2018年三季度，廈門房價暴跌的消息逐漸成為輿論熱點，引發全國多城人民關注。廈門樓市動向牽動人心，在此，我們通過政策、土地及新房市場三方面的總結，對廈門樓市未來動向做一個簡單預測。
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政策嚴控下樓市進入冰封期
人才落戶等政策或有鬆動希望
自2017年3月以來，廈門房地產調控政策從限購限貸到限價限售，從限土拍到限房企融資等，前所未有堪稱史上最嚴。這系列調控組合拳，持續1年半之久，買賣雙方心理預期逐漸扭轉，樓市進入冰封期。
從當前情況來看，廈門樓市嚴控難松，主要還是加強市場監管，整頓房地產市場秩序，但從保剛需和留人才等方面可能會出一些政策保障，落戶、公積金購房等相關政策預計會有小幅鬆動希望。
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土拍低溢價成常態
優質地塊供應或增多
今年以來，廈門商住地供應總體呈現熱點板塊優質地塊與邊緣板塊資質一般地塊交替供應的特點，但土拍低溢價成常態。16年拍出地王的項目不少進入銷售階段，在限價+淡市下，地王項目為解套開始紛紛“割肉”跑量，虧本賣房，傳導至土地市場，房企拿地謹慎，競價熱情不高。儘管廈門拿出珍藏的島內商住地塊在9月20日拍賣，但最終溢價率也只有27%，土拍市場熱度難再現。
第3季度，廈門地價“腰斬”論甚囂塵上，土地市場信心再受打擊。為保全年樓面價及溢價率不繼續走低，預計4季度優質地塊供應會增多，且在土地付款、產品打造以及商品房預售等方面的限制條件會繼續放鬆。商住用地市場冷清+新房市場降價潮影響下，廈門“租售共舉”推進緩慢，預計4季度租賃用地會少量推出，但與全年計劃或仍有差距。
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新房市場降價潮起
廈門樓市破冰難
截至9月23日，全市商品住宅供應75.4萬㎡，成交45.85萬㎡，不及去年同期5成，預計全年成交將突破歷史冰點，供求比為1.64，現供過於求，庫存進一步擴容。成交均價則結構性上升至約40400元/㎡，同比上漲約17%，整體呈現量已跌價仍漲。
市場方面，3季度末，各項目營銷動作開始轉向，在售項目打折成風，降價潮起。降價大致有三種方式，一是開盤優惠折扣，之前廈門開盤鮮有優惠，現已有項目打出8.6折優惠；二是去精裝降價，大唐水雲間、萬科白鷺郡等均通過去精裝下調價格；三是預售價格大幅低於前一批，代表項目有國貿天悅、IOI棕櫚城。
雖當前市場持續冷清，但也不乏個別項目取得熱銷。9月15日入市的IOI棕櫚城位於地段和景觀資源優越的熱點板塊，產品以184㎡為主，“破限“臨界點改善型產品，且價格親民，開盤取得熱銷，成為市場走量新參考。
在限購下，雖然剛需客群依然是購買主力，但價高依然難以承受，市場下行之下購買動力也較弱。預計未來廈門房價將有所回調，特別是剛需項目，讓利走量大戲逐漸上演，但預計會在4季度維穩，不會一直下探。
另外，除了剛需，廈門市場改善型需求不少，且購買力相對較強，未來產品開發迎合這部分客群需求，或能在淡市突圍。
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總結
整體來看，廈門樓市受政策調控影響，一、二級市場逐漸迴歸平淡，進入長期盤整期，16年拍出的地王項目解套難，紛紛進入割肉陣痛階段，在售項目打折讓利成風，但整體去化仍難轉好。
對於房企而言，一方面土地市場低溢價成常態，拿地成本降低；另一方面新房市場利潤空間嚴重壓縮，資金回籠壓力大。
在此市場行情下，房企營銷去化難、投資乏力，我們建議：
1.當前市場處於回調期，拿地成本相對比較低，4季度或將成為房企拿地窗口期，在資金允許的情況下，部分熱點區域、有優質/稀缺資源的地塊仍可以出手，但是對後市要保持謹慎樂觀態度，綜合拿地成本和後期市場銷售狀態來衡量；
2.預計4季度，房企去化壓力仍將增加，為衝刺年終業績，更多項目通過降低預售價格加速入市，建議房企做好準備提前讓利搶割，但是，部分地段資源絕優、產品力突出，且在成本方面有優勢的項目，可以適當等待市場轉暖實現溢價。
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