來源 | 法司講說
關於劃撥土地上的房屋轉讓在未經政府批准時的效力應該如何認定的問題，最高院目前在相關的裁判意見中並不統一。2017年8月22日，在《李佰雄、劉光華房屋買賣合同糾紛案》【（2017）最高法民再87號】中，最高院認為“《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但該審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這並不影響房屋買賣合同的效力。”
本期所推送的案例系最高院於2017年12月29日作出，在該判決中最高院則持相反觀點，其認為“本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人不鏽鋼廠未經有批准權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。”
裁判主旨
本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，根據物權法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理，作為房屋的權利人雖對其房屋享有佔有、使用、收益、處分的權利，但轉讓房屋時必然涉及土地使用權的轉讓，因土地使用權人未經有批准權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，故雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。
案例索引
《哈爾濱市不鏽鋼製品廠、李巖房屋買賣合同糾紛案》【(2017)最高法民再70號】
爭議焦點
劃撥土地上的房屋轉讓未經政府批准的是否無效？
裁判意見
最高院認為：依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定以及物權法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理，本案中，不鏽鋼廠作為房屋的權利人雖對其房屋享有佔有、使用、收益、處分的權利，但轉讓房屋時必然涉及土地使用權的轉讓。案涉《房屋買賣協議》中的房屋建立於不鏽鋼廠以劃撥方式取得的土地之上，因此其處分房屋時必然涉及劃撥土地使用權的轉讓問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。”國務院《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規定，未經市、縣人民政府批准的劃撥土地使用權不得轉讓。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條“合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”的規定，上述條例屬於行政法規的強制性規定。
本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權人不鏽鋼廠未經有批准權的人民政府審批，不具有對土地使用權進行處分的權利，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效。另外，參照《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的相關規定，本案在起訴前也未經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續，案涉《房屋買賣協議》亦應認定為無效。原再審判決認定案涉《房屋買賣協議》有效，屬於適用法律確有錯誤。原二審判決認定案涉《房屋買賣協議》無效並駁回李巖的訴訟請求，有事實和法律依據，應予維持。
閱讀更多 南寧西鄉塘區檢察院 的文章
