潼湖科技小鎮打造“廣東硅谷”，演繹產城融合新路徑。
近年來，隨著房地產行業從高速增長轉向高質量發展，越來越多的房企投資佈局產業小鎮，並將其作為自身戰略轉型升級的選擇之一。同時，目前中國正在經濟結構轉型升級的進程中，科技強國戰略提出。“一帶一路”也在驅動產業升級，推動新興產業投資全球化。這樣的背景下，以科技為主題的高端產業小鎮也逐漸成為規模房企投資佈局的選擇之一。
9月28日，碧桂園潼湖科技小鎮第一期正式開園。作為廣東首個以科技冠名的小鎮，也是碧桂園“產城融合戰略”的第一個代表之作。我們認為，潼湖科技小鎮的運營及發展在一定程度上可以給房企未來的轉型路徑提供指引。
以產業為核心，產業小鎮助力房企向產業平臺運營商轉型
產業小鎮是以產業為核心，圍繞“以產建城、以城促產”的運營理念，通過“產城融合”所打造的生產、生活、生態相融合的特定區域。近年來，越來越多的傳統住宅開發企業投資佈局產業小鎮，並將其作為自身戰略轉型升級的選擇之一。目前，“產城融合”作為城鎮化發展道路上的趨勢之一，國內的部分主要房企如碧桂園、華夏幸福、招商蛇口、華潤置地、保利發展等都積極探索產城融合，投資佈局產業小鎮。
我們認為，當前國內房地產市場調控政策趨於常態化、房地產行業增速放緩。產業小鎮的開發更強調長期投資運營，資金抗風險能力較強。同時，對於房企而言，探索佈局產業小鎮不僅可以以產業為依託為房企謀求新的利潤增長點，還可以助力房企向產業平臺運營商的戰略轉型。
碧桂園“產城融合戰略”漸入佳境，30餘個項目落地
以碧桂園為例，碧桂園自2016年8月正式發佈“產城融合戰略”以來，經過兩年多的發展已在珠三角、環北京等地初步佈局了多個科技小鎮。並在粵港澳大灣區、長江經濟帶、京津冀城市群落地30餘個產城項目。包含近日正式開園的潼湖科技小鎮在內，碧桂園還投資佈局了思科(廣州)智慧城、順德新能源汽車小鎮、惠州南站新城、張江長三角科技城等多個標杆產城項目。
我們認為，碧桂園以產業平臺運營商的角色投資佈局產業小鎮主要有以下兩大優勢。一方面，碧桂園在多年剛需大盤及三四線城市高端改善住房開發的過程中，為打造產業小鎮積累了豐富的造城經驗。另一方面，碧桂園集聚了強大的產業資源。截至目前，已與碧桂園達成合作意向的產業資源超過1800家，其中世界500強52家，中國500強101家，龍頭企業410家，上市公司442家；集聚平臺圈層資源近300家，撬動企業資源超過1500家。
粵港澳大灣區區位優勢，碧桂園潼湖科技小鎮搶佔產業新風口
目前中國經濟結構轉型升級進行中，科技強國戰略提出。“一帶一路”也在驅動產業升級，推動新興產業投資全球化。這樣的背景下，以科技為主題的高端產業小鎮也逐漸成為房企轉型佈局的方向之一。但由於科技小鎮的准入門檻以及對產業鏈規模的要求更高，因此目前只有碧桂園、華潤置地、富力、中南等幾家規模房企投資佈局了科技小鎮。
其中，潼湖科技小鎮作為碧桂園“產城融合戰略”的第一個代表之作，其正式開園也意味著碧桂園的“產城融合戰略”又邁進了一大步。同時，潼湖科技小鎮作為廣東省首個科技小鎮示範項目，在一定程度上可以給房企未來對科技小鎮的投資佈局提供參考。
1、粵港澳大灣區區位優勢，打造世界級高新技術產業新城
從區位上來看，潼湖科技小鎮緊鄰深圳、位於惠、莞、深交界處。惠州潼湖生態智慧區作為粵港高大灣區的重要功能節點，交通網絡、地理環境以及生態環境得天獨厚。2017年初,廣東省發改委正式印發規劃，明確將潼湖打造成“廣東硅谷”。這對於該區域率先實現臨深片區的功能一體化、交通一體化、配套一體化、服務一體化具有重要的意義。
根據規劃，潼湖生態智慧區不僅將導入美國硅谷、德國工業4.0相關產業鏈，打造對接港澳信息技術產業研發與孵化基地，還將積極參與“一帶一路”建設，搭建高水平國際合作平臺，並引領周邊地區的機器人、3D打印、智能汽車等智能製造產業發展。
碧桂園潼湖科技小鎮借勢良好的區位優勢，將承接粵港澳戰略新興產業的轉型，並對接世界級灣區經濟的發展機遇。目前來看，粵港澳大灣區已具備建成國際一流灣區和世界級城市群的良好基礎，這裡將是打造未來世界高新技術產業集聚地的不二之選。
潼湖科技小鎮區位說明圖
2、“生態”、“智慧”並重，打造宜居宜業的良好區域環境
碧桂園潼湖科技小鎮規劃涵蓋了產業、商業、居住配套三個主要功能板塊及潼湖溼地公園。產業及產業配套用地和生活配套用地比例控制在7：3左右，保障以產業發展為主。其中，潼湖溼地是廣東省最大、最典型的內陸淡水湖泊溼地及5A級旅遊景區，天然湖泊面積約30平方公里。
在“生態優先，綠色發展”的指引下，碧桂園還將潼湖科技小鎮打造成為一座創新智慧生態之城。主要包含了全數字、全光網、全物聯；全自主知識產權；物聯網平臺；成體系的智慧系統以及無處不在的智慧安全系統等五大方面。將在科技產業集聚的同時，生態與智慧並重，為科技創新人才打造宜居宜業的良好區域環境。
3、首批引入思科、IMEC等27家企業、機構，科技龍頭企業集聚
前期產業導入對於科技小鎮運營發展的重要性不言而喻，潼湖科技小鎮地處粵港澳大灣區中心，受周邊深圳、東莞等地的產業鏈資源輻射，吸引了眾多知名科技企業、孵化器和科研機構入駐。9月28日第一期正式開業運營時已有包括思科、IMEC、創新工場在內的27家企業、機構入駐，實現滿租。
潼湖科技小鎮聚焦物聯網產業，通過引入物聯網龍頭企業，可以進一步導入中小型企業和本地企業，以整合產業鏈上下游資源。同時將引入產業發展基金，孵化和扶持全產業鏈發展，共同打造“主導產業突出、全產業鏈覆蓋”的科技小鎮。
4、產業先行，為“產城融合”戰略提供強大的人才支撐
人才方面，潼湖科技小鎮通過前期產業導入、產業先行，未來將為“產城融合”戰略提供強大的人才支撐。預計通過持續運營，在兩年內將導入5000名高科技人才、引進70家企業。到2022年，小鎮將引進400家科技企業和3萬名人才與高端從業者，帶來400億產值和25億元稅收。最終實現全產業鏈的協同發展，具備國際影響力，成為全球物聯網和智能控制產業的創新高地。
總 結
我們認為，潼湖科技小鎮的開園是碧桂園“產城融合戰略”邁進的一大步，對於碧桂園而言意義重大。而當前對於房企而言，如何以產業為核心更好的打造產城融合項目仍處於培育探索階段，這個過程中也需要政府、房企等多方面的緊密配合。碧桂園潼湖科技小鎮作為“產城融合戰略”及房企投資佈局科技小鎮的一個範本，將在一定程度上給房企未來的轉型路徑提供指引。
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