这几天，有太多太多的朋友，在后台留言问房价的事，足足有3000多条，我连着两天回大伙的留言到凌晨两点，也只回复了大概三分之一，实在是很难做到每一个人都回复，但是小司也会慢慢回复的。
为了尽可能照顾到每个朋友的问题，我今天写篇文章，分析一下，湖北、湖南、安徽这三个省共47城的房价，相信大家看完之后，到底要不要买？什么时候买？心中自有答案了。
湖北
大家都知道三四线城市的房价有一部分因素是棚改货币化催起来的，所以要想知道接下来房价怎么走，先要看你所在的城市今年棚改力度怎么样？
2017年VS 2018年湖北棚改开工量对比
从上图可以看出，今年整个湖北省的棚改力度下降了，基本所有城市棚改开工量相比2017年是下降的，去年实际开工41.25万套，今年计划开工只有24.15万套，同比下降41%.
几个下降比较严重的城市，鄂州60%，十堰77%，襄阳和荆州下降也都高达40%以上。
其实湖北全省最近各市的房价走势比较分化，像襄阳，今年以来，由于政府出台了限购和限价等政策、削减了棚改力度，所以目前房价已经平稳且有微跌现象，交易量出现明显下滑。
襄阳这个城市，我一直给大家的建议是观望，待政策慢慢显效，房价还有进一步下跌的可能性。
鄂州的楼市目前还是比较火热的，量价齐涨，这个主要跟购房人群的构成有关系，鄂州的购房者中有30%以上都是在武汉上班的人过去买的。
武汉的限购和高价，把需求挤压到卫星城市鄂州。所以像鄂州和咸宁等地，由于外来购房人群比较多，棚改对房价产生的影响有限，我觉得刚需是可以上车的。
其他城市的朋友，在买房的时候，也要看看你的城市外来购房需求多不多，如果不多，房子基本靠本地人消化，而且棚改力度大幅度削减，那房价下行的可能性就很大，不着急出手。
湖南
湖南，2017年实际棚改开工41万套，但是到了2018年，计划开工只有28.6万套。同比下跌31%。
下跌比较大的郴州73%，张家界61%，永州46%，长沙、娄底和株洲也都下跌30%以上。
2017年VS 2018年湖南棚改开工量对比
其实，整个湖南的房价在这一轮的上涨中，并没有完全跟随，目前长沙是中部省会城市中房价最便宜的，均价只有11000多，相当不高，湖南其他市的房价也不高，多数集中在五六千元。
其中一个很重要的原因是长沙的房屋库存比较大。
前几年开发商都在拼命开发、拿地，2014年，长沙的库存量同比上涨了40.5%，一跃成了全国第四，年底长沙新房存量达到1454万平方米，几乎是北京的两倍，所以这几年长沙的开发商这几年去库存是首要任务，并不敢随意涨价。
但是长期看，长沙的房子具备升值潜力。
目前常住人口接近800万，与之人口规模类似的中部城市合肥，均价接近1.5万，还有一定的差距。
另外长沙这个城市对年轻人的吸引力还是蛮大的， 2016和2017年人口争夺战中，长沙成最大黑马。2017年增量为27.29万人，是武汉和成都的两倍，南昌的三倍。
长沙的产业聚集和大项目近两年吸引了人口，长沙的户籍政策和房地产价格洼地效应也助推了把人留住。
那要不要在长沙买房？
长沙房价虽长期看好，但是近况并不好，10月份以后，商品房成交面积也出现了明显下滑，并且创最近10周新低，共成交33.21万平方米，环比下降59.90%。
所以有想在长沙购房的朋友，不着急的话，可以先等等，等交易量回暖再进场，如果着急的话也可以现在上车，选择一些性价比高的楼盘，因为这样的盘，后续下跌空间很小。
有两类盘，我觉得需要远离。
一个是单价非常高的，长沙均价11000，如果楼盘售价达到了20000以上，甚至高达30000，这样的盘风险很大，尽量规避。
还有一类就是位置比较偏的远郊盘。在库存高的城市，大家选择的余地比较大，很少有人愿意去远郊，根据媒体的报道，长沙多个远郊盘的去化率不足五成。
湖南除了长沙，其他的城市，房屋均价都不高，只有五六千元。
房价低是因为人口流出，所以很多城市的房子卖的都不太好，比如湘潭、岳阳、常德等城市的部分项目去化率还不到一半。
对于刚需族的建议是，着急就上车，虽然卖的不太好，但是五六千的价格的确不高，不着急就再等等，有可能开发商会撑不住，进一步降价，但是降价的空间不会很大，至于已经有房子，还想再买几套来投资的朋友，我建议还是算了，因为升值潜力非常有限。
安徽
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