下半年,杭州樓市畫風突變,劇情發生了180度大轉彎。尤其是“金九銀十”期間,不但行情沒有復甦,成交量反而更加低迷。
根據鏈家的房價數據,和其他兄弟城市(成都、武漢、南京)相比,杭州連續兩個月領跑跌幅榜。如果杭州數據參考我愛我家的話,10月下跌幅度為4.35%,也是跌幅最大的。
那麼杭州房價為何出現如此詭異的走勢呢,無外乎是兩個原因:1、沒錢,2、沒預期。
一、沒錢
實在是沒錢了
關於沒錢,前面已經討論過挺多了,比如前幾天的文章: ,有興趣的可以翻閱一下。這裡不妨再次拿南京來比較一下:
表格中的數據對比是非常強烈的,杭州居民的負債幾乎是南京的1.5倍(數據截止9月底)。有人說杭州比南京收入高,難道收入高,就應該欠銀行更多的錢?
從人口規模、GDP總量和城市能級來說,南京和杭州都是相近的。即使和宇宙中心北京比,杭州僅北京4成多的人口,負債卻已達到其7成。要說收入,北京總比杭州強太多了。
從歷年數據來看,今年9月較去年同期增加3611億元,而2017年則只增加了1744億元。房價相對平緩的2018年,貸款竟然增加得更多,很有可能是今年拆遷款少了。
失去拆遷戶之後,杭州樓市顯然失去了最大的支撐。
二、上漲預期沒了
錢沒了,仍然可以加槓桿來買房;如果上漲預期沒了,那隻剩下跌 一條路了。預期太重要了,所以偶爾會有調控放鬆的聲音。調控放鬆一些,預期就會修復一些,下跌的壓力就會小一些。
業內專家們普遍有個共識,居民繼續加槓桿的空間已經很小了。也就是說,即使適當放鬆調控,“呵護”市場預期,也只能穩房價,很難讓房價重新大幅上漲。
一線城市的上漲預期是最強烈的,最重要的原因是
土地的有限供應。想象一下它們每年幾乎不出讓宅地,外面不斷有人口流入,房子自然越來越稀缺,有強烈的升值預期。三四線城市,包括二線城市,土地供應是比較充裕的,一旦供應超過了需求的增長,上漲預期也會出現動搖。
預期和居民負債都比杭州好的北京跌了
上海也跌了
是的,北京上海都跌了,杭州當然也沒得選擇。和同級別城市比的話,未來幾年杭州有更強的土地財政依賴(會帶來供應過剩的預期),且居民負債更高,房價基數也更高,因此是有理由領跌的。
從公開的數據來看,9月和10月,杭州的成交量下降程度,應該也是居於前列的。因此預計,今年剩下的兩個月,杭州有可能繼續領跌。
或許要等到,下跌預期消失,居民槓桿適當回落之後,才能開始考慮何時止跌。至少要等明年春天,看看有沒有暖風了,暖風可以修復部分預期。
(本文為個人觀點,非投資建議)
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