今年是樓市轉向明顯的一年。在過去的很多年裡，房地產市場一直處於上漲狀態，買房一度發展成為搶房。
但是今年下半年開始，房地產市場行情明顯轉冷，多個地方的房產成交量出現了明顯的下跌。
8月恆大宣佈全國280個城市，646個樓盤降價，住宅8.9折，商鋪6折起，首付款可分期，若全部優惠可疊加，住宅最高折扣幅度可達7.4折。
除此之外還有很多樓盤也開始紛紛打折銷售。就連全球房價最貴的地方香港也出現了房價下跌的現象。
社會在變化，生活在變化，人在變化，沒有什麼是一成不變的，樓市不可能只漲不跌。
01
那麼未來房地產市場將會怎樣變化。
要研究中國的房地產市場變化，我們可以從全球歷年以來的樓市變化當中找到一些房地產市場變化的共同點。
就全球的樓市變化來看，不同的經濟體，其房價漲幅差異性會比較大。
例如南非、英國、 澳大利亞等年均增長超過 8%，也有德國、瑞士、日本、泰國等年均增長低於 3.5%。
之所以這些不同的經濟體會在房價漲幅上面差異很大，主要是因為這些不同經濟體之間的經濟增長、人口變 化、貨幣供應、住房制度等方面不一樣。
對於我們中國來說其實影響因素也相近。
那麼目前國家在樓市上的政策基調是什麼，嚴格調控。自從今年7月31日中央政治局召開會議指出要“堅決遏制房價上漲”。
今年下半年樓市調控次數非常密集，單月頻次就達到55次那麼多。
儘管最近謠言四起說樓市調控要放鬆，但是這個謠言很快就被闢謠了。
所以未來樓市的調控依然保持嚴控狀態。
但是從全球房價趨勢來看，全球多個經濟體，除了極少數經濟體，例如日本、德國之外，其餘的房價大趨勢都是屬於上漲趨勢的。
日本之所以到目前為止依然還沒有漲回原來的價格，是因為以前日本樓市泡沫過於嚴重，而德國採用租賃性住房為主的德國模式，所以房價變化不大，是全球房地產市場楷模之一。
但是我們國內目前並不是採用德國的模式，我們樓市過去學習的對象主要是香港。所以儘管我們的樓市出現了下跌的跡象，但是從長期來看也是不會一直下跌下去的。
02
恆大研究院任澤平曾經說過，房價趨勢是長期看人口，中期看土地，短期看金融。而就這幾方面來說，最值得一提的就是人口因素了。
人口密集的地方，房價上漲會相對來說更加明顯。
對於一座城市來說，當樓市調控嚴格。房地產市場迴歸理性，人口對於樓市支撐是非常重要的。
百度地圖《中國城市研究報告》公佈了2017年主要城市人口吸引力排行榜前十。
可以看出吸引人口流入的城市的前10名城市全部集中在一二線城市。所以未來人口持續流入的一二線城市是比較優質的選擇。
那麼問題來了，三四線城市的房子還值不值得買。
如果你是剛需，那麼也沒有什麼值不值得可言。那麼在買房的時候，建議買新房。
如果是投資，那麼風險就非常大了。因為三四線城市本身相對一二線來說人口吸引力不夠。
而且平均收入水平也相對低一些，特別是那些人口持續流出的小城市很難支撐起高房價，想要找到接盤俠也很困難。
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