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小二樓視，帶你瞭解樓市。

首選我不贊同美國，日本，香港，東南亞的房地產價格下跌都是因為泡沫，不考慮市場原因而用租售比或是大部分人買不起去定義泡沫是非常不嚴謹的。大部分人並不是買不起房，只是因為買不起自己想要的房子就說泡沫太大，比方說深圳2000萬人，商品房150萬套，人均收入九千，平均下來13個人只有一套房的名額，房子的供給量就註定它只能屬於高收入人群，假設今天深圳房價下降到人人買得起，相信很多人都願意去深圳工作生活，因為工資更高，配套更好，機會更多，可是商品房的量只有那麼多，13個人競爭一套房可以讓房價達到五六萬，那20個人競爭一套房，房價會便宜嗎？

日本是真泡沫，也是因為金融槓桿太高，家庭收入一萬卻要還一萬二的房貸，崩盤是遲早的事，因為沒有人能承受這種槓桿，再加上經濟過份依靠美國，這時候美國踢了一腳更是加快了泡沫破滅，。東南亞是因為金融卻少合理管制，外資流入房地產。香港是因為要回歸了，英國惡意做空，透支香港經濟。美國是因為次貸危機壞賬率，沒有穩定收入的人買一套一百萬的房子卻可以貸款一百多萬，相當於一分錢不花就能買房，同時還能多貸點錢出來花，但以上幾個國家現在的房價基本都比泡沫破滅時更高。中國買房首付三成起，看徵信，看流水，家庭收入必須是月供的2.2倍，嚴格管控外資，經常調控，這些措施就是吸取了他們的教訓，不走他們的老路。

在中國經濟持續上漲，人民收入普遍增加，貨幣總量一直增長的情況下要想房價下跌唯一的辦法就是增加供給量，如果一套房住三個人，當深圳商品房達到700萬套，房價就肯定不會漲，超過700萬套，房價肯定下跌，但要走完這段路的時間太長了，按照規劃18年後，深圳的商品房會超過230萬套。經常聽到一些言論說打壓開發商，取消預售，取消房貸會讓房價下跌，醒醒吧，真這樣房價只會更高，所有有錢人把房子買了再高價租給你，如果你月薪兩萬，租金一萬你租不租，不租回老家有適合你的工作嗎？能賺到一萬嗎？生活便利嗎？交通方便嗎？醫療先進嗎？教育同步嗎？這才是現實。

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小二樓視

上世紀90年代前後，日本、泰國等東南亞國家和中國香港都發生過大規模的房地產泡沫，2007年前後的美國也發生了房地產泡沫。

自1985年“廣場協議”後，日本銀行下調利率，貨幣供應量大增，不動產投資迅速膨脹，房地產抵押貸款比例逐年增加，國家財政部支持的住房貸款機構也向土地投機發放大量的信貸資金，降低了融資成本，導致土地價格飆升。房地產升值和信貸規模不斷擴大，形成房地產泡沫。據統計，相較於1983年，1988年，東京中心地區商業用地價格增長350%，住宅用地價格增長300%。1989年日本金融迅速收縮，地價暴跌，房地產泡沫隨著破滅。

受日本泡沫經濟的影響，泰國和馬來西亞也相繼爆發房地產泡沫。80年代後期日本向東南亞國家大規模輸出資本。為了彌補財政赤字，泰國政府採取擴張性的貨幣政策，放寬資本管制，吸引了大量外資。但這些資金卻沒有用於生產部門，而是流入了房地產市場和證券市場，導致地價快速上升，形成泡沫。1996年後，由於泰國產品的國際市場需求下降，貿易赤字嚴重和政府政策失誤，泰國金融形勢惡化，房地產泡沫走向崩潰。馬來西亞則與泰國的情況類似。

香港經濟從上世紀70年代後期逐步轉型，以金融、貿易和服務業為主。發達的金融業支撐房地產業的發展，加之香港用地受到限制，供不應求，房地產價格上漲，炒樓在1997年達到高潮，形成房地產泡沫。香港迴歸後，政府出臺政策增加住房建設，擴大了供給量。此外，在亞洲金融風暴的衝擊下，房地產泡沫破滅。

2007年前後，美國也爆發了房地產泡沫。2001年9月以來，美聯儲連續11次降息，美國人民開始貸款囤房，導致房屋需求激增，房價持續走高。2007年次貸危機爆發，美國房地產泡沫崩潰。

劉典

歷史上出現過3次大規模的房地產泡沫:

●美國：上世紀20年代中期，佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

在1923年-1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。

1925年時，僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現了2000多家房地產公司，2.5萬名地產經紀人。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。

但在1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破滅，許多破產的企業家、銀行家或自殺，或發瘋，有的則淪為乞丐。

緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，從而引發了華爾街股市的崩盤，最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。

●日本：據日本國土廳公佈的調查統計數據，80年代中期，隨著大量資金湧入房地產行業,日本地價開始瘋狂飆升。

自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升,1987年住宅用地價格竟上升了30.7%,商業用地則跳升了46.8%。

1990年,六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。在東京都市圈,從1986年開始,出現了幾乎是垂直式的地價上漲,高峰期1990年的地價大約是1983年的2.5倍。

91年開始，日本房價開始暴跌。

當年降了70%，但跌的前一年漲了100%。跌的結果就是窮人失業連租房、吃飯都成問題了。

泡沫危機後，東京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過萬，並在3～5萬區周旋了很長一段時間，隨後普通區域5萬左右，中心區域6～15萬。

房地產泡沫，導致日本長達15年的經濟蕭條。

●東南亞、香港、海南：

1988年，海南建省，大量資金流入海南，開啟創富神話，房價從1500上漲到7500。

瘋狂5年後，海南房地產崩盤，導致的銀行不良資產，和大量積壓土地，爛尾樓，直到千禧年前後才處置完畢。

1997年7月爆發的東南亞金融危機迅速席捲了泰國、印尼、馬來西亞、新加坡等東南亞主要國家，波及韓國、日本、中國臺灣地區、中國香港特區等東亞國家和地區，隨後又衝擊了俄羅斯、巴西和阿根廷等國。這次危機的範圍之廣、持續時間之長、影響程度之深，可以說是空前的。

這場金融危機的爆發，導致港幣匯率和港股承壓暴跌，引發了香港市場利率上升、銀行信貸萎縮、失業增加等問題。

由於前期房價上漲過快，房地產業在經濟結構的比重嚴重失衡，且市場上對房產多是投機性需求，危機爆發後借貸成本的上升、居民支付能力減弱和對市場的悲觀預期造成了樓市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年時間，香港樓價急劇下跌50%-60%，成交大幅萎縮，房屋空置率上升。

所以，在中國大陸房地產經歷飛速發展的這20年間，相關部門連出重拳，目的就是抑制房價過快增長，保證百姓居有其屋，防止房地產泡沫，保證經濟穩步增長。

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重慶房地產圈

我感到最有參考價值的是日本房地產泡沫，美國也有，但參考價值不高。

日本房地產泡沫的始末，網上有很多，在這裡我簡要敘述一下。

從上世紀70年代後期開始，日本經濟經過戰後20多年的復興，出現了強勁的發展勢頭，索尼、豐田等一批民營企業在完成資本原始積累後，由內向型企業轉變為外向型企業，並逐漸發展成跨國集團。

進入上世紀80年代，日本汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業的發展。

為了遏制日本的貿易順差，在美國的主導下，西方五國1985年制定了《廣場協議》，迫使日元兌美元匯率在一年間從240：1飆升至120：1。這也是美國的一貫手段，目前，對我國也是這樣。

日本為減少出口損失，資本開始紛紛轉入國內市場，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行，銀行收到這麼多存款後開始犯傻，於是大幅降低利息，擴大對企業的貸款，來自銀行的大量貸款很快流入房地產市場，最有代表性的是銀座的地價，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房價也漲了53%（大家是不是感到似曾相識）。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。 4年後，日本經濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成，原先1億日元的房子跌至4500萬日元。據說三菱從美國人手中買的洛克菲勒大樓也被收回，並淨虧了近1000億日元。

1989年，三重野開始提高貸款利率，回收資本。12月，股市暴落、日元貶值、國債拋售，三重打擊使日本泡沫經濟全面崩潰。這一崩潰，導致日本經濟停滯了整整15年。但也有人說，如果當時三重野不採取急剎車的措施，日本列島可能已經“沉沒”。

經濟的發展總有一定的規律可循，我國經濟繁榮的背後，依稀可以看到了日本當年的影子，我們要引以為戒。

旋河之成長

美國、日本、東南亞都曾發生過。但是背後的原因各不相同。

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道哥道金融

上世紀九十年代初的日本、九十年代末的中國香港為代表的東南亞地區、本世紀初的美國，是距離現在比較近的三次規模和影響力都比較大的房地產泡沫發生地。

美國的地理環境比較特殊，香港不符合題目中“國家”的定義，再加上自身人口密度等方面與中國不具備可比性，所以重點來回顧一下日本的那次房地產泡沫發生的起因、過程和結果。

日本和中國不僅是“一衣帶水”的鄰邦，在其人口密度、地理環境、文化特徵和消費習慣等等方面，還是與中國有相近之處的。

表面上看來，日本國土37萬多平方公里，有1億兩千多萬人，而中國960萬平方公里，近14億人，日本的人口密度比中國要高三倍左右，但考慮到中國的人口主要集中在

日本經濟在六十年代起飛的時期伴隨著三大關鍵詞：奧運會、高鐵、房地產。

1964年的東京奧運會被認為是史上最成功的奧運會之一，藉助奧運場館和其他交通等基礎設施的興建，尤其是在此期間的新幹線高鐵的橫空出世，日本的房地產經濟也被迅速帶動了起來，同期日本的出口經濟也很出眾，從六十年代開始，日本的經濟保持了高速增長的態勢，反過來，也推動著日本房地產的發展，特別是東京都的房地產市場，極度繁榮。

東京都的房地產一度被稱為“永不跌價”，當時住在東京都的人們都有這樣的底氣，首都（多麼不可複製性）、奧運會、高鐵、持續高速增長的經濟、不斷湧進東京都的新市民，都為這種願景起到了推波助瀾的作用。

隨著1985年美、日、德、法、英五國政府簽訂的《廣場協議》，日元強勁升值，日本人不僅蜂擁到海外進行旅遊、投資，大量國際熱錢也湧進了日本國內，日本的銀行為了鼓勵民眾貸款，把利息壓到了最低，引導著日本國民去買房子，利率低，增值快，還有“永不跌”的保障，手頭也擁有很多現金，不買房能用來做什麼？

以東京都為首的日本房地產市場陷入瘋狂境地，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年則暴漲至334.2，在短短三年之內增長了近兩倍。到了1990年，根據最新出爐的統計結果，東京都的房地產總價已經超過了全美國的土地總價格。一夕暴富的例子比比皆是，最有名的例子是一個在東京看了一輩子大門的鄉下老頭，他賣掉了東京的小房子退休回到鄉下，兜裡竟多出整整800萬美元。