易居研究院10月26日發佈的報告顯示，其監測的100個城市新房成交均價同比增幅已連續14個月保持收窄態勢，房價環比下跌的城市數量在近兩個月有所增加，9月升至31個。9月份的樓市庫存規模明顯增長，屬於近45個月以來首次顯著攀升。
房產市場“秋意濃”
今年9月，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米，環比增長1.0%，同比增長7.7%。100城房價在連續12個月超過1.2萬元均價後，首次突破1.3萬元/平方米。
從歷史數據可以看出，9月百城新房成交均價同比上漲7.7%，增幅較之前明顯回落。報告稱，百城房價同比上漲曲線在2017年7月創下歷史新高，達到27.6%，隨後持續收窄，截至今年9月，房價已連續14個月保持同比增幅收窄態勢。
另外，其監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環比增長2.9%，同比減少5.5%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，是45個月以來首次顯著攀升。
對於當前庫存規模上升，他表示，至少今年第四季度可能會延續。因為第四季度很多城市推盤節奏確實加快，而市場銷售又不到位，這個時候庫存積壓是必然的。積壓的情況下，房價也容易受到牽制。對於庫存上漲來說，利好點在於房價確實受到抑制了。但是從開發商的角度看，好不容易面臨預售證發放節奏加快，但是卻發現，其又迎來了一輪下跌和去庫存的階段。
“房價漲幅收窄、庫存量上升，應該會成為今年第四季度的房地產市場的主題。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，一方面，大多數在調控城市上並沒有放鬆，反而有收緊的跡象。另外，當前信貸跟貨幣不斷收緊，房企會面臨償還債務壓力。因此，在銷售回款比較緩慢的情況下，房企的資金鍊可能會相對緊張，會快速銷售，以此作為主要的資金來源。
從統計局70城房價數據來看，一二線大部分城市在持續的調控高壓下，市場下行壓力較大，部分三四線城市降溫明顯。在全國市場下行狀態下，大多數三四線城市銷售面積下跌，導致房價漲幅收窄，後期下跌概率較大，同時在供應端，各城市紛紛加大土地推出力度，加上嚴厲打擊房企違規囤房現象，因此供應不斷上漲，下半年庫存量上漲趨勢明顯。
房價下跌庫存上升
樓市的降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。
近期樓市受到政策因素的影響，除中央的宏觀調控外，北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產權等“一城一策”，對房地產市場的精準調控都讓樓市出現普遍“降溫”態勢，大部分主要城市的樓市成交和土地出讓均出現了不同程度的環比下跌。“穩定依然是四季度重點，穩地價、穩房價、穩預期，確保市場穩定，也意味著不但要控制房價，還會對於地價和預期有穩定要求。”中研普華研究員黃相龍在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示。
另外，北京、上海、杭州、南京等熱點城市的整體庫存量出現了不同程度的上升。以蘇州為例，9月庫存環比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市庫存總量環比上升9.3%。面對房源滯銷，庫存反彈，開發商開始了新一輪的促銷戰。例如上海有些項目亮出了降價、打折、“員工價”、送車位等促銷手段。
一線城市中成交量逆勢上漲的廣州，9月份市場活躍度有所提升的主要原因也是開發商紛紛加快了推貨速度，採取降價促銷、送車位等方式降低置業門檻。不過，有業內人士坦言，降價促銷也並非“安全牌”，一旦引發前期業主的“不滿”，房企品牌也會受到影響。為此，有部分開發商仍選擇觀望。
相關人士告訴記者，房價下跌，會導致開發商投資熱情下降，而房產市場以及其上下游產業體量極大，因此房企投資的下降會在一定程度上導致經濟發展增速放緩，同時會導致城市建設速度減緩。而庫存量上漲會導致開發商資金週轉困難，從而限制開發企業的發展規模和速度，因此過多的庫存會影響到房產市場的健康發展。目前很多開發企業負債率均較高，對於現金流要求較高，庫存量上漲或許會導致部分小型房企因此而破產。
“在多數城市裡面，房價下跌、庫存量上升。一旦持續時間超過半年以上，達到一年，那麼可能會面臨到宏觀經濟下降的壓力，地方政府也會面臨著收入下降壓力。”謝逸楓表示，最主要的還是債務償還，包括城市基礎設施建設，都會帶來壓力。因此房價下跌、庫存量上升，對房地產市場會造成不健康的影響，同時對宏觀經濟地方財政收入也會帶來一些弊端的。尤其是庫存量，一旦上升的話，地方的財政收入會帶來巨大壓力。
入手需謹慎
那依據當前來看，是否意味著抄底的機會來了呢？
有業內專家認為，房子不是用來炒的，而是用來自住的，現在炒房風險比歷史上任何一年都要大。過去，只要一看到房地產低迷了，房價略有下調了，就是抄底的機會。但是現在即使是國內經濟下行壓力再大，政府的房地產調控政策依然堅持不鬆動。現在房價下降，乃是房地產調控的效果逐步出現，未來房地產調控還要很長時間。再者，政府調控房地產的終極目標要搞清楚，就是把房地產去投機化、去槓桿化，防控系統性金融風險，讓中國的房地產泡沫慢慢擠乾淨。這就意味著，房地產要去投機化，投機性需求要退出，房價由當地剛需購買力來支撐。這個時候想抄底房地產，那結果肯定是充當了接盤俠。
過去在股市，很多人一看到股指下跌，就嚷著要抄歷史大底，一看到政府出利好，就說這是政策底，但這些都遠非是大底，股市下跌趨勢一旦形成，不跌透了是很難逆轉的，真正股市大底是沒幾個人敢抄的。房價也是如此，前幾次是調控政策的鬆動，而現在是要把調控政策執行到底。所以，房地產降溫才剛剛開始，盲目抄底肯定是不足取的，風險極大。
目前一二線城市已經經歷過一年多甚至兩年的調控高壓，部分之前漲速較快的城市均出現不同程度的價格回調。從諸葛找房數據研究中心數據來看，近幾個月一線城市及部分二線城市二手房掛牌均價已經基本穩定。
同時可以看到，大部分三四線城市市場剛開始進入下行狀態，而國家調控市場的決心和信息愈發強烈，目的在於打擊炒房投機行為，使得市場迴歸到理性穩定水平。所以未來三四線城市或許仍然會有一定的降價空間，但空間有限，因此剛需購房者可以入手。
謝逸楓表示，2018年房地產銷售可能會出現整體性的下降，一二線城市房價難以上升，三四線城市房價較穩定甚至下跌，而且調控政策放鬆的可能性也很小。在調控期內房價大跌的情況肯定是不會大面積出現的，但是會逐漸趨於一個穩定的局面而發展，至於對剛需族想買房的朋友條件達到就可以買房，而一心做投資的豪客不建議再下手。
嚴躍進告訴記者，單純看房價和房源，其實是可以入市。當然適當放緩節奏也沒事，到了年底預計預售方面的節奏會積極和信貸放鬆配合。若是年底銀行貸款政策放鬆，那麼本身也是具有較好的意義的。
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