【最高人民法院審判業務意見】
問:實踐中，對如何認定業主觀點不一，司法解釋作出相關規定主要基於何種考慮?
答:“業主”在建築物區分所有權理論中被稱為建築物區分所有權人，明確業主身份的界定標準，對貫徹執行物權法第六章規定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。根據物權法第九條、第二十八條等規定，司法解釋確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。這是界定業主身份的一般規則。
但在現實生活中，基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經合法佔有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生衝突，並有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈，與其他業主之間的聯繫程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業主身份”問題進行特別規定。為了更好地維護業主自治秩序和建築物區分所有權法律關係的和諧穩定，根據物權法等法律規定精神，司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定，即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標準，也符合物權法的規定精神，適應現實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權登記。
【最高人民法院法官著述】
發生二手房買賣的時候，如何認定業主身份
(一)買受人購買專有部分後尚未辦理所有權登記即轉讓該專有部分並向其相對人移轉佔有的，可以認定專有部分合法佔有人為業主。
(二)買受人購買專有部分並辦理所有權登記後轉讓該專有部分並向其相對人移轉佔有的，如果雙方當事人對業主身份產生爭議，應當認定登記所有權人為業主。
(三)買受人購買專有部分並辦理所有權登記後發生一房數賣的，如果已經完成變更登記的二手房買受人與實際佔有的二手房買受人針對業主身份產生爭議，應當認定完成變更登記的買受人為業主。
實踐中，還有可能會出現在需要認定業主身份的時候，有關當事人正在通過訴訟或者仲裁方式解決專有部分的歸屬的爭議。此時，應當待生效法律文書作出後，再進行認定。由於這種情況應屬極端個例，所以並不會對業主自治秩序和多數決的形成造成太大沖擊。
來自：最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》
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