地金網訊：自從棚改政策受到中央的抑制之後，貨幣化補償的洪水慢慢退潮，買房大軍悄然離場，7-9月各地樓市都出現了或多或少的冷場，人們驚奇得發現，在上半年那一波波瀾壯闊的行情之後，城市裡都出現了消費過度之後可怕的沉寂，沒有人看房了，也沒有人在買房了，身邊的人也都沒有了現金，樓市漸漸地又重歸觀望與博弈。
但是也不要過分的悲觀，房地產是個週期性產業，有高峰就會有低谷，冬天來了，春天也會跟著到來。在這個冬天大可以好好觀察下每一個三四線城市的成色，來展望下一個盛夏。
我的觀點也很簡單：
一、三四線城市不缺購買力，缺的是需求
三四線城市的中產及小康家庭普遍都已經二套房以上，都不是剛需，本質上整個三四線城市對房子都是處於一種低慾望狀態，貨幣化棚改的刺激和房價大漲激發了一輪投資需求，但隨著貨幣化棚改的逐步退出，房價上漲的預期大幅削弱，投資需求也跟著退出，所以表現在整個三四線市場陡然冰凍。
不要指望那些底層剛需，買不起房的人很難在短時間內翻身買得起房，如果在去年“低房價+低首付+松按揭”的狀態下還買不起房，還能指望他們在未來幾年貢獻購買力嗎。
其實三四線的中產及小康家庭的購買力並不弱，很多城市的房價都已經漲到了1-2萬/平的狀態，成交即合理，說明再往上漲都能有購買力支撐，但是由於中產及小康家庭數量還是少，經不起觀望，他們如果集中不買了，也許房價真的會跌穿地板價。【拿地、找錢、大宗交易、上地金網】
二、三四線城市，看市場不能看價，必須看量
三四線城市最需要擔心的就是流動性，流動性決定一切。當危機來臨，價格已經無意義了，成交量決定一切。
現在對於三四線的感受，大家還是隻是覺得沒人看房、要成交很困難，但是連續三個月都是這種狀態，就意味著房價其實已經跌了。因為三四線城市的二手房輕易不會跌，如果跌破了成本價，大不了扛著不賣就是了，供應量自然而然的減少了，市場有自我調節的機制；三四線城市的新房如果便宜賣了，小開發商的樓盤可能會直接爛尾、退出這個市場，大開發商的降價促銷也是有底線，也能穩得住。
所以，價格不會大跌，但是量很少，都成交不了，等於是被凍住了，直到所有人不再談論樓市，房子退出了所有人的投資菜單。
當然，所有城市的基礎成交量還是存在的，畢竟有人要結婚、有人要讀書，但這個量如何在新房和二手房之間分配還是需要研究的。
三、沒有錢的下半場，如何發現潛力
當三四線城市的現金不再充沛，當一切迴歸正常之後，所有的邏輯需要重構，所有的故事需要重新講，所有的潛力需要重新發掘。
1、分析城市的底量
有機會的話，可以對2013、2014年三四線城市普遍低迷時候的成交情況進行研究，分析哪些城市的成交量還過得去，只要量還ok，未來就不會過於艱難。
2、盯牢每一次的開盤成交量
每一次開盤都需要檢測，開盤去化8成、100套以上所對應的價格才能認準是當前的市場價，並以此為座標，不斷重新定位城市的房價。
3、尋找城市中新晉中產人群的偏好
城市中新晉中產是一個城市的新興力量，也是對改善型住房需求最大的那一群人，150萬的房子和200萬的房子，對於他們而言都能承受，他們對於價格的敏感性比較低。抓住他們的選址偏好和戶型偏好，就有機會逆勢熱銷。本文來源於：周璐的筆記
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