北京吳少博律師事務所
國有土地徵地拆遷補償包括:
一、被徵收房屋價值的補償
我國《城市房地產管理法》第三十四條規定：“房地產價格評估，應當遵循公平、公正、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估”。也會是說，確定被徵收房屋的價值，應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
二、 因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償
關於搬遷、臨時安置的補償問題，因為全國各地區經濟發展水平不一，各地區的補償標準不盡相同。
三、 因徵收房屋造成的停產停業損失的補償
由於我國法律對於停產停業損失的補償規定過於籠統，沒有具體的執標準，在實踐中重要採用以下方法解決：1、按房屋面積計算；2、按房屋價值比例計算；3、雙方協商確定；4、按企業經營收入、利潤等比例計算。
集體土地徵地拆遷補償包括:
一、土地補償費
土地補償費是國家根據建設需要，在徵用農民集體所有的土地時，用地單位依法向被徵地單位支付的款項。本質是國家對村民集體在被徵用的土地上持續投資的一種補償。根據《土地管理法》的規定：徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收其他土地的土地補償費，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費的標準規定。
二、安置補助費
安置補助費就是國家在徵用土地時，為了安置以土地為主要生產資料並取的生活來源的農業人口的生活，所給予的補助費用。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均沒人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收的耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。尚不能使需要安置的農民保持原有的生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。徵收其他土地的安置補助費，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費的標準規定。
三、青苗補償費
青苗補償是指國家在徵用土地時，耕地上的農作物正處在生長期還未能收穫，國家應給予土地承包者或使用者的經濟補償。
四、地上附著物補償費
地上附著物是指在土地上建造的一切建築物、構築物及地上定著物的總稱。地上附著物補償費指國家建設依法徵用土地時用地單位支付給被徵地單位的對地上附著物損失的補償數額。
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當中師律師接到一些徵地拆遷維權者的諮詢電話時，通常會問對方這樣一個問題：您家的房屋是在國有土地上還是集體土地上呢?實踐中，這個看似並不十分複雜的問題確實難住了部分被徵收人。那麼，當面臨徵收項目時，被徵收人究竟該如何分辨自己房屋所在的土地性質呢?國有土地與集體土地又有什麼本質區別呢？
被徵收人該如何判斷自己房屋所在的土地究竟是國有的還是集體所有的呢?有這樣三個辦法：
1、通過房屋所在位置大致判斷。
比如您的房屋位於某市的市中心或者主城區，基層群眾自治組織名為居委會，那麼通常都是位於國有土地上;反之，您的房屋位於某某鄉某某村，離縣城很遠，基層群眾自治組織叫村委會，那麼房屋位於集體土地上的可能性就很大。但這個只能是做大致的判斷，並不準確可靠;
2、看不動產權屬登記證書。
國有土地上的，從封面上看過去叫國有土地使用權證;集體土地上的，則會出現“集體土地”字樣。如果是2015年3月以後新登記的，封面上可能看不出區別來，其不動產權屬登記證書上的信息記載將會更加清晰明確，被徵收人翻開後自行查閱即可。
3、是向國土房管部門申請政府信息公開。
事實上，只有第三種途徑獲取的結果才是最準確的。因為即使被徵收人手中持有的“地證”顯示房屋所在地為集體所有，但也可能在頒證後的某一時點該片土地已被徵收為國有而村民並不知情。
確定土地性質對於徵地拆遷維權來說究竟有什麼重要意義呢？
一：適用的法律不同。
國有土地上房屋拆遷的主體、程序、補償等問題均應當適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》；集體土地上房屋拆遷主要適用《土地管理法》及《土地管理法實施條例》，上述法律、法規沒有具體規定的，可以參照適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》。
從程序上講，《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定比較先進、具體，對被徵收人知情權、救濟權的保障力度更大;從實體上講，《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的補償標準是被徵收房屋周邊類似房地產的市場價格，也是對被徵收人獲取公平、合理的補償結果較為有利的。
而如果涉案土地性質為集體所有，那麼徵收與補償工作就須依照《土地管理法》《土地管理法實施條例》和《徵收土地公告辦法》的規定，走集體土地徵收與補償這條路。這個程序的特點是散見於包括上述3部法律、法規在內的眾多條文之中，程序要求不十分明確。且集體土地徵收的補償標準存在滯後性，其結果往往較市場價格嚴重偏低，容易導致被徵收人的權益得不到保障。實踐當中，集體土地徵收與補償中所出現的矛盾、糾紛，是要多於國有土地上的。
二：補償標準不同。
國有土地上房屋拆遷所給予的補償以房屋評估價值為依據，而評估價值必須由有資質的評估公司依據房屋的市場價值確定。除考慮房屋構造、面積、建造的時間外，房屋所在的地理位置、用途等因素對房屋價值的影響更大。集體土地上房屋拆遷的補償費用主要包括土地使用權的補償和房屋本身的補償。對房屋的補償一般僅以重置成本為標準，與國有土地上房屋相比，其獲得的補償數額要低的多。
需要指出的是，上述分析只是基於一般情況，個案中的情況將會千差萬別。尤其是近年來先後湧現出的協議拆遷、騰退拆遷、棚戶區改造、危舊房改造、城中村整治等項目，有時存在國有、集體不分的混亂情況。因此，對於廣大被徵收人來說，及時諮詢專業徵地拆遷維權律師，尋求法律幫助有必要的。
中師徵地拆遷律師
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國家法律並沒有規定每個地方具體徵收的補償標準，因為各個地區是存在很大差異的，所以各個地方出具的法律文件也只具有參考性，如果是國有土地上房屋徵收，依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》，必須按照市場價進行補償。
國有土地上房屋拆遷補償的項目有：1、被拆房屋市場評估價或者協商價；2、被拆遷房屋附屬物；3、裝修部分評估價或者協商價、電話，有線電視，空調等設施移機費用；4、搬遷補助；5、非住宅房屋的停產停業損失；6、地方政府給予的其他補貼；7、提前搬遷獎勵；8、拆遷人給予的其他補貼。
在實踐中，有的拆遷人將搬遷補助，停產停業損失等項目均列入“搬遷獎勵”，是一種偷換概念的做法。拆遷補助、停產停業損失和設備遷移費用是被拆遷人由於拆遷必然發生的直接成本。在性質上應歸於“補償”。
集體土地上拆遷，目前沒有直接的法律依據，主要依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》，此外，最高人民法院有相關的司法解釋，《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件的若干問題的規定》中已經就土地徵收補償適用問題作出了規定，“徵收集體土地上的房屋補償不能直接適用《國有土地上房屋徵收與補償條例》，但是可以參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的補償標準予以補償。”至於徵收耕地不涉及房屋的情況下，《土地管理法》的規定是按照最高為前3年年均產值的30倍，實踐中建議當事人按照自己土地的年均產值來主張補償。但是把握一個原則就是徵收拆遷不能降低你原有的生活居住水平。
農村房屋拆遷補償項目有：1、宅基地補償費；2、房屋補償費及裝修費；3、安置費和搬遷費；4、困難補助和獎勵；5、房屋內各項家電移機補償；6、非住宅房屋 營運損失補償等。
京尚拆遷律師
矩不正，不可為方；規不正，不可為圓。所什麼事都是有規矩的，拆遷過程也是如此，程序如何履行、手續如何齊全、補償如何合理，這就是法律規定的意義所在。然而實踐中，拆遷方不顧法律法規而違法操作現場比比皆是，今天徵地拆遷律師團隊崔鵬為被拆遷戶們談一談拆遷過程中普遍存在的貓膩是什麼。
一、徵收主體貓膩
1、法定批准機關：
（1）農村集體土地
依據《土地管理法》第四十五條徵收下列土地的，由國務院批准：（一）基本農田（二）基本農田以外的耕地超過35公頃的（三）其他土地超過七十公頃的。徵收前款（一）（二）（三）規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
即徵收集體土地批准機關：國務院和省、自治區、直轄市人民政府。只有這兩級政府具有徵收資格。
（2）國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。
即國有土地徵收機關：市縣級人民政府。
2、實施單位
（1）農村集體土地
依據《土地管理法》第四十六條規定，國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
即徵收集體土地實施單位：區縣級人民政府。
（2）國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。
即經過市縣級人民政府批准授權的房屋徵收主管部門。
二、以何名義（項目）可以拆遷
1、集體土地
依據《土地管理法》第二條規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。
2、國有土地
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
二、補償的貓膩
1、集體土地房屋
（1）最高人民法院《關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，但應當扣除已經取得的土地補償費，即宅基地補償費。
（2）中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》中規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。
2、國有土地房屋
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
第十七條規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
徵地拆遷律師團隊崔鵬提示：中國畢竟地大物博，現行法律法規並未規定哪個地區到底補償多少，但是拆遷補償是有原則性的。國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。也就是說不論拆遷辦貨幣補償、產權置換、人頭補償，都要保障被拆遷人在同等地塊享受到原房屋面積，這也是最低補償標準，如果低就是違法毫無意義。
徵地拆遷律師團隊崔鵬
各國情況不同，美國的徵收標準大約是1.5倍的市場房價，中國是政府定價(其中還有無關的補貼)，中國政府如果按中國的法律應該是按社會主義市場經濟價徵收補償並加裝修、搬家、損耗等。
