今年是楼市转向明显的一年。在过去的很多年里，房地产市场一直处于上涨状态，买房一度发展成为抢房。
但是今年下半年开始，房地产市场行情明显转冷，多个地方的房产成交量出现了明显的下跌。
8月恒大宣布全国280个城市，646个楼盘降价，住宅8.9折，商铺6折起，首付款可分期，若全部优惠可叠加，住宅最高折扣幅度可达7.4折。
除此之外还有很多楼盘也开始纷纷打折销售。就连全球房价最贵的地方香港也出现了房价下跌的现象。
社会在变化，生活在变化，人在变化，没有什么是一成不变的，楼市不可能只涨不跌。
01
那么未来房地产市场将会怎样变化。
要研究中国的房地产市场变化，我们可以从全球历年以来的楼市变化当中找到一些房地产市场变化的共同点。
就全球的楼市变化来看，不同的经济体，其房价涨幅差异性会比较大。
例如南非、英国、 澳大利亚等年均增长超过 8%，也有德国、瑞士、日本、泰国等年均增长低于 3.5%。
之所以这些不同的经济体会在房价涨幅上面差异很大，主要是因为这些不同经济体之间的经济增长、人口变 化、货币供应、住房制度等方面不一样。
对于我们中国来说其实影响因素也相近。
那么目前国家在楼市上的政策基调是什么，严格调控。自从今年7月31日中央政治局召开会议指出要“坚决遏制房价上涨”。
今年下半年楼市调控次数非常密集，单月频次就达到55次那么多。
尽管最近谣言四起说楼市调控要放松，但是这个谣言很快就被辟谣了。
所以未来楼市的调控依然保持严控状态。
但是从全球房价趋势来看，全球多个经济体，除了极少数经济体，例如日本、德国之外，其余的房价大趋势都是属于上涨趋势的。
日本之所以到目前为止依然还没有涨回原来的价格，是因为以前日本楼市泡沫过于严重，而德国采用租赁性住房为主的德国模式，所以房价变化不大，是全球房地产市场楷模之一。
但是我们国内目前并不是采用德国的模式，我们楼市过去学习的对象主要是香港。所以尽管我们的楼市出现了下跌的迹象，但是从长期来看也是不会一直下跌下去的。
02
恒大研究院任泽平曾经说过，房价趋势是长期看人口，中期看土地，短期看金融。而就这几方面来说，最值得一提的就是人口因素了。
人口密集的地方，房价上涨会相对来说更加明显。
对于一座城市来说，当楼市调控严格。房地产市场回归理性，人口对于楼市支撑是非常重要的。
百度地图《中国城市研究报告》公布了2017年主要城市人口吸引力排行榜前十。
可以看出吸引人口流入的城市的前10名城市全部集中在一二线城市。所以未来人口持续流入的一二线城市是比较优质的选择。
那么问题来了，三四线城市的房子还值不值得买。
如果你是刚需，那么也没有什么值不值得可言。那么在买房的时候，建议买新房。
如果是投资，那么风险就非常大了。因为三四线城市本身相对一二线来说人口吸引力不够。
而且平均收入水平也相对低一些，特别是那些人口持续流出的小城市很难支撑起高房价，想要找到接盘侠也很困难。
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