用户65146090

小二楼视，带你了解楼市。

首选我不赞同美国，日本，香港，东南亚的房地产价格下跌都是因为泡沫，不考虑市场原因而用租售比或是大部分人买不起去定义泡沫是非常不严谨的。大部分人并不是买不起房，只是因为买不起自己想要的房子就说泡沫太大，比方说深圳2000万人，商品房150万套，人均收入九千，平均下来13个人只有一套房的名额，房子的供给量就注定它只能属于高收入人群，假设今天深圳房价下降到人人买得起，相信很多人都愿意去深圳工作生活，因为工资更高，配套更好，机会更多，可是商品房的量只有那么多，13个人竞争一套房可以让房价达到五六万，那20个人竞争一套房，房价会便宜吗？

日本是真泡沫，也是因为金融杠杆太高，家庭收入一万却要还一万二的房贷，崩盘是迟早的事，因为没有人能承受这种杠杆，再加上经济过份依靠美国，这时候美国踢了一脚更是加快了泡沫破灭，。东南亚是因为金融却少合理管制，外资流入房地产。香港是因为要回归了，英国恶意做空，透支香港经济。美国是因为次贷危机坏账率，没有稳定收入的人买一套一百万的房子却可以贷款一百多万，相当于一分钱不花就能买房，同时还能多贷点钱出来花，但以上几个国家现在的房价基本都比泡沫破灭时更高。中国买房首付三成起，看征信，看流水，家庭收入必须是月供的2.2倍，严格管控外资，经常调控，这些措施就是吸取了他们的教训，不走他们的老路。

在中国经济持续上涨，人民收入普遍增加，货币总量一直增长的情况下要想房价下跌唯一的办法就是增加供给量，如果一套房住三个人，当深圳商品房达到700万套，房价就肯定不会涨，超过700万套，房价肯定下跌，但要走完这段路的时间太长了，按照规划18年后，深圳的商品房会超过230万套。经常听到一些言论说打压开发商，取消预售，取消房贷会让房价下跌，醒醒吧，真这样房价只会更高，所有有钱人把房子买了再高价租给你，如果你月薪两万，租金一万你租不租，不租回老家有适合你的工作吗？能赚到一万吗？生活便利吗？交通方便吗？医疗先进吗？教育同步吗？这才是现实。

自住投资惠州东莞深圳可以私信我。

小二楼视

上世纪90年代前后，日本、泰国等东南亚国家和中国香港都发生过大规模的房地产泡沫，2007年前后的美国也发生了房地产泡沫。

自1985年“广场协议”后，日本银行下调利率，货币供应量大增，不动产投资迅速膨胀，房地产抵押贷款比例逐年增加，国家财政部支持的住房贷款机构也向土地投机发放大量的信贷资金，降低了融资成本，导致土地价格飙升。房地产升值和信贷规模不断扩大，形成房地产泡沫。据统计，相较于1983年，1988年，东京中心地区商业用地价格增长350%，住宅用地价格增长300%。1989年日本金融迅速收缩，地价暴跌，房地产泡沫随着破灭。

受日本泡沫经济的影响，泰国和马来西亚也相继爆发房地产泡沫。80年代后期日本向东南亚国家大规模输出资本。为了弥补财政赤字，泰国政府采取扩张性的货币政策，放宽资本管制，吸引了大量外资。但这些资金却没有用于生产部门，而是流入了房地产市场和证券市场，导致地价快速上升，形成泡沫。1996年后，由于泰国产品的国际市场需求下降，贸易赤字严重和政府政策失误，泰国金融形势恶化，房地产泡沫走向崩溃。马来西亚则与泰国的情况类似。

香港经济从上世纪70年代后期逐步转型，以金融、贸易和服务业为主。发达的金融业支撑房地产业的发展，加之香港用地受到限制，供不应求，房地产价格上涨，炒楼在1997年达到高潮，形成房地产泡沫。香港回归后，政府出台政策增加住房建设，扩大了供给量。此外，在亚洲金融风暴的冲击下，房地产泡沫破灭。

2007年前后，美国也爆发了房地产泡沫。2001年9月以来，美联储连续11次降息，美国人民开始贷款囤房，导致房屋需求激增，房价持续走高。2007年次贷危机爆发，美国房地产泡沫崩溃。

刘典

历史上出现过3次大规模的房地产泡沫:

●美国：上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。

1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家房地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。

但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破灭，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。

紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩盘，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

●日本：据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业,日本地价开始疯狂飙升。

自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升,1987年住宅用地价格竟上升了30.7%,商业用地则跳升了46.8%。

1990年,六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈,从1986年开始,出现了几乎是垂直式的地价上涨,高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。

91年开始，日本房价开始暴跌。

当年降了70%，但跌的前一年涨了100%。跌的结果就是穷人失业连租房、吃饭都成问题了。

泡沫危机后，东京房价一度低至几千人民币每平方，但是过了几年马上过万，并在3～5万区周旋了很长一段时间，随后普通区域5万左右，中心区域6～15万。

房地产泡沫，导致日本长达15年的经济萧条。

●东南亚、香港、海南：

1988年，海南建省，大量资金流入海南，开启创富神话，房价从1500上涨到7500。

疯狂5年后，海南房地产崩盘，导致的银行不良资产，和大量积压土地，烂尾楼，直到千禧年前后才处置完毕。

1997年7月爆发的东南亚金融危机迅速席卷了泰国、印尼、马来西亚、新加坡等东南亚主要国家，波及韩国、日本、中国台湾地区、中国香港特区等东亚国家和地区，随后又冲击了俄罗斯、巴西和阿根廷等国。这次危机的范围之广、持续时间之长、影响程度之深，可以说是空前的。

这场金融危机的爆发，导致港币汇率和港股承压暴跌，引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。

由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结构的比重严重失衡，且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

所以，在中国大陆房地产经历飞速发展的这20年间，相关部门连出重拳，目的就是抑制房价过快增长，保证百姓居有其屋，防止房地产泡沫，保证经济稳步增长。

我要50个赞，欢迎互粉互赞互评互转。

重庆房地产圈

我感到最有参考价值的是日本房地产泡沫，美国也有，但参考价值不高。

日本房地产泡沫的始末，网上有很多，在这里我简要叙述一下。

从上世纪70年代后期开始，日本经济经过战后20多年的复兴，出现了强劲的发展势头，索尼、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

进入上世纪80年代，日本汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。

为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。这也是美国的一贯手段，目前，对我国也是这样。

日本为减少出口损失，资本开始纷纷转入国内市场，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行，银行收到这么多存款后开始犯傻，于是大幅降低利息，扩大对企业的贷款，来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。同一年，东京的房价也涨了53%（大家是不是感到似曾相识）。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。 4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。据说三菱从美国人手中买的洛克菲勒大楼也被收回，并净亏了近1000亿日元。

1989年，三重野开始提高贷款利率，回收资本。12月，股市暴落、日元贬值、国债抛售，三重打击使日本泡沫经济全面崩溃。这一崩溃，导致日本经济停滞了整整15年。但也有人说，如果当时三重野不采取急刹车的措施，日本列岛可能已经“沉没”。

经济的发展总有一定的规律可循，我国经济繁荣的背后，依稀可以看到了日本当年的影子，我们要引以为戒。

旋河之成长

美国、日本、东南亚都曾发生过。但是背后的原因各不相同。

\n

{!-- PGC_VIDEO:{"vid": "v02004450000be7nos9q4do7i5rvek20\

道哥道金融

上世纪九十年代初的日本、九十年代末的中国香港为代表的东南亚地区、本世纪初的美国，是距离现在比较近的三次规模和影响力都比较大的房地产泡沫发生地。

美国的地理环境比较特殊，香港不符合题目中“国家”的定义，再加上自身人口密度等方面与中国不具备可比性，所以重点来回顾一下日本的那次房地产泡沫发生的起因、过程和结果。

日本和中国不仅是“一衣带水”的邻邦，在其人口密度、地理环境、文化特征和消费习惯等等方面，还是与中国有相近之处的。

表面上看来，日本国土37万多平方公里，有1亿两千多万人，而中国960万平方公里，近14亿人，日本的人口密度比中国要高三倍左右，但考虑到中国的人口主要集中在

日本经济在六十年代起飞的时期伴随着三大关键词：奥运会、高铁、房地产。

1964年的东京奥运会被认为是史上最成功的奥运会之一，借助奥运场馆和其他交通等基础设施的兴建，尤其是在此期间的新干线高铁的横空出世，日本的房地产经济也被迅速带动了起来，同期日本的出口经济也很出众，从六十年代开始，日本的经济保持了高速增长的态势，反过来，也推动着日本房地产的发展，特别是东京都的房地产市场，极度繁荣。

东京都的房地产一度被称为“永不跌价”，当时住在东京都的人们都有这样的底气，首都（多么不可复制性）、奥运会、高铁、持续高速增长的经济、不断涌进东京都的新市民，都为这种愿景起到了推波助澜的作用。

随着1985年美、日、德、法、英五国政府签订的《广场协议》，日元强劲升值，日本人不仅蜂拥到海外进行旅游、投资，大量国际热钱也涌进了日本国内，日本的银行为了鼓励民众贷款，把利息压到了最低，引导着日本国民去买房子，利率低，增值快，还有“永不跌”的保障，手头也拥有很多现金，不买房能用来做什么？

以东京都为首的日本房地产市场陷入疯狂境地，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年则暴涨至334.2，在短短三年之内增长了近两倍。到了1990年，根据最新出炉的统计结果，东京都的房地产总价已经超过了全美国的土地总价格。一夕暴富的例子比比皆是，最有名的例子是一个在东京看了一辈子大门的乡下老头，他卖掉了东京的小房子退休回到乡下，兜里竟多出整整800万美元。