新修訂的《內蒙古自治區物業管理條例》（以下簡稱“新《條例》”）於2018年8月1日正式實施。新《條例》有哪些亮點？對物業服務企業的服務有哪些新要求？業主遭遇房屋質量問題或認為物業服務質量不高能拒交物業服務費嗎？
記者帶著這些市民關注的問題，採訪了臨河區物業管理局物業辦主任劉松濤，聽聽他結合本地實際對新《條例》的分析、解讀。
新《條例》有兩大亮點
劉松濤認為， 新《條例》有兩大亮點。
一是規定“旗縣級以上人民政府應當將物業管理納入城市管理工作體系和綜合目標責任制考核體系”“旗縣級以上人民政府住房和城鄉建設、規劃、價格、財政、生態環境、城市管理、公安、民政、衛生、市場監督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責，做好相關的物業監督管理工作”。
劉松濤解釋，這一規定，要求物業工作要納入政府考核體系，同時也明確了物業工作不是一個部門的職責，而是要各部門齊抓共管，各司其職。今年，臨河出臺了《關於進一步加強物業管理工作 提升物業服務規範化、標準化水平的實施意見》，對各部門的責任進行了劃分，比如城管綜合執法局負責對違反有關物業管理條例規定的行為行使執法處罰權。對違反城市公用事業管理方面的供電、供水、供氣、供暖規定行為行使行政處罰權；公安、交管、消防部門負責住宅小區安全和交通、消防設施的管理，監督落實小區安防設施；園林綠化部門負責新建小區內園林綠化工作的監督管理和驗收，督促開發企業按設計標準完善綠化工程等。“各部門職責明確後，小區裡涉及哪個部門的事，業主可直接去找對應的部門解決，既方便又快捷。”他說。
二是規定“物業管理實行聯席會議制度”。這樣做的好處是有利於及時解決重大物業問題，如業主委員會不依法履行職責的、業主委員會選舉和換屆過程中出現問題的、物業服務企業履行物業服務合同中出現問題的，等等。在這方面，臨河區建立了物業管理三級聯席會議制度，即區政府對全區物業管理工作負總責，建立物業管理一級聯席會議制度；辦事處對轄區內物業管理工作負責，建立二級聯席會議制度；社區居委會對住宅小區物業管理具體工作負責，建立三級聯席會議制度。
物業服務企業納入信用管理
新《條例》首次把物業服務企業失信行為納入信用管理，物業服務企業只要有以下幾種失信行為，就會被錄入物業服務企業信用檔案和企業信用信息公示系統：在物業項目招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；物業服務合同依法解除或者終止後拒不撤出物業服務區域，撤出時未按照規定辦理交接手續，或者未按照規定移交資料，造成物業服務混亂的；未按照規定和合同約定履行房屋安全監管義務，導致物業服務區域內發生重大房屋安全事故的；洩露業主信息的；對業主、業主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復的；其他違反法律、法規規定的情形。
劉松濤說，其實早在今年年初，市住建委就印發了《巴彥淖爾市物業服務企業信用綜合評價管理辦法》，對物業服務企業進行信用評價。企業信用等級評價結果作為物業服務企業評獎評優、物業服務項目招投標、物業管理示範項目考評、日常監管、物業管理行業專家選聘等物業管理活動的重要依據。根據物業服務企業不同信用等級，實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。 物業企業信用等級劃分為優秀(A)、良好(B)、合格(C)、基本合格(D)、不合格(E)五個等級，A級獲加分等支持，E級列入“黑名單”。
劉松濤表示，本地的物業服務企業信用平臺，正在逐步完善和建立中。
業主不得以物業閒置、房屋質量等為由
拒交物業費
新《條例》規定，只要物業服務企業按照合同約定以及《物業管理服務標準》等相關規定提供服務，業主不得以物業閒置、房屋質量等為由拒交物業費。而且，業主對建築物專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。同時，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，如果物業使用人不交納物業服務費用，業主承擔連帶交納責任。
那麼，遇到業主拒絕交納物業服務費的情況，物業服務企業該怎麼辦？劉松濤介紹，業主不按照物業服務合同約定交納物業服務費的，物業服務企業或者業主委員會可以催交；逾期仍不交納的，物業服務企業可以提起訴訟。
記者瞭解到，對於交費、服務質量等物業矛盾，還有一個途徑可以解決。今年，臨河在司法局成立了區級物業矛盾糾紛調處中心，聘任2~3名專職人民調解員，負責重大、疑難物業糾紛的調處，並在街道（社區）成立物業糾紛調處小組，受理和調處轄區內物業管理活動中的各類投訴。此外，臨河區還將建立物業糾紛專門法庭，加大審結審執力度。
物業服務收費分別執行政府指導價和市場調節價
新《條例》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，分別執行政府指導價和市場調節價。其中，廉租住房、公共租賃住房等保障性住房，物業服務收費實行政府指導價，普通住宅和公寓、別墅等非普通住宅及商場、酒店、寫字樓等非住宅，物業服務收費實行市場調節價。
劉松濤說，政府指導價由物價部門負責制定，目前臨河地區還未出臺，不過本地保障性住房的物業費一直比普通住宅略低。而對於普通住宅的物業費，前幾年市發改委和市住建委制定了一個物業不同服務等級的參考價。“所謂市場調節價，就是由業主委員會和物業服務企業在雙方簽訂的物業服務合同中約定。未成立業主委員會的，由嘎查、村民委員會、居民委員會組織業主代表和物業服務企業協商確定。需要注意的一點是，市場調節價在約定時，應根據自治區出臺的各類物業服務管理標準，做到‘質價相符’。”劉松濤說。
物業管理區域內17種行為明令禁止
新《條例》規定，有17種行為在物業管理區域內是明令禁止的，包括私搭亂建、亂堆亂放、隨意停車、野蠻裝修、改變房屋用途等。
劉松濤說，在本地，有幾種禁止行為較為突出，分別是：擅自佔用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，在規定區域外停放車輛；私設地樁、地鎖佔用公共綠地、公共道路；擅自設置攤點和集貿市場；隨意傾倒垃圾、雜物，侵佔和毀壞綠地；擅自在建築物屋頂、外牆面安裝、懸掛、張貼物品或者塗寫、刻畫；在樓道等業主共有區域堆放物品；違反規定飼養動物；亂拉亂改電線，拆改智能化設施設備；將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋。
“對於這些行為，物業服務企業、業主、物業使用人應當及時勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關管理單位，予以依法處理。前面提到，新《條例》和臨河出臺的物業管理意見明確了各部門的職責，哪種行為屬於哪個部門，這個部門就要負起責任。”劉松濤說。
同時，業主、物業使用人對侵害自身合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
巴彥淖爾日報社全媒體記者 高傑
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