超全面「日本購房百科」——投資者必看!

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隨著越來越多的精明人士選擇日本房地產投資,一系列關於購置日本房產時的基本問題也隨之而來:日本購房是否有限制?中國人在日本買房能貸款嗎?在日本買房後,後期管理怎麼辦?讓我們來就這一系列問題答疑解惑。

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1、日本購房是否有限制?

日本政府對於外國人在日本購房沒有任何限制,,如果您有錢,也可購買多套。在日本買房適用日本法律,房主需要向日本政府納稅,稅款要求也是跟日本人一樣。

2、日本房屋是否都是永久產權?

日本房屋的產權分為兩種。一種為所有權,即永久產權且擁有土地;另一種為借地權,即房產有年限限制,土地為租借,同時借地權又分為新法舊法,購買時需注意區分。我們推薦的所有房產均為永久產權的房子。

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3、日本房屋面積如何計算?

專有面積——從牆壁內測開始計算的面積,可以理解為屋內地板面積,房屋內部可供使用空間。一般房產證會登記房產的專有面積。

壁芯面積——從牆壁中心開始測量的面積,所以比專有面積稍大,不動產公司在做房源推薦時多數顯示壁芯面積。谷町君推薦房源時一般標記的是壁芯面積。

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壁芯面積(左)專有面積(右)

4、中國人在日本買房能貸款嗎?

理論上可以貸款,但在日購房需看日本賣主是否同意貸款交易,比如:同時有兩個人諮詢買房,客戶A願意付全款,客戶B選擇貸款,那麼賣主肯定選擇全款客戶,儘快拿到現金。

‚即使賣主同意貸款交易,投資人通常也沒有資格申請日本銀行的貸款,因為多數中國人沒有在日本的信用記錄,只能通過在日本的中國銀行貸款,可貸額度約為50%,利率為2.6%左右。如果取得了日本的簽證,如經營管理簽證,也可以在日本的銀行貸款,並享受與日本人同等待遇,貸款利率0.6-0.8%且0首付。

ƒ

在日貸款後一般在中國還不了貸款,必須通過日元賬號來還款,而且是自動扣款。

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5、購房前是否可去日本看房?

日本是個注重隱私的國家,如果您欲購房屋在空置期間或者是沒有租客的情況下,一般中介可協助帶您看房,並可進室內觀察,但若是非空置期間或者帶租約的房屋您只可視察外部及周邊環境。

但是200萬人民幣以下的高回報物件出手很快,一旦確認後最好儘快下定金,若是要先看房很容易錯失良機,特別是帶租約的。

如果您是出於投資角度購房,那麼只需關注房源的最核心因素即可。房屋的地段通常是最關鍵的因素(中心地段的房源每年有10%左右的地價漲幅空間),而且好地段的房源交通便利,如果租金回報也能達到您的心理要求,那就儘快出手吧,好房不等人。朝向、戶型、樓層、年代等不是最關鍵因素,因為您也不考慮去住,房子老了點,朝向不喜歡,對您並無實質影響,只要房子整體性價比能達到要求就Ok啦(也能節省時間和金錢成本)。

反之,如果您是自己住,那麼比較支持您看房,慎重考慮。

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6. 在日本買房的流程?

挑選房產→確定購買→提交購買意向書→簽約及支付10%定金→在規定時間內支付尾款→過戶→取得房產證→委託後期管理

7. 在日本買房的週期?

挑選房產及確定購買的週期根據需求不同因人而異。提交購買意向書到過戶需要1-2個月(有可能根據付尾款週期縮短或延長)。過戶後取得到房產證需要2-3周。

8. 在日本買房需要哪些材料?

提交購買意向書時,需要提交個人身份證複印件,如順利得到賣方的同意,1周左右會進入簽約階段。這時,買方需要準備好個人印章和對應的公證書。

需要注意的是,每份公證書對應購買一套房產,如需購買多套房產則需準備多份公證書。辦理公證時,需要本人帶好身份證、戶口本去任意一家公證處辦理,如果不在戶籍所在地,部分地區還要求出示暫住證或居住證。

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各地公證處對所需材料、辦理時間、收費標準、是否可提供翻譯等的規定都不一樣,建議客戶在去公證處之前先通過電話諮詢清楚,以免耽誤時間。

ƒ以北京的公證處為例,公證書上一般包括以下幾項內容:

A.身份證/戶口本複印件。

B.身份證/戶口本公證文書。

C.身份證/戶口本複印件的翻譯(英文或日文均可)。

D.身份證/戶口本公證文書的翻譯(英文或日文均可)。

ps:辦理公證一般需要3-5個工作日,費用為300-800元(具體以當地公證處規定為準)。

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9. 在日本買房時可否砍價?

日本房產市場制度完善、健全,價格也非常透明,不會出現虛報價格的混亂狀況,可砍價的空間非常小。然而,對於中國買家來說,購買習慣是先大力砍價,但這在日本買房時不僅可能會造成買家信譽度降低,還有可能錯失購買機會。因此,在日本買房時,在根據自身期望和實力進行選擇的前提下,不要一昧砍價,可以合理談價。

10. 在日本買房時會產生哪些費用?

除了房款本身以外,還有日本政府收取的稅費。稅費是在日本買房時產生的一次性費用,包括:房產取得稅、印紙費(印花稅)、登錄免許稅(所有權過戶)、司法書士費、中介費、消費稅(司法書士費和中介費的)、火災及地震保險(可選),這些費用約佔總房款的6-8%。

11. 日本房產每年維護有哪些費用?

在日本持有房產,每年交固定資產稅、都市計劃稅。除此之外,公寓類房產有管理費和修繕費;一戶建類房產是自己維護和修繕,則無此費用。因此,公寓類房產每年的維護費用是房屋售價的1.5-2%,一戶建類房產每年的維護費用是房屋售價的0.6%左右。

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12. 日本房產的質量情況?

日本房產無論是新房還是二手房均為精裝修交房、廚衛家電齊全,報價均以使用面積計算,陽臺不計算在房屋面積內並且不收取費用。

日本雖然是多地震國家,卻能做到將地震傷亡降到全球較低的水平。1982年以後建成的房產均符合日本建築法例的耐震標準,最低防震標準為7級或以上。買房時也可選擇加入地震、火災保險。萬一真的遇到因為地震而影響房產結構,保險公司會賠償新建樓房,這對於投資者來說也是很合算的,但發生率極低。

13. 日本房產租賃時有什麼注意事項?

日本房產租約一般都是2年,每2年自動更新租約1次,這樣無論是對租客或房東來說都很有保障的。當租約即將到期,不想續租的情況,租客需提前1個月提出,房東需提前6個月。雖然在更新租約時,可以提出充分的理由向租客加租,但如果加租理由不充分,租客也有權拒絕交新租。

租賃時,除了租金以外,租客還需要支付給房東押金和禮金。退租時,需要將房屋歸復原狀,所產生的費用會從房客的押金中扣抵。在日本搬家及租房的開支不小,租客對租屋況的維護可以令人放心。另外,房東可以要求租客加入保證會社,也就是說如果租客不按時繳納租金時,保證會社會代替租客支付房租

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14. 在日本買房後,後期管理怎麼辦?

當在日本買房後,暫時不能自住,或原本就用於投資,如何對所購買的房產進行管理是重中之重。對於這個需求,可以委託給可以提供專業後期管理服務的日本公司,包括租賃管理、收取租金、招租、與租客溝通、各項繳費、財務報告、修繕等各項服務。無論買家身在哪裡,均可以免去後顧之憂,放心收租。這種管理服務的費用一般是收取房租的5%或者一個月房租。

15、日本買房是否可拿簽證(移民、永住權)?

購房(單純投資)和拿簽證(身份)沒有直接關係。如果想拿身份,可以辦理投資經營管理簽證,首先在日本開公司,然後以公司名義去購買投資房產,同時將房產管理(購房符合做旅館要求)作為公司業務之一。這樣在日本就有了公司運營項目,可獲得投資簽證。

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RE/MAX東京優質房源推薦

今天小麥給大家推薦一個高性價比房源,位於東京都中央區。

房源的亮點有以下幾點:

  • 位於東京都的都心地域——中央區
  • 交通便利,步行到地鐵站僅1分鐘
  • 生活便利,步行至東銀座僅3分鐘
  • 投資回報率佳,淨回報可達6.61%
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關於RE/MAX

RE/MAX(瑞麥地產)於1973年創立於美國,目前RE/MAX在全世界已覆蓋110多個國家和地區,擁有近8000家門店,超過12萬名經紀人。於2013年12月在紐交所上市,股票代碼:RMAX、


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