萬科9月的深圳秋季例會上，一句石破天驚的“活下去”，讓同行聞之虎軀一震，讓吃瓜群眾驚呼“我的媽呀，萬科咋了？”年初的時候，萬科勇奪全球房企市值冠軍，房地產還是A股最牛的板塊，怎麼突然之間，地主家也開始鬧饑荒了呢？
先不管萬科這話是說給誰聽的，反正人家賬上的錢還多著呢。從現金流來看，萬科2018年上半年的貨幣資金有1595億元，而一年內到期的長短期負債總和不足610億元。2017年底時，萬科的貨幣資金曾高達1747億元，比2016年底多了1倍，比2015年底多了2.2倍。就算未來一年一分錢也融不到，萬科的經營也不會受到影響。
不過，從銷售業績來看，2018年萬科的業績規模增速出現放緩。上半年累計實現銷售金額3046.6億元，銷售面積2605.9萬平方米，分別同比增長10%和9%，相比2016年、2017年的40%、45%增速顯著下降，與今年上半年TOP100房企36.5%的平均增速也有一定差距。
與此同時，萬科的盈利增速也出現了下滑。2018年上半年，萬科實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%，實現歸母淨利潤91.2億元，同比增長24.94%。而萬科去年中報的淨利潤增幅是36.47%。
萬科董事會主席鬱亮在例會上表示，儘管萬科在2012年就判斷行業進入“白銀時代”，但還只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，“今天，我們可以說轉折實實在在到來了”。
凜冬將至？
據中原地產統計，今年1月—7月，全國流拍土地接近800宗。上一次如此大規模的土地流拍是在2014年。更嚴重的是，房企的債務重壓。據恆大研究院數據，只算2018年下半年到2020年這三年，房企集中兌付的有息債務規模高達14.9萬億元，加上2021年及以後，更是高達19.2萬億元。房企未來四年的總債務，相當於我國GDP的四分之一。
房地產本就是高負債行業，但樓市週期不同，資產負債率帶來的影響天差地別。上行期的債務擴張，是彎道超車的大殺器；下行期的債務擴張，則是自己給自己埋地雷。從淨負債率來看，萬科在2017年的淨負債率低至8.8%，已經接近2014年的5.4%。今年上半年，在規模擴張的需求下，萬科適當提升了槓桿水平，而恆大、融創、綠地等此前負債率較高的房企則出現了顯著的降負債效果。
償債高峰來臨，現金流就是一切。房企正面臨越來越嚴重的現金流壓力。一方面是融資渠道全部受限，從銀行開發貸到房企股權融資，再到公司債以及信託融資，房企幾乎失去了所有的便捷融資來源；另一方面，房企資金回籠的速度全面放緩。鬱亮給萬科定下的目標，是2018年堅決完成6300億元年度回款，而目前完成還不到一半。
近期，碧桂園稱將會對部分去化不佳、未達正負零的項目減少開工；恆大則吹響了降價打折的號角；萬科廈門的別墅樓盤降價近50%出售，全網瘋傳。“為了回款，為了現金流，適當降價並不是壞事。”一名房企策略分析師說。
萬科這次喊出“活下去”的口號，說明其早有“憂患意識”。在嚴厲的調控之下，房企該怎樣做才能更好地生存？除了要加快回籠資金，避免出現流動性短缺之外，還要謹小慎微、低調發展，避免發生因小概率事件，給企業生存帶來衝擊。萬科不是要“活下去”，而是要“活得更好、更長久”。
目前的大背景是，中央的政策從過去十年積極的貨幣政策，轉向了積極的財政政策，開發商的融資能力在貨幣政策收緊之下將異常艱難。但是，積極的財政政策取代了貨幣政策之後，民眾的總體收入和GDP數字不會受到較大影響，因此房價暴跌的經濟基礎並不存在，一定程度上來說，是需求被遏制了。
舉個例子來說，就像特朗普的調控油價，對於伊朗、委內瑞拉、卡塔爾等“民營”的石油國家，必然會遭受到資本的寒冬，被迫供給側去產能，但對美國三桶油的國家隊，就是利好。同樣，石油去產能必然導致價格上漲，特朗普為了支持率，只能通過行政手段短期壓著油價，但是，隨著需求的不斷累積，油價反彈的壓力也會越來越大。
房地產企業也是同樣的道理。如今僅考慮一二線重點城市的中心城區的話，調控只能是一時，房價最終還是要跟著供求關係走的，人民對美好生活的需求是永遠在前進的。在中國，房地產永遠有著巨大的需求，如今開發商近期要面對的，不過是三年左右的一個資金寒冬。因此，挖坑屯糧渡過這個寒冬，並利用寒冬消滅了競爭對手之後，巨頭就會成為寡頭。撐過寒冬，待到春天來臨之際，面對遍地死了的開發商道友們，寡頭們將迎來歷史性的機遇。
所以，寒冬過後，萬科們能有多大的力量加槓桿瘋狂擴張，也取決於他們在冬天屯了多少糧；而這，就是萬科以”收斂”和“聚焦”為手段，以“活下去”為目標的最終目的。
畢竟，房地產永遠都是一個暴利的行業。
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