03.27 最高院：抵押權人即使同意出售抵押物也不能由此認定其喪失抵押權

裁判要旨

購房人在簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已設定抵押，即便抵押權人在辦理抵押之後明確同意抵押人出售案涉房屋，也不能由此認定抵押權人喪失了對案涉房屋享有的抵押權。

案例索引

《王國華與海南海控小額貸款有限公司、海南鑫東源旅業有限公司、陳剛案外人執行異議之訴案》【(2018)最高法民申6179號】

爭議焦點

抵押權人同意出售抵押物時能否由此認定其喪失了抵押權？

裁判意見

最高院認為：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和複議規定》）第二十八條、第二十九條均規定了在金錢債權執行中，不動產買受人對登記在被執行人名下的房屋提出異議時如何進行審查的規則，該兩條屬於實質性審查條款，可以作為本案執行異議之訴審理的參照。根據《執行異議和複議規定》第二十九條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行異議時，獲得人民法院支持應同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋，以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

該條規定基於對消費者生存權的維護，賦予消費者買受房屋的物權期待權以排除執行的效力，即便申請執行人對該房屋享有建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利，法律也應優先保護消費者的物權期待權。《執行異議和複議規定》第二十八條亦規定了在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人。從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和複議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須參照適用《執行異議和複議規定》第二十九條的規定。就本案而言，王國華在與鑫東源公司於2014年5月25日簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已於2014年4月28日抵押登記給海控公司。即便海控公司在辦理抵押之後明確同意鑫東源公司出售案涉房屋，也不能由此認定海控公司喪失了對案涉房屋享有的抵押權。可見，王國華作為購房者，其現在對抗的是海控公司針對案涉房屋享有擔保物權的強制執行，故本案需參照適用《執行異議和複議規定》第二十九條來判斷王國華對案涉房屋是否享有排除強制執行的民事權益。

原審查明，王國華與鑫東源公司簽訂《商品房預售合同》後，又將案涉房屋委託給萬寧興隆億雲山水溫泉度假酒店有限公司管理經營，且王國華的住所地在北京，而案涉房屋坐落於海南，故本案可以認定王國華購買案涉房屋的目的不是用於滿足生活居住所需，而應認定為商業性投資。因此，即便本案王國華在案涉房屋查封之前與鑫東源公司簽訂了《商品房預售合同》，且王國華已經支付全部購房款，但本案情形仍不符合《執行異議和複議規定》第二十九條的規定。故，王國華對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，二審判決駁回王國華的訴訟請求並無不當。