當商品房的物業管理市場被大型品牌物業公司牢牢佔據，打進老小區、經濟適用房小區、安置房小區，成了杭州中小物業公司的“突圍之路”。
然而，這條道路並不好走。最近，長青嘉苑、三江花園、連城復地、香江大廈、金鼎華庭等非商品房小區的物業公司接連選擇了退出。
業主和物業公司的矛盾
形成了惡性循環
10月31日，浙江怡華物業服務有限公司退出長青嘉苑，由浙江加禾物業管理有限公司接管。
上週末，記者來到拱墅區長青嘉苑小區，小區內已經掛上“加禾，到家的服務”的橫幅，而另一條橫幅的字樣格外顯眼——“按時繳納物業費是每個業主應盡的義務”。
長青嘉苑小區於2008年建成，總佔地面積約6.7萬m2，房源類型比較多樣，包括經濟適用房、安置房等。
怡華物業負責小區的物業服務已近10年，對於退出的原因，一名工作人員無奈地告訴記者：“剛開始以為吃到了螃蟹，後來發現賺不到錢還受氣，就只能退出了。”
每個月1.05元/m2的物業費，在杭州市區並不算貴。物業工作人員說，小區裡沒有拖欠過物業費的業主佔比僅50%。“有些業主不交的理由就是不想交，甚至有業主拖欠了上萬元的物業費。”
怡華物業公司最近做了退出前的結算，發現還有90萬元物業費以及8萬元水電費被拖欠。雖然對業主進行催繳，但並不順利。
記者在長青嘉苑的採訪過程中遇到了一位自稱不交物業費的大伯，他說是拆遷安置在這裡的。“我憑什麼要交物業費，原來的房子住了幾十年，都沒物業費，不是挺好的，為什麼到這裡要交？莫名其妙！”
在非商品房小區，持這樣觀念的業主不在少數。不動產法律專家胡增冬律師告訴記者，不交物業費，物業公司是可以起訴的，接著法院會進行調解，調解不成的，如果業主確實未交物業費的，判決業主繳納，拒絕履行的，物業公司可以申請強制執行。而事實上，強制執行有困難。
物業費長期收不齊，物業公司的服務一年比一年懈怠。當發現別人不交物業費並沒受到什麼懲治，反而省了真金白銀，且對物業的懈怠不滿，就會有更多的小區業主不交物業費。
業主小陳告訴記者，之前他住在17樓，自動開鎖器壞了，物業遲遲沒有來修，導致平時叫個外賣或者快遞都要親自跑下來開門，非常不便。“反映了幾次物業都沒動靜，我一氣之下就不交物業費了。”小陳說，他不是不講道理的人，修好後他就及時補交了物業費。
記者在小區內發現，建築垃圾隨處可見。居民王女士稱，這些建築垃圾已經堆著有幾個月了，但沒人去處理，“我覺得物業自由散漫，晚上圍在一起打牌，讓他們乾點活就各種拖拉。”
物業費不高，依然有人不交物業費，物業公司懈怠，更多人不交物業費，惡性循環就此誕生，最終矛盾激化。
大品牌物業公司
不願意啃硬骨頭
數據顯示，國內物業管理行業近年來呈明顯集中化趨勢。2013年，國內前百強物業企業佔市場份額僅為16.28%，市場主要由中小型物業公司分散佔有，但2017年，前百強物業企業佔市場份額達32.42%，接近翻倍。這些品牌房企大多以開拓商品房小區為主。
某大型品牌物業公司負責人表示，在短時間內，公司不會考慮開拓市中心老小區及非商品房小區。他告訴記者：“投入風險大，盈利少。像我們服務的園區，住戶物業費繳納率普遍在98%以上，我們算過，收取到80%住戶的物業費才能覆蓋成本。而一些老小區，能不能收到70%都是問題。”
在國內大型物業公司上市潮觸動下，眾多中小型物管企業仿效大公司追求規模化，沒有新房資源情況下，只能啃硬骨頭。有的物業公司因為虧了錢退出，但總有新的中小型物業公司接手。
中國物業在線董事長婁雲林認為，物業公司應該把眼界放遠一些，不要只盯著眼前短期利益，把服務做好，把口碑做好，“雞肋”才有可能變得有味道。“當然，有的業主要轉變觀念比較困難。但如果不想交物業費，小區缺乏管理，往往房價會低於物業服務好的小區，吃虧的還是業主自己。”
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