最近的中国房地产市场雪积得太厚，很容易让人想起1992年的日本和 2008年的美国。
太阳底下无新事。
在日本房地产市场经历暗无天日的1992年之前，也曾体验过肆意的、喧嚣的狂欢，2008年前的美国亦然，看上去与半年前的中国并无二致。
这也是为什么越来越多的人开始发问：中国楼市会像日本、美国那样全面崩塌吗？
这样的想法并非没有道理，如果经历过高度相似的历史情节，那么是否会走向同样的结局？
所以今天我们就来聊聊那一年的日本和美国，来看看这一年的中国，是否会重蹈历史的覆辙。
一、 日本
从腾飞到摔落
日本房价腾飞起于1985年广岛协定，日元升值，国外热钱涌入，同时日本为了刺激国内经济选择降低利率。
因此，自1986年起，日本房价连年暴涨。在1991年泡沫的顶峰，东京平均房价272万日元每平米，而核心市区高达1450万日元每平米。如果按通胀和汇率进行折算，差不多相当于今天北京/上海均价15万元每平米，北二环或者陆家嘴则高达83万元每平米房价。
1992 年泡沫破灭之后，经历了长达14年的“慢性疾病”般的崩盘。到2007年底，日本六大城市土地价格仅相当于1991年高点的 27.7%，绝对价格也只相当于25年前的水平。
日本到底经历了什么？
看过这张数据图，你可能会问：从1991年的高点到后续的断崖式下跌，日本到底经历了什么？
这个问题并不难回答，在日本国民的压力下，当时的日本政府出台了两大重要政策来调控房价，即提高利率和征收房产锐。加息和房产税不失为压制房价的两大杀器，但说到底，这只是日本房价崩盘的直接诱因，是压死骆驼的最后一根稻草。事实上，这只骆驼在此之前就早已不堪重负。
压死骆驼的到底是什么？
1.石油危机导致的日本经济衰退。
上世纪70年代发生的两次石油危机，是日本宏观经济的重要转折点。在此之后日本经济增长的速度和方式 均发生了重大变化。
2.城市化进程的结束
二战后的日本创造过一个城市化发展纪录：1947后18年的时间，日本城市化率由 33.1%提高到 68.1%。1985 年，这个数据已经达到 76.7%，宣告着日本的城市化已经接近尾声。
在回顾完日本房价从腾飞到摔落的全过程之后，我们不难发现，人口结构才是决定日本房地产市场走势的根本性原因。在日本房地产市场最后的疯狂中，日本的人口结构已经发生了根本的变化，日本的人口基础已经无法支撑起它的高房价。
从这个角度来看，中国的房地产市场还远远没有走到日本这一步。毕竟，“人口”作为“日本案例”里最为重要的因素，放到中国的语境下仍然是可以乐观看待的一个点。作为对照，中国的城市化进程正处在开展得如火如荼的时期，即使是把它看作中国房价最重要的支点也并不为过。
我们还可以再看一看“美国案例”。
二、 美国
在美国的历史上，曾经经历过两次房地产泡沫，一次是地域性的，爆发在弗洛里达州，一次则是全国性的。
今天我们着重分析的是2008年那场全国性的房地产泡沫，这次泡沫在时间上离我们更近，也更具备参考价值。
泡沫的形成
2001年的美国，互联网经济破灭，当时的美国政府为了刺激经济选择从房地产市场入手，于是提出了“居者有其屋”的计划。
在富人阶级房地产市场饱和的前提下，美国政府把目标对准了中低收入的群体，向他们释放大量贷款，以刺激房地产市场。美联储13次降息，法律明文规定向穷人放宽借贷条件……
如此一来，美国房地产市场陷入一场狂欢，2000~2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的长期增长趋势。
泡沫的破灭
出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%，这一政策成为刺破房地产泡沫的一把利刃。而由于此前向太多偿还能力不够的人发放了贷款，当他们担负不起还贷压力时，就导致了美国整个金融系统的瘫痪。
随后就是众所周知的2007-2008年次贷危机，这次危机迅速蔓延成国际金融危机，其严重程度号称“百年一遇”。
美国房价泡沫带来的启示
当仔细回顾完历史，我们不难发现，真正导致美国房地产市场崩塌的因素在中国也不会发生。美国房地产泡沫形成的根本原因是金融机构向太多的缺乏支付能力的人提供了住房。
但中国的大多数情况是，一家几代人凑出钱来用于购房，并且绝大多数家庭都会将消费贷款风险控制在可承受的范围内。因此几乎可以断定，中国房地产市场的问题不会出现在最终消费者支付能力上。
当我们分析完1992年的日本和2008年的美国，这两次极具典型性的房价泡沫破灭的全过程，我们可以断定：诱发这两次房价崩盘的因素在中国并不会发生！
历史的共通性也带给我们这样一些启示：房地产是周期之母，房地产业在宏观经济起到了至关重要的作用。即使是在不同的国家，经济繁荣多得益于房地产带动的消费投资，而房地产的去泡沫则大多伴随着宏观经济的大规模衰退。
而房地产市场也是分为大周期和小周期的，当我们从更宏观的角度来看，我们看多中国的房地产市场，实则是在看多中国的整体经济形势。
那么是不是说中国的房地产市场只涨不跌，永远没有崩盘的时刻呢？也不是。只是这一天还远远没有到来。
买房咨询：买房参谋（SSS06066060）
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