換血過後的綠城，能否在“求質”與“保量”中間玩好蹺蹺板的平衡術，仍需時間檢驗。
林志願/文
近日，綠城中國控股有限公司（下稱“綠城”，03900.HK）交出了前九月份成績單。
2018年前9個月，綠城總合同銷售金額約邁過千億，達1014億元人民幣，累計取得總合同銷售面積約550萬平方米，分別同比增長9.3%、9%。公開數據顯示，公司上半年銷售額同比增速為26.7%。
就在今年8月的綠城中績會上，公司相關負責人就表示，按照增長規律，如果下半年市場相關情況較好，綠城要衝1700億元，明年有望跨過2000億門檻。值得一提的是，綠城今年9月成績單是張亞東接任公司前總裁曹舟南後的第一個銷售月表。
張亞東與綠城的故事得從今年8月2日說起，彼時，綠城在杭州召開發佈會宣佈高層變動一事。綠城集團創始人、藍城集團董事長宋衛平宣佈曹舟南將辭去綠城中國行政總裁一職，接班的為中交派駐綠城擔任黨委書記的張亞東。
從那天開始，綠城掌門人從“綠城系”正式變換“中交系”，一時各路人心浮動，不經感嘆綠城從裡到外的“大換血”。
中交來敲門
時間回到2011年，彼時綠城歷其身上揹負著厚重的“棉襖”而一度導致銷量陷入低谷，彼時綠城戰略是：通過大幅舉債而追求規模擴張。所謂“棉襖”，即指綠城在過去發展過程中背上的三四五線城市大量的庫存包袱。
此時的包袱當時卻認作是蜜糖。
2009年，房地產行業全面利好，綠城贏得大量信貸與極好的銷售環境，綠城擴張加速，同時利用高槓杆拿地。
一些歷史記錄的拿地片段可以體現彼時綠城之瘋狂，2009年8月7日那天綠城的創始人宋衛平身著一條白色T恤，在無錫的一場土地拍賣會上風雲叱吒，這一年綠城拿地就花了456億元，而這一年綠城的銷售額僅為513.9億元。
這樣的瘋狂在次年仍然繼續，在調控密集的2010年，綠城的拿地總金額依然達到290億。
2011年下半年，業內人的擔心變成了現實，綠城的銷售陷入低估，同時還面臨著大約300億元的到期欠債，負債率一度高達140.1%，心急如焚的宋衛平到處尋找“白衣騎士”。
綠城命懸一線之際，九龍倉、soho、融創在內的多家企業皆對綠城伸出援手，而宋衛平對他們的回報方式是出讓項目或公司的股權。
然而援救帶來的後遺症讓綠城自此走上了被收購的不歸路，讓中交坐收漁翁之利。
2011年的元旦前夕，SOHO中國與綠城簽下協議，以40億元對價收購上海外灘地王項目50%的股權，其中向綠城支付10.4億元。據歷史資料顯示，當時綠城有一筆5億元的到期賬款必須在2012年到來之前還清，時任綠城總裁的壽柏年對SOHO中國董事長潘石屹說，“你再不籤，我就要死了。”
只是，SOHO一筆五億的借款並沒有幫綠城渡過難關，到了2012年，綠城負債率一度飆升至163%，幸好九龍倉與融創降下及時雨，不斷為綠城輸血的盤活了綠城，綠城為此以股抵債，為融創與九龍倉配股權。
頹勢日篤的綠城在被救贖的過程中，開始喪失主權。2014年5月15日，融創發佈公告承認，已經與綠城董事長宋衛平、其妻夏一波及綠城總裁壽柏年洽談收購綠城不超過30%的股權，收購後將成為綠城最大的股東。此時，九龍倉已持有綠城24%的股份。
2014年5月23日，融創再次宣告將以62.98億港元收購綠城24%股份，收購完成後，融創與九龍倉並列成為綠城第一大股東，管理者為融創。
但到了當年的十月份，因與孫宏斌發展綠城的戰略觀念發生分歧，宋衛平撕毀了與融創的收購協議，併發布了那則轟動行業內外的公開信——《我的檢討與反省》。在信中宋衛平直言把綠城賣給融創是一個錯誤的決定。宋衛平說，“雖然融創營銷，但不懂產品，融創的基因和綠城不兼容。”
宋衛平認為，“一次次的生存危機提醒著綠城必須去平衡產品與營銷，綠城應該慢下來好好做產品，融創董事會要求的高週轉不適應現今的綠城。”
為了趕走融創，剛從一個坑裡爬出來的宋衛平引中交入局，令宋衛平想不到的是中交是一個更大的坑。2014年12月24日，中交發布公告稱將以總價約60.13億港幣收購綠城24.288%的股份，而這24.288%來源自於宋衛平的42%。
在這筆交易後，中交將與九龍倉集團（下稱“九龍倉”，HK.00004）並列成為綠城的第一大股東。
做這個決定，宋衛平糾結了很久。傳說那一天，宋衛平在酒店看了兩集《北平無戰事》後，和朋友打著舟山麻將決戰到天亮，天一亮便決定引入中交。宋衛平決定豪賭一把。
2015年4月，中交瞞著宋衛平買入原綠城執行董事羅釗明控制的“Tandellen Group Limited”持有的綠城4.627%股份，總持股達到28.912%，一舉成為綠城的單一大股東，九龍倉變為第二股東，幾經易主的綠城，由中交正式掌權。
權利之影：心酸的“去宋衛平化”
2015年，剛掌權綠城，中交便開始對綠城進行一系列的改革。彼時，中交集團總經理劉文生表示：“中交集團進入綠城以後，除了履行大股東的義務之外，眾所周知，綠城是一個家族企業發展起來的，有著很鮮明的宋衛平特色，這種文化有著有利的地方，也有一定的負面影響，所以我們要按照現代公司治理理念對其進行改造。”
“中交要改造綠城董事會，要有更多投票權，保證大股東在裡面能行使決策權。我們強勢進入綠城管理層，就是要改造其管理架構，包括內控、業務發展戰略等。”劉文生表示。
此後，老綠城人應國永正式辭任，中交委派5位執行總經理進駐綠城。
彼時，綠城中國執行董事6人，宋衛平、壽柏年、曹舟南3名來自老綠城；孫國強、朱碧新、李青岸3名來自中交，表面上看，雙方依然擁有平等的話語權。
然而在張亞東加入綠城、壽伯年離開綠城後，綠城的執行董事變更為宋衛平、劉文生、張亞東、李青岸、李永前和李駿。其中，劉文生、張亞東、李青岸和李永前均有著中交背景，老綠城人只剩下宋衛平和李駿，綠城已盡在中交掌握之中，此時，“去宋衛平化”的大旗被徐徐展開。
“去宋衛平化”這四個字，任何人聽著都倍感心酸。對此，宋衛平卻很平靜：“江山代有才人出，長江後浪推前浪，後浪死在沙灘上，這也是合理的描述。當然從發展來說，宋衛平化、曹舟南化、張亞東化、中交化，這是合理的現象，宋衛平當然要被歷史所淘汰，不淘汰時代就不會進步，不要人家去宋衛平化，我自己去宋衛平化就好了。”
這是一段文藝、悲哀又無奈的謝幕詞，天要下雨，娘要嫁人，在資本面前，宋衛平已經認命。
頗值得玩味的是，綠城的二股東九龍倉目前在綠城的董事會中並未佔有席位，不少專家分析稱“九龍倉很大概率上會在近些年套現走人”，中交清場清得很徹底。
新總裁帶來的大禮包
據公開資料顯示，綠城新掌門人張亞東，曾任大連大汽企業集團總經理助理、大連市城建局黨委書記、大連市建委黨組書記、大連市政府副市長等職，以及中國城鄉建設發展有限公司（為中交集團全資附屬公司）董事、總經理，在城鄉建設和房地產管理方面有豐富的經驗。不難看出，此人段位非比尋常，他的到來，使綠城的未來備受期待。
“接任（行政）總裁後，我會將綠城中國帶到一個新的層面，這是我要做的事情，對綠城中國做出更大貢獻。”張亞東表示。
值得一提的是，張亞東並不是空手而來。在2018年本次中績會上，張亞東就透露，中交和綠城簽署了16份意向合作協議，合作項目包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設者之家等近30個項目，計劃總投資額超過2500億元。而這30個項目，均來自中交。綠城此前與中交此前合作的項目極少，大項目更是從未涉足，此次2500億元投資“大禮包”確實讓人對未來的綠城抱有期待。
另外，外界認為這一份大禮包包含著更深層次的信號：中交要通過綠城彎道超車提升規模，“吃定”綠城了。
在央企退房令和市場化發展的大趨勢下，按照中國交通建設股份有限公司副總裁宋海良的要求，“中交地產作為中交集團一個從事房地產的二級專業子集團，不應該止步於前，需要有更大的目標，與中交集團的地位匹配，做到前三、前兩名，要對標中海地產與保利地產。”
顯然，年銷售額僅百億的中交離保利與中海的的距離過遠，收購綠城後，並表綠城，中交便可實現彎道超車。據一位接近中交集團的人員透露，在中交體系內，綠城已經被中交賦予重任，被看成中交房地產板塊最核心開發平臺。
對此，張亞東並不否認，他公開表示：“在房地產板塊上，綠城為主，中交、中房為輔。中交和綠城未來將形成戰略協同、全面合作。此次協議中的近30個項目只是首批項目，是從諸多項目中篩選出來，能最先落地的項目，後續空間還很大。”
“中交是做基礎設施一級開發的，綠城是做二級市場開發的，所以兩者從產業鏈的角度是一個前後的關係，這是一個巨大優勢，特別是中交將給綠城提供更廣泛的戰略資源，綠城將給中交提供更深度的開發優勢，從中交看，希望這些土地是綠城中國來完成。”張亞東在中績會上強調。
作為大股東在融資渠道方面，中交在過去的時間裡為綠城中國提供了境內外輸血的背書，為綠城持續優化了債務結構。據瞭解，今年上半年，綠城一筆利率極低的14億美元的境外融資便來自中交的背書。目前，綠城融資成本僅有5.3%，在行業里名列前茅。
2018年，已經是綠城與中交磨合的第三年，眼下雙方的合作和日後戰略方向已初具雛形。
輕重並舉
據瞭解，目前綠城人事架構、組織架構也已調整完畢，據公開資料顯示，為擴大規模，未來的綠城將向輕重並舉戰略模式轉變。
據瞭解，這是這家公司自2006年上市以來第一次大規模的架構調整。目前綠城的組織架構已經被調整為“11大戰區+5大輕資產集團”。架構調整遵循三個導向：一是把在總部機關的人放到一線；二是進行組織架構上的扁平化；三是輕重並舉原則。
李青岸曾對媒體表示：“此前綠城的管理模式為集團強管控，直接對接地方項目。這樣的模式能夠持續，也是因為此前的綠城管理半徑較小。而為匹配未來的發展，綠城需要搭建一家大型地產企業應有的架構和企業化的治理。”
這次架構調整的突破之舉，在於成立綠城11大戰區，每個戰區都是獨立的法人機構，擁有在財務、人事、投資、運營等方面的權限。綠城總部希望它們能夠做大，做成“小綠城”，最終形成一個“大綠城”，彼此間亦是利益共同體。而集團總部則在大方向上進行把控，擬定業績與績效考核指標。
在中交改造下，綠城內外都發生了天翻地覆的改變，綠城總部也對11大戰區下達了明確目標。
據瞭解，綠城總部要求幾個基本規模較大的戰區，在補充貨值的同時需要完成一定的銷售目標。比如目前已經有50個項目1100億元貨值的浙江公司，今年要求至少完成50%的銷售；北京公司方面，通過在西安的項目，今年要儲備1000億元的貨值，並要在今年年底和明年實現一部分的銷售。
對於一些新設立的戰區，首要目標在於貨值儲備。比如武漢戰區，總部要求在兩年內儲備500億的貨值，土儲當中將包含長短和快慢結合的項目。
李青岸說：“這樣一來，11大戰區平均保證200億元左右的銷售，在未來就能夠撐起2000億元以上的規模”，公司認為這樣的改革能快速推進綠城規模與業績滾動。
不過為了推進綠城規模，中交掌權後的綠城不斷被人詬病已經失去了“品質至上精神”的綠城之魄，據公開資料顯示，
光是2018年，在綠城大本營杭州便發生了十多宗維權事件。
事實上，人們更多感慨的是：綠城這一家典型性房企的當下異動，並不僅僅是綠城與中交的掰手腕，更像是一家房企在“求質”還是“保量”中間如何玩好蹺蹺板的平衡術。
現今的綠城從骨子裡已經變了模樣，“後宋衛平”時代或者說是“張亞東”時代的綠城，有大央企的融資背書和源源不斷的土地供給的同時，似乎也失去了原先那些許的理想主義氣質。
誠然，中國的房地產市場並不以氣質取勝，綠城走向的道路，能否像李青岸所言實現“規模與質量”雙房，這一切就亟待時間檢驗了。
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