有爭議|| 最高院：房地未一併抵押情形中未抵押土地視為一併抵押時該土地抵押權所及是否僅限於地上物物理佔用之範圍？
根據《中華人民共和國物權法》第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。但實踐中對於單獨辦理地上物抵押登記而未將項下土地設定抵押時，有關項下土地抵押權所及之範圍實踐中不無爭議。有觀點認為，項下土地抵押權所及之範圍應限於地上物的物理範圍內，對於範圍之外的土地面積則不享有抵押權（（2017）最高法民申4257號）；另有觀點認為，項下土地抵押權所及之範圍包括項下整宗土地之面積，而非限於地上物的物理範圍所佔土地面積（(2017)最高法民申3643號）。
抵押權限於地上物物理佔用範圍
最高院認為：
（一）關於兩棟抵押房屋實際佔用土地使用權範圍問題
魏任憑申請再審認為，兩棟抵押房屋實際佔用土地使用權面積應為424平方米，即包括佔地270平方米的綜合樓和佔地154平方米的宿舍樓。長城公司申請再審認為，兩棟抵押房屋佔用土地使用權範圍應為涉案全部1120平方米。根據原審查明的事實，原臨國用（94）字第1050102003號《國有土地使用證》載明該宗地“用地面積”為1120平方米，其中“建築佔地”656平方米。魏任憑、長城公司亦均認可該宗地範圍內只有兩棟抵押房屋辦理了產權登記手續。因此，原審法院認定兩棟抵押房屋實際佔用土地使用權面積為656平方米並無不當，魏任憑、長城公司的上述再審申請主張均不能成立，本院不予支持。
（二）關於魏任憑主張的土地使用權損失是否應由長城公司賠償問題
依據《擔保法》第三十六條第一款關於“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押”的規定，以及《城市房地產管理法》第三十二條關於“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定，儘管涉案《房屋抵押契約》未明確房屋佔用範圍內的土地使用權為抵押物，且未辦理抵押登記，但並不影響抵押成立的事實。
長城公司根據《抵押物處理協議》，有權通過拍賣處置抵押房屋及其佔用範圍內的土地使用權。因此，原審法院未支持魏任憑關於抵押房屋佔用範圍內656平方米土地使用權損失應予賠償的主張，並無不當。在本院法庭詢問過程中，長城公司委託訴訟代理人表示，其認為長城公司在拍賣時委託湖南新時代會計諮詢有限公司對涉案房地產作出的估價報告似未對涉案土地使用權進行評估，但根據拍賣資料標註的標的物為“臨湘市詹橋非金屬礦招待所”及標的物簡介內容，應該是包括涉案全部1120平方米的土地使用權。長城公司的上述主張與原審判決認定的相應事實並無不同。由於長城公司的嚴重過錯行為，致使464平方米未抵押部分土地使用權轉移佔有，給魏任憑造成相應損失，因此，原審判決認為長城公司構成侵權，並判令其承擔相應土地使用權的損害賠償責任，並無不妥。（三）關於魏任憑主張的附屬建築及地上附著物的損失應否賠償問題
首先，長城公司在再審申請中，對於抵押房屋之外的其他地上附著物應屬魏任憑所有這一事實表示認可。其次，經原審法院審理查明並經長城公司認可，長城公司實際上是將涉案抵押房屋及全部1120平方米土地使用權一併拍賣。由於長城公司在委託拍賣等事項中存在過錯，致使魏任憑所主張的附屬建築和附著物被轉移佔有，給魏任憑造成財產損失。因此，長城公司應對上述財產損失承擔賠償責任。 原審法院認定長城公司折價賠償魏任憑相應財產損失，並無不當。長城公司認為應由方孝會、汪輝承擔賠償責任的申請再審理由不能成立，本院不予支持。
需進一步說明的是，長城公司作為國有資產的管理者，應負有國有資產保值增值的責任。在本案中，系由於長城公司的嚴重失職和過錯行為，導致了國有資產的損失。對此，長城公司在承擔相應損害賠償責任後，應積極履行職責，並可另案主張權利，儘量挽回損失。——（魏任憑、中國長城資產管理股份有限公司湖南省分公司財產損害賠償糾紛【（2017）最高法民申4257號】）
抵押權及於地上物項下整宗土地
最高院認為：原審查明如下事實：
1.2004年12月19日，京泰公司、星雲公司、西勝支行簽訂《協議書》約定，由星雲公司購買京泰公司包括房產及案涉5萬平方米土地使用權在內的資產，星雲公司以承擔京泰公司貸款的方式支付價款，西勝支行通過訴訟執行程序將上述資產轉移到星雲公司名下。
2.《協議書》約定的房產設定他項權利，9處房屋檔案記載抵押權設定日期為2003年8月20日。
3.2005年3月31日，西勝支行因借款合同糾紛以京泰公司為被告提起訴訟，吉林中院於2005年5月25日作出（2005）吉中民二初字第36號民事判決，判令京泰公司償還西勝支行貸款本金2567萬元及利息，逾期未償付，西勝支行則以抵押物變價所得價款優先受償。該案進入執行程序後，由於拍賣標的經三次拍賣後流拍，吉林中院於2005年11月23日作出（2005）吉中執字第117號民事裁定，將京泰公司的房屋及相關機器設備確權給西勝支行，抵償借款。
4.2007年11月22日，星雲公司以西勝支行、京泰公司為被告提起訴訟，請求判令兩被告繼續履行三方簽訂的《協議書》並賠償因不履行協議而給其造成的損失。吉林省吉林市船營區人民法院於2008年4月22日作出（2007）船民二初字第577號民事判決,認定《協議書》合法有效，判令該判決生效後一個月內將《協議書》履行完畢。2013年7月19日，吉林省吉林市船營區人民法院作出（2008）船民執字第342號執行裁定，裁定（2005）吉中執字第117號民事裁定所涉財產歸星雲公司所有。2013年12月3日，上述房屋的所有權變更至星雲公司名下。
5.2006年6月，京泰公司分別向交通銀行吉林分行、吉林市商業銀行營業部貸款，由擔保公司提供擔保，擔保公司與京泰公司簽訂《反擔保抵押合同》。2006年8月31日，京泰公司取得包括案涉土地在內的國有土地使用證。2006年9月1日，包括案涉土地在內的土地設定他項權利，權利人為擔保公司。擔保公司代償貸款後，申請對京泰公司財產強制執行，吉林中院委託拍賣公司對包括上述土地使用權在內的財產進行公開拍賣，星雲公司提出書面異議，在拍賣時，預留案涉5萬平方米土地未予執行。
從本案上述事實看，擔保公司與京泰公司就案涉5萬平方米土地使用權簽訂《反擔保抵押合同》並辦理抵押登記的2006年9月1日，該土地上9處房屋已於2003年8月20日抵押給西勝支行，並於2005年11月23日由吉林中院根據生效判決確權給西勝支行。星雲公司亦通過生效判決和執行裁定取得上述房屋所有權。因此，本案形成案涉5萬平方米土地和地上建築物相分離的客觀情況。2007年修正之前的《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”；《中華人民共和國擔保法》第三十六條第一款規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。”儘管案涉抵押行為發生在物權法實施之前，但物權法第一百八十二條第一款、第二款關於“以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押”，“抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押”的規定，與《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國擔保法》上述規定相一致，
原審判決適用該條規定雖存在一定瑕疵，但是認定京泰公司於2003年8月20日以9處房產為西勝支行設定抵押時，該9處房屋佔用範圍內的土地使用權亦已抵押，2005年11月23日，（2005）吉中執字第117號民事裁定將9處房屋確權給西勝支行時，該房屋佔用範圍內的案涉5萬平方米土地使用權亦歸西勝支行所有，京泰公司於2006年9月1日將9處房屋佔用範圍內的土地使用權抵押給擔保公司，屬於無權處分行為，並無不當。京泰公司於2003年8月20日以9處房產為西勝支行設定抵押，西勝支行於2013年7月30日申請對房屋抵押權註銷登記，對此，擔保公司在辦理土地使用權抵押登記時應當知曉，但其未盡到合理注意義務。原審判決認為擔保公司雖然辦理抵押登記，但是其並非善意取得抵押權，認定不能取得對案涉5萬平方米土地使用權的抵押權，亦無明顯不妥。——（吉林省信用擔保投資集團有限公司、吉化集團吉林市星雲化工有限公司抵押權糾紛【(2017)最高法民申3643號】）
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