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“房子賣不動，要我有何用？！”
“公司員工只要能賣出去房子，就有提成。”
“是銷售，第二是銷售，第三還是銷售。”
在樓市調控政策持續收緊、融資渠道收緊、融資成本上升、去槓桿降負債的大背景下，房地產行業的資金實力正在接受著嚴厲的考驗，在融資渠道不斷受限的情況下，想方設法賣房促進銷售回款成了地產商最好的選擇。
那什麼是“全民營銷”呢？全民營銷其核心就是以開發商為主導，充分利用互聯網平臺渠道，最大化調動員工、會員、業主、合作伙伴乃至社會成員，迅速積累有效客戶，促進銷售成交的營銷模式。
微事件君不少地產圈朋友今年都背了任務，經常微信問微事件君要不要買房，有一直做全民營銷的某大、某碧、某科，還有新加入的某力、某晟等。
全民營銷讓所有人都要賣房
事實上，最早打出“全民營銷”概念的是綠城集團。
2012年，綠城中國遭遇銷售壓力，宋衛平親自掛帥上陣，提出“全民營銷”這一在當時看來標新立異的銷售模式。
彼時，宋衛平提出，首先將原本駐守在售樓處的銷售人員趕出辦公室，到社會上去尋找客戶；二是借用社會上二手中介的經紀人，從中面試、挑選出兩三百人的優秀人選，成為綠城的簽約經紀人，幫綠城賣房子，大大拓展銷售渠道；此外，向全社會成員完全開放其房源，任何人帶來客戶，都可以拿到佣金。為了鼓勵大家賣房，綠城的銷售提成大幅提高。
宋衛平甚至給自己也壓了銷售任務，要求包括自己在內的董事長辦公室的3個人完成3億元的銷售額。他表示，“歡迎大家來找我買房子。”該模式助綠城在2012年上半年取得了約219.5億元的銷售金額，也是全民營銷第一個“吃螃蟹”的房企。
在地產銷售不佳或要衝刺業績時，各房企便祭出此大招，讓全員都參與賣房，甚至通過發佈獎罰制度來約束，其中以粵系幾家知名房企做的最深入。
全民營銷在地產行業已有多年的歷史，包括碧桂園鳳凰通、萬科分享家、恆房通等都已經開展。例如，碧桂園旗下的鳳凰通平臺，對旗下產品也基本全覆蓋，目前可使用該平臺推薦的佛山項目達20多個，住宅的佣金普遍為0.3%。在萬科，多數項目的佣金也為0.3%，而佣金為1%的項目主要是商鋪和寫字樓或者公寓。
一地產朋友告訴微事件君，業內知名的APP流量前十的“某房通”，搞得他們苦不堪言，朋友圈推薦推到沒朋友......
全名營銷管控難、效果不佳
“全民營銷”效果如何呢？在綠城走出困境的2012年6月，其全民營銷體系已不復存在，尚無從求證綠城低調結束全民營銷的真實動機。
有分析認為，綠城全民營銷停止，也是因為管控太難太費勁，大規模集團化的全民營銷，要求開發商要有一套完整的監督體系保障絕對的公平、廉潔，不然就成了銷售人員謀取私利的工具；其次要求整個體系的配合要迅速有效，“拓客、成交、轉介”其中一個環節出現問題時，都會呈現連鎖反應。如今，藉助科技平臺實現快速傳播的“全民營銷”，仍然在後期面臨合理管控的問題。
2014年12月初，北京K2地產出現合作代理公司員工攜客戶錢款潛逃。同年12月17日，知名電商交易平臺房多多也陷入“捲款門”，客戶5000元誠意購房金，被與開發商合作的電商公司員工捲款而逃。正是全民營銷這種粗狂的營銷模式導致了銷售人員無限放大樓盤優勢從而掩蓋了弊端，人們都只看見了眼前的利益卻沒有想到後期的佣金發放、監控體系不到位、任務無法考核、涉嫌漏稅等弊端，使得全民營銷的實際效果大打折扣。
除了管控難滯後，全民營銷的效果也難說達標。
各大“全民營銷”平臺運作一段時期以來，除了短期內實現拓客的優勢之外，也凸顯了很多問題。例如，沒有統籌完善的平臺發展運營策略指引、沒有有效手段用於增加經紀人和客源對於產品和項目的黏性、沒有拓展吸納經紀人的有效渠道。這些問題導致所謂的“全民營銷”平臺功能延展受到侷限性，對於長期發展不利，平臺價值沒有發揮到最大化。
碧桂園是被公認為將“全民營銷”做得最風生水起的一家。碧桂園把基於業主圈層的全民營銷做得風生水起，銷售報表金額翻番，令更多人忽略了其新增了1萬人的團隊和同比增長八成的營銷成本。碧桂園總裁莫斌曾說，空運業主看樓的事以後不會長期做，“我請你到我家做客，你來過一次就知道了。”弦外之音已經很明白。
另外對於全民營銷中的員工推薦，地產人做起來也頗為費勁，在已為本職工作加班加點、耗費全部精力外，還得把原本用來休息時間拿來推薦親朋好友購房，即使成交後有不菲的佣金，但估計也難以激發地產狗的興致。
一地產朋友表示推薦任務很難完成，“公司要求在9月30日之前，員工要完成60個名額的到訪指標，即帶人實地到樓盤簽到訪問。3月份的時候還只讓完成30個指標，這次直接翻倍了。”
朋友直言不諱的說道，“三月份的時候為了完成指標不得不去找外援，比如找大爺大媽來排隊幫簽到，價格是10塊錢一個人，現在我們的指標名額提高了，大爺大媽的價格也抬高了，最便宜的也要35塊錢一個人了。”
微事件君在網上發現，目前有專門從事恆大到訪簽到任務的團隊，稱加急單可當天完成，價格為50元/人，正常三天左右完成，價格為35元/人。商家稱，總銷量3萬餘次，三月回訪全部通過。
微事件君覺得，恆大通過恆房通賣房，主要是想要獲取更多的有效購房用戶，在這些潛在的購房用戶中實現購房成交。但員工為了完成指標不被扣罰獎金，不得不採取購買無效用戶的做法，實際上對於增加恆大購房成交量並無多大實際用處。
微事件君覺得，在市場低迷期，對於庫存偏大的城市而言，項目銷售結果好壞很大程度上取決於降價幅度多少，而不是營銷渠道的變化，在市場低迷期，全民經紀人不一定有說的那樣效果好；另外，全民經紀人的專業能力難以把控，對項目的賣點不一定能夠解釋清楚，或者可能會錯誤引導購房者置業，導致後續購房糾紛發生。
全員營銷考核過重
不少房企的全民營銷設置了不同程度的考核，要求按到訪量、APP註冊量、推薦成交量進行排名，並有相應的金額獎罰，把員工都逼成了銷售員。
“把你的狼性激發出來，要麼活下來，要麼就滾蛋！”一家排名銷售前十的房地產公司在內部會議上要求進入全民“狼性”階段。
“我們部門這個月已經賣掉了四套房子，跟銷售線相比，已經算是不錯的成績。”一位技術線的工作人員向負責銷售的一位老總彙報。
恆大幾乎每年都會進行兩次規模不同的全國性促銷，一次在春季，另一次則在樓市的“金九銀十”之前。將集團各中心、部（室）、地區公司、各產業集團及下屬單位劃分為三大板塊，按照員工人均推薦到訪量及人均推薦成交套數進行綜合排名考核。
今年地產寒冬，不少房企也紛紛效仿，進入了人人背任務的節奏，他們的多名員工，在朋友圈發出需要所有人來支援的信息，“本月也要扛指標了，通過本人登記可以在廣告優惠基礎上再享折扣。”相信地產人都碰到不少。
事實上，無論是激發狼性，還是開批鬥會，都是整個地產行業進入下滑曲線後的自救行為。同時也體現了老闆的焦慮，銷售不好，地產人都不好過。
你家公司全民營銷了嗎？
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