對的則是蘇聯軍事實力的增長，尤其是戰略力量的發展，在第三世界咄咄逼人的進攻態勢以及由此帶來的美國國際威望的下降。特別是1979年12月蘇聯出兵阿富汗後，進一步威逼印度洋，在全世界到處插手，而美國則有時顯得被動。比如，繼1975年全面退出越南之後，伊朗和尼加拉瓜的親美政權相繼垮臺，52名美國駐伊朗外交人員被扣為人質，卡特總統的營救計劃也折戟沙漠，使美國這個超級大國蒙受奇恥大辱。可以說，這時美國是內外交困。

此時此刻，能夠喊出這樣的口號，里根不愧是美國曆史上排名第三的偉大總統。而他確實說到做到：對內奉行“里根經濟學”，縮減政府開支、減稅、減少國家對經濟的干預，創造了美國經濟持續92個月的高增長、低通脹。對外則採取“以實力求和平”的強硬政策，大肆擴軍備戰，鞏固盟友體系，通過鼓吹“星球大戰計劃”和讚揚戈爾巴喬夫“新思維”進行戰略誘導，終於使前蘇聯於1991年解體。

那麼，讓我們來看看里根政府在住房租賃市場上是如何不按常理出牌的。

公共住房與住房券的利與弊

在里根之前的歷屆政府中，對於中低收入家庭住房租賃的補貼基本上是兩條路：發房、發錢，也就是公共住房（Public Housing）和住房券(Housing Voucher)。

美國的公共住房，是由政府直接建房，然後以低於市場的價格出售或出租給中低收入家庭居住。這項政策，起源於19世紀末的英國，並在20世紀中期在英國及主要的歐美國家流行一時。英國政府最初的目的是為了給普通的勞動階層提供穩定的租賃期限以及相對寬敞、高質量的住房，在上世紀50年代由於戰後重建及應付人口增長，公共房屋的建設得到大幅增長。

毫無疑問，這項政策在當時為解決民眾的住房問題起到了不少作用。但是由於工期過緊，控制開支等原因，也出現了使用尚未成熟的建築材料及技術，導致現在維護費用高昂的問題。英國當時的公共住房包括市郊和市區的住宅，而美國在60年代建造公共住房時，因為面向低收入階層，基本都是在市區修建的，從而導致貧困的集中化，以及市中心的犯罪率飆升，毒品氾濫，公立學校水平滑坡等一系列的社會問題，這也是美國在60年代之後出現中產階級逃離市區，最終導致大都市地區的郊區化（Suburbanization）的原因之一。

從經濟學上來講，由政府負責管理公共住房的建造及分配，很容易出現效率低下、尋租等腐敗現象。以美國首都華盛頓為例，據最近的一份《華盛頓郵報》的報道，華盛頓目前有8千套由政府管理的公共住房，但是申請人數多達6萬7千個家庭，一個尋求一套間或者兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

為了解決由於政府主導的公共住房所帶來的社會問題及效率低下，歐美國家近年來的住房補貼，主要轉向以住房券為主的貨幣補貼

住房券通過給予低收入家庭選擇居住社區的權力，可以有效緩解貧困家庭聚居而導致的社會問題。同時由於需要定期檢查受惠家庭的收入情況，也大大簡化了住房補貼的退出機制，從而有效減少了道德風險。這項政策成為不少政府的公共住房補貼的政策首選，也就順理成章了。

但是住房券也會帶來一些其他的問題。比如在住房需求彈性較大而供給彈性較小的城市，發放住房券會使得整體房租上升，從而損害那些不能拿到住房券的租房者，而房東則成了這項措施的主要受益人。

要解決這一問題，就必須提高低收入人群的住房供給。乍一看來，似乎要回到由政府出面建設“保障房”的老路上去了。但是在1986年，里根政府推出了一項新的住房補貼，巧妙地解決了這一問題，這就是低收入住房退稅政策。

住房退稅政策一舉多得

這項政策的思路是，通過設計退稅優惠的激勵措施，調動私人資金，進行低收入出租住房的建設，以此達到整體提升出租房的存量。具體措施是這樣的：開發商向州政府的住房主管部門申請建造公寓出租房，並保證其中的一部分會以低於市場價格的租金出租給低收入家庭，比如40%的公寓單位會以20%的折扣出租給收入低於所在地區中位收入的家庭。作為回報，開發商的利潤會得到退稅優惠。但是這項政策的妙處就在於，開發商可以把這項退稅優惠出售，進行融資。這樣任何需要對收入進行退稅優化的公司和個人，不管是否從事房地產，或是物業出租，都可以購買退稅優惠，有時甚至可以佔到開發商股本權益的三分之一。

很明顯可以看出，這項政策帶有里根的“供給學派”的烙印：通過提供退稅優惠，刺激私人投資，從而增加供給，進而使得經濟總量增加，整體經濟得到增長。在這項政策實施的25年中，成績斐然，有一百五十萬套的低收入住房完工，佔到所有建設的“保障性住房”的絕大多數，而在所有的公共住房補貼的項目中成本並不算高，僅有住房券的三分之一。

從政府之間提供公共住房的供給政策，到補貼低收入租房者的住房券所代表的需求政策，再到刺激供給的退稅政策，我們可以看到，美國政府所做的是逐漸減少直接對於住房市場的干預，或者直接發放到消費者手中的補助，而通過對於私人投資者一定的激勵，來讓他們替代政府原來扮演的角色，從而達到投資者、消費者、政府“三贏”的局面。

增加租賃房供給是當前我們的關鍵

最近我們國內一些城市的房租暴漲的現象，歸根結底還是供需不平衡的問題導致的。以長租公寓目前的市場佔有率來看，本質上是不能完全控制房租的；如果不能壟斷市場，無法以高額溢價把房源租出去，也是無利可圖的。同時，在全國房租上漲的前幾名城市中，長租公寓的滲透率並不高，甚至是剛剛進入，比如成都，重慶，合肥，貴陽。這些城市的房租上漲，是和最近吸引人才政策的實施導致大量年輕人流入，以及租房市場的容量相對匱乏造成的。

如果不從租賃房的供給去考慮解決這個問題，不管如何嚴格監管長租公寓企業，不管政府怎麼樣嚴控房租，都無法解決租房難、租房貴的問題。而且很有可能形成地下市場和黑市尋租：很簡單，對於個體房東，管控房租從根本上是不可能的，陰陽合同連房價都無法準確獲知，更何況房租呢？即使對於私營機構可以管控，利潤下降必然抑制他們進入這些市場的意願，整個住房租賃市場更加難以管理。即使政府手裡直接管控房源，那麼誰能夠得到這些房源，又是一個問題：最後獲益的不一定是最需要租房的租戶，而很有可能是有各種關係的利益相關人。

長租公寓，在中國是一個新生行業，資本進入自然是為了有利可圖，只要能夠抑制不合理的暴利，給予正確的政策指引，引導其增加供給，改善租房品質，提供更好的租房服務，才是正確的方向。如果現在就開始打壓長租公寓這個行業，抑制資本進入，那很有可能租房的方向又要倒退回由中介主導的個人出租模式。而這個模式在實踐中已經是問題百出，無法為繼。

從經濟學上來看，各種補貼方式，只不過是轉移支付的不同，只有減稅對經濟的扭曲最小，消費者獲益最多，而且由於產出的增加，實際稅額還有可能增加。政府不應該、也不可能成為全知全能的救世主，以恰當的激勵來動員社會的力量，通過市場來達到某種公共政策的目的，應該是一種優先的選擇。老子曾經說過：“太上，不知有之，其次親而譽之。” 古人的話也許可以給我們一些啟示：好的政策，並不需要讓人們感恩戴德、沒齒難忘，“相忘於江湖”或許才應該是我們在設計政策時希望達到的效果。

在本系列的最後一篇文章中，讓我們展望一下中國未來長租公寓市場的前景。敬請期待《《長租公寓的日與夜之五：未來之路》

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