最近两年，天津北部区域楼市热度明显高出南面许多。
尤其是北辰区外环线以内的部分，新规划的淮河道、天重等几个新的城市板块，出让了大量宅地，一大批新楼盘如雨后春笋般涌现。
而且，在项目品质方面，整个北部楼市的水平较前些年也有了非常大幅度的提升，新盘高端化趋势愈加明显。
10月底，位于北辰区北辰道与辰永道交口西南侧的龙洲道188号项目，举行了项目发布会，并发布了产品白皮书。预计11月份示范区开放。
从姜Sir目前拿到的内部资料看，龙洲道188号定位于区域改善，在产品规划层面下了很大功夫，一定程度上引领了当前北部楼市的发展趋势，很多设计都处于领先水平，也预示着北辰楼市产品迭代的开始。
几个最大的卖点：
这是北辰继淮河道、天重之后，最新的大运河板块西岸的开山之作。
由金茂、招商、天房发展、仁恒、首创5家知名房企合作开发，金茂做的设计，仁恒来负责物业。
这是北辰目前的在售、将售新盘中，为数不多做精装修的一个项目，且装标不低。
景观设计特点鲜明，更强调“好用”而非简单的“好看”。
户型紧凑实用，高层92㎡建筑面积可以做出三室两厅。
具体细节如何？姜Sir来给大家详细曝曝光。
PART 1︳区域配套
说起龙洲道188号，背后的故事还挺多。
今年1月底，以17%的溢价率竞得津北辰北（挂）2017-188号地块的，是天房发展。折合楼面地价约1.66万元/㎡。
3月初，天房发展发布公告，以增资形式引入了金茂、仁恒、招商、首创4家合作方，才得以实现2家央企、2家国企、1家外资上市公司的联手。
该项目所处位置，正好在北辰两大传统居住板块之间——东面是京津公路板块，集中了北辰主要的政务、商业、医疗、教育配套；西面是瑞景板块，聚集了一大批居住社区。
如下图，依托西北-东南向穿过的北运河，东岸、北岸的5号区域开发最早，目前已基本建成，仅剩3块居住用地尚未出让。
运河西岸、南岸从今年开始启动开发，2号区域为刘园苗圃；1号、4号区域已由天津市规划局出了最新的控制性详细规划，均已居住用地为主，配合教育和大型商业用地；而龙洲道188号则位于3号区域内。
如图所示，龙洲道188号西接瑞景、东联京津公路，正好处于北辰区核心中的核心位置。两大传统片区的各类配套资源，都可以为之所用。
百度地图测距显示，项目距北运河约430米，距地铁1号线刘园站约1.4公里，距第二儿童医院约1.3公里，距长瀛·新都汇、北辰大厦约850米，距市北辰医院约1.4公里，距北辰区政府约1.5公里。
未来，京津公路沿线还规划了地铁4号线北段；龙门道将修建一条跨北运河大桥，连通京津公路。
PART 2︳社区规划
尽管占地只有约9.82万㎡，地上建筑面积约17.8万㎡，但按照“新都市主义”的街区规划理念，龙洲道188号项目仍然被划分为南北两区，中间规划了一条龙湖道。
这样设计，主要是为了使街区尺度更小、路网更密，进而避免拥堵、为业主步行营造一个友好的环境。
北区占地约27668.2㎡，住宅建筑面积约55336.4㎡。南区占地约54925.6㎡，其中住宅建筑面积约106732.8㎡，配套公建约3118.4㎡；教育用地约15669㎡。
南北区住宅容积率均为2.0，因此采取了“高层+洋房”的排列组合。洋房沿基地左侧纵向排列，高层在右侧一字排开，和洋房拉开适当距离。
洋房占地约为高层2倍，保证整个社区建筑密度低于25%。洋房在享有充分活动空间的同时，高层也能享受洋房同等的低密度园区环境。
北地块由6栋7层到顶洋房和3栋20-30层到顶高层组成，规划总户数494户；南地块由10栋7层到顶洋房，5栋24-29层到顶高层，1栋18层到顶小高层组成，规划总户数956户。
项目平面规划图
现在，天津楼市中其他部分项目为了降低成本，并没有全地块开挖地下车库，这导致部分楼座的业主无法乘电梯直达地库。而且还在地面规划了很多停车位，人车分流不彻底。
龙洲道188号的车行入口与人行入口是分开设置的，地面不设业主停车位。除消防救援和搬家车之外，私家车从车行入口转入小区后，会被直接引导进入地下车库，保障业主的安全。
而且，每栋楼均和地库连通。业主停好车，直接从负一层大堂乘电梯就能回家，而不必上到地面、穿过园林再回家。
蓝色为人行入口，红色为车行入口，互不干扰
西南角规划的小学，建筑面积将达到约1.25万㎡，硬件设施齐全，独立食堂、风雨操场等一应俱全，未来还有望引入名校资源，将成为龙洲道188号极为重要的配套。
将来，业主在家中就能目送孩子上学了。
PART 3︳建筑户型
曾经，开发商非常喜欢采用古典主义的建筑风格。而现在，现代主义和古典主义的折衷和融合——现代典雅主义已经成为高层建筑最流行的味道。
现代典雅主义的特点：色彩运用方面稳重、大方，重视比例和韵律，建筑通体采用浅色真石漆外装，顶部造型着力细节刻画，营造稳重、奢华的尊贵气质。
龙洲道188号的建筑，以现代典雅主义最具代表性的大都会风格为基础，以三段式经典构图手法，通过不同材质、不同窗套形式、屋面瓦与墙身材质之间的对比，将建筑体量自然有序分解到人视尺度。
外檐材质以浅黄色真石漆及古铜色真石漆搭配，浅色为基，咖色为辅。用浅色打造硬朗的线条和稳重的基座，咖色点缀细节和压顶处理，提高尊贵感。通敞的大面景观窗，为业主提供了良好的景观视野。
洋房效果图
地库是高端项目越来越重视的着力点。龙洲道188号的地库，小区车位配比达到1：1，单个车位尺寸是2.5×5.5米，大于国标要求。
龙洲道188号洋房一梯两户，高层两梯四户。高层采取了连廊设计，中间通过楼体开槽加消防连廊，保证了中间户可以做到明厨明卫、整体通透。同时还加大了楼体面宽，牺牲了部分土地价值，增加了楼间距。
首推的高层资源，户型面积只有3档：92㎡、110㎡、122㎡，全部都是三居室。
尤其以92㎡户型最具特点。通常，这个面积段的高层户型大多只能做成两室。而龙洲道188号这款户型，居然做出三室，而且是三面宽朝南。
利用北向连廊，为厨房、卫生间和多功能室开窗。独立玄关走廊布置，增设玄关柜满足功能需求。南向客厅搭配大面积景观飘窗，延伸了室内视线。餐厅动线清晰不交叉，厨房洗切炒动线合理。
双南向卧室日照充足，居住舒适度更高。卫生间洗衣机、洗面台、马桶、淋浴等四件套布置，满足家政使用基本功能。
92㎡三居户型
而110㎡和122㎡的户型，基本结构和92㎡基本类似，都是三开间朝南，但都是高层边户。每个尺寸都要大不少，舒适度提升很多。
给姜Sir印象最深的还是独立玄关，入户动线不会和其他室内动线交叉，私密感更高。而且预留了充足的空间可以摆放鞋柜，绝对令女主人尖叫。
110㎡三居户型
122㎡三居户型
PART 4︳精装科技
目前北辰楼市的在售、将售项目里，毛坯房仍然占绝对主力，带精装修、尤其是优质精装修的新盘更是凤毛麟角。
而龙洲道188号，已经确定将完全按照纯精装进行设计，而且在社区科技系统方面配备非常齐备。
室内精装设计由全国知名设计品牌赛拉维完成，整体室内风格以现代轻奢为主，强调品质、美感、细节、低调奢华。打造了5
大精装系统，47项用心细节。基本配置为：
玄关、客餐厅墙面壁纸、局部墙面不锈钢嵌条造型，客餐厅配不锈钢踢脚线，地面仿石材瓷砖，顶棚局部双层石膏板吊顶，配玄关柜；
卧室墙面壁纸，地面复合地板，顶棚局部双层石膏板吊顶；
厨房墙地面为仿石材瓷砖，顶棚双层防水石膏板吊顶，整体橱柜，水槽、龙头、厨电均选中高端品牌；
卫生间墙地面仿石材瓷砖，顶棚双层防水石膏板吊顶，洁具五金选科勒或同级别；
钢制入户门，智能门锁，国产优质开关面板；户式中央空调，反冲洗式前置过滤器。
122㎡户型精装效果图
在细节方面，设计师考虑得非常到位。比如：
玄关处的感应照明，晚上回家再也不必抹黑找开关了；
强弱电箱都被隐藏在玄关柜背板后，不会裸露在外；
连沙发侧面都设计了USB口，在此给手机充电再也不必连插线板了；
橱柜吊柜顶部增加亮面树脂板，反光看到高柜里存放的物品；
灶具背面贴不锈钢板，便于清洁；
主卧设置夜灯，起夜不用开大灯；
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卧室木地板选用防滑缓冲功能强的，防止老人滑倒……
而在社区安防、居住智能化方面，龙洲道188号的配置和北辰其他新盘相比，标准也是数一数二。
比如业主步行回家，在小区门、单元门外均可刷脸识别进入；开车回家自动识别业主车牌；访客好友来家中做客，通过手机二维码通行证便可一路畅通，连电梯楼层都可提前由主人设置好。
而且，业主还可以通过手机APP软件查看室外娱乐区玩耍的小孩、健身区锻炼的老人的情况；社区设置智能快递柜，打通“最后100米”。
PART 5︳园林景观
北辰古为退海之地，《论语》云：“为政以德，譬如北辰，居其所，而众星共之。”意喻其成为天津北部一颗璀璨的星辰。
因此，龙洲道188号的景观设计，以“星辰”和“大海”为两大关键词，构建
“一轴”、“两园”、“八景”的园林结构。8大交融空间，分别为邻里趣味商街、主题归家轴线、星际亲子乐园、鲸谷综合乐园、1000m富氧慢跑、老年休闲场地、青春阳光会客厅、四季植物课堂。更加强调的是“好用”而非单纯的“好看”，串联全龄健康交融社区。
北区景观规划平面图
南区景观规划平面图
儿童活动区的设计最具特点，不再是单纯的游乐，更注重能力的培养。遵守国际安全标准，强调使用者的感官体验和情绪带入体验，打造具有独特性、参与性、互动性、话题性、沉浸感的游乐环境。
北区以“奇幻星系”为主题，3+5模式，即0-5岁、5-8岁、8-12岁三大年龄层覆盖，激战、漫游、穿梭、起航、休憩五大节点空间，激发儿童想象力和创造力，鼓励儿童在游戏中探索和发现。
北区“奇幻星际”规划图
南区以名为“鲸谷探秘”，定位全龄综合活动空间。围绕海洋主题，以启程、破浪、探险的故事，使得场地更具主题性和科普性，达到寓教于乐的设计主题。
南区“鲸谷探秘”规划图
儿童游乐器械，再也不是万年不变的海盗船、滑梯、秋千，而是根据不同主题、针对不同儿童活动需求所设计的游戏设备。设计理念的根本，是为了场地而设计硬件设施，而不是给设施找块场地。
比如北区的儿童活动区中，设置了锻炼中龄儿童四肢协调、攀爬能力，满足他们堆沙游戏的“星球大战”区。
“星球大战”效果图
针对中大龄孩子需求，以冒险、平衡、社交为主要目标的“星际穿越”区。
“星际穿越”效果图
甚至，南区的“鲸谷探秘”全龄综合空间，专门制作了一条“大鲸鱼”。满足成人看护下活动喜欢模仿和体验的需求，强化孩子的合作、互动、社交等能力。
南区儿童活动区效果图
在很多细节方面，设计师考虑得也十分精致。
比如，传统小区的人行出入口，大多是直面主干道，毫无遮挡。而龙洲道188号北区次入口，却专门给人行流线设计了一个折线，构成一个“凹”字形。安保室如同一道屏风，在外部和社区之间形成分隔。同时它又是一道“关口”，妄图尾随业主混入社区的人，在门前就可以被一眼看穿。
北区次入口设计图
廊架搭建起的户外会客厅，配备户外插座，保证业主可以在此给手机、笔记本电脑充电；配备户外家具，方便业主休息使用，天气好的时候，可以在此来场户外Patty。
户外会客厅效果图
儿童活动区设置高矮不同的木质座椅，椅下则是收纳空间，放置业主书包等物品。活动区配备宠物栓、婴儿车位。
高层区前庭空间，通过不同材质的铺装变化来丰富效果，增加活动场地。配备休闲茶座、婴儿车位、垃圾分类等。
高层区前庭空间效果图
现在很多项目的园林种植偏好多层次设计，号称“N重景观”。虽然美观，但也有缺陷，比如造成实现遮挡、容易出现病虫害、维护成本高等等。
而龙洲道188号的园林，则以“乔木+地被”为主。森林式地种植分支点较高的大型乔木，合理搭配乔灌木比例，增加地被层种植，选用草坪或花海。
- END -
2018·11·1
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
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