據新華社8月20日報道，在一些熱點城市，每年七八月，租房需求大量釋放都會將房租推至季節性“波峰”。然而，2018年這一波房租漲勢比往年更“兇猛”。近日在北京、上海、深圳、南京等城市調查瞭解到，伴隨一些大型住房租賃企業加速佈局擴張，部分地區出現機構為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現象，這在一定程度上推高了區域租金。
根據鏈家旗下貝殼研究院數據，2018年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟南等地住房租金環比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。而據一些市場機構統計，2018年7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅已接近20%。
一線城市2018年7月租金及環比 來源：貝殼研究院
住房租賃企業為爭奪房源，已經打起了“價格戰”，不少房源被他們收入“囊中”。
新華社稱，在位於上海市松江區的松江大學城附近的星辰園小區，一套94平方米的兩居室，業主直接掛牌出租的價格是每月4600元，而一家住房租賃企業管理的星辰園小區一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達5130元。
同時，近日一篇名為《資本盯上租房,要吸乾年輕人的血吧》的貼子將自如、蛋殼兩家長租公寓品牌推上輿論的風口浪尖，關於長租公寓推高城市房租的討論引發市場普遍關注。一個房東自己發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問後，被兩方爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。
《資本盯上租房,要吸乾年輕人的血吧》貼子原文
當前，住房租賃企業管理的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運營商從個人手中獲得閒散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運營商租下一棟樓統一出租，像YOU+公寓。市場研究機構邁點研究院發佈的報告顯示，該研究院重點監測的市場主流公寓品牌有300餘家。
新興住房租賃企業不斷湧現，老牌住房租賃企業加速擴張，均得益於資本的大量湧入。據邁點研究院監測，金融機構一直為長租公寓的品牌建設、擴張、運營提供強有力的支持。根據公開報道，2018年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在2018年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。同時一些長租公寓企業發行了資產證券化產品。在業內人士看來，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業有了提高租金的動力。
自如完成40億元的融資
此外，一部分住房租賃企業定位於互聯網公司，帶有流量經營思維。而要成為高估值的互聯網巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達到市場壟斷地位。
高漲的房租也讓我愛我家等住房租賃類股票大漲。彭博新聞社報道，8月20日我愛我家盤中漲6.5%，創三週來最大漲幅；三六五網漲停，創近四個月最大漲幅；世聯行一度漲7.8%。
國泰君安證券分析師劉斐凡表示，官媒表態房租上漲更多的原因是供應不足，市場對此解讀為，住房租賃市場和企業預計會有更大的增長空間，推動該板塊上漲。國開證券分析師劉武在電話中表示，北京住建委等部門約談住房租賃企業，讓人們更多地注意到現在租金上漲的幅度很大，租金成為一個熱點話題。住房租賃市場本身市場屬性很強，比較難以通過行政手段來控制。
據《央視財經評論》報道，國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，本輪房租上漲，資本一定程度在推波助瀾，但租賃市場供給層次不足是重要因素。劉衛民認為，除了一些傳統的上漲動因外，2018年以來，熱點城市住房租金上漲有一些特殊原因：一方面大量社會資本湧入住房租賃行業，租賃企業急於擴大規模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業從房東手中收購或承租房源後，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子後對外出租，這類型房源的佔比快速增加，帶動了租金上漲。
界面在《北京房租飛漲之謎》的報道中援引中原地產首席分析師張大偉稱，當前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓後再出租，以二房東身份獲得差價，“中介資本進入的是存量改造，存量改造本身並不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對於這些資本來說，這種輕資產模式很容易出現局部區域壟斷。”恆大研究院副院長夏磊也指出，長租公寓參與方為了競爭市場份額，瘋狂地融資、搶佔房源、搶佔市場份額，爭取房租的定價權，“資本急切想從燒錢模式進入到賺錢模式，房租上漲是必然結果”。
北京住建委約談住房租賃企業：不得惡性搶佔房源
據北京住建委網站消息，針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報道，8月17日晚些時候，北京市住建委聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。
北京市住建委明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”
約談會明確要求，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。與此同時，相關部門同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查，並提出“三嚴查”：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱，約談本質上是為促進市場健康發展，有助於長租公寓房源獲取的規範。此次約談提出很多原則性內容，對後續發展租賃市場有積極作用。預計2018年下半年，包括中央和各地，會對長租公寓房源、租金、交易等進行管控，這也是落實“房住不炒”精神下的一個重要舉措。
據北京晚報報道，為穩定租房市場，參會企業明確承諾不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套(間)。
值得注意的是，8月19日，潘石屹和比亞迪公司董事局主席王傳福出席SOHO3Q深圳首店開業潘談會，談及做長租公寓的前景時，潘石屹表示：“不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。”他說，“原因很簡單，就是你做長租公寓一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。我們做了20多年房地產，反覆算這個帳，生意一定要能算得過來帳才可以做。”
胡景暉與自如熊林隔空“對壘”
關於分散式長租公寓是否為近期北京房租暴漲源頭的爭論愈演愈烈。
據新京報報道，8月17日上午，針對近期一線城市房租大幅度上漲，我愛我家研究院院長鬍景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉認為，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修，繼續違規N+1出租。這種行為擾亂了業主的心態，吊高了業主的胃口，讓業主也開始要高價，是嚴重違背市場規律的。“違背市場規律的運營必將受到市場的懲罰。”胡景暉表示。
我愛我家研究院院長鬍景暉
17日晚間，針對我愛我家研究院院長鬍景暉炮轟長租公寓推高房租一事，我愛我家發佈聲明稱，上述言論是胡景暉在接受部分媒體採訪時，媒體所節選的胡景暉個人對房屋租賃市場的看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家公司的觀點。
胡景暉在電話會議中一度預言稱，如果市場上各大機構仍然像這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，擊敗上千萬人將無家可歸，後果比P2P暴雷更為嚴重。
對此，我愛我家在聲明中表示，導致近期房租上漲的原因是多樣化的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等是近兩個月來房租上漲的更重要的原因，9月暑期租房旺季過去之後，隨著供需矛盾的緩解房租還會逐步回落。
8月19日，我愛我家表示，我愛我家相寓是最早從事長租公寓的中介品牌，租房業務是公司發展平滑經紀業務風險的措施，不存在抬高租金的情況。
8月19日上午，胡景暉召開了個人離職發佈會，就外界關注熱點問題作出回應。據新浪財經報道，發佈會現場，胡景暉表示，自如、蛋殼、相寓都挺努力，長租公寓這個詞應該改一下叫住宅租賃運營。這其中有很多資本湧入，但不管什麼樣的資本都不能只為了賺錢，資本必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。“我說了長租公寓爆倉，一定比p2p爆雷更厲害，這個一點也沒錯。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實實地介入，不要看規模，一定要保證生意是安全的。”
發佈會上，胡景暉還表示：“北京市住建委的約談很有必要，我對房租有三點建議，一是通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公佈；二是如果有了指導價，出現了異常交易，老百姓可以向政府舉報，如果是哄抬房價，嚴處；三是建議住建部和各地的住建委員、一行三會建立聯合工作機制，嚴格監管進入到長租公寓的資本。
就在因炮轟長租公寓抬高市場租金價格而離職的胡景暉舉辦個人離職新聞發佈會的同時，自如CEO熊林也針對租金上漲及長租公寓行業做出了回應。
自如CEO熊林
關於近日租金上漲的原因，熊林從三方面予以解釋，一是從過去十年來看，北上深的走勢都是春節上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進入下行，無一例外；二是過去三年，中國一線不同城市、不同區域、不同產品也呈現不同租金變化特點，一個巨量的市場，看點亦要觀面，後續會由團隊就此進行專門的深度報告分析；三是租金與城市人口淨流入、就業率、租房供應的總量、結構、質量最直接相關，以今天中國一線城市的租住供需看，已經完全進入市場化階段。
熊林表示，6年發展，租賃機構化佔比也不足3%，自如在北京佔比也不過8%。“這個行業本質應該是靠規模化、精細化、低成本運營驅動的低毛利行業，如果只有一個管理指標，就是出租率，30萬間存量情況下，出租率降低一個點，月收入減少1500萬；而提高出租率最管用的方法就是抑制出房價，所以六年來自如客戶端的價格漲幅遠低於市場整體漲幅。”
隨後，鏈家董事長左暉隨後在其朋友圈表示：“昨晚和自如的夥伴們一起喝酒，我們都深深的理解社會的焦慮，也能夠理解對自如的質疑，但把任何一種社會現象歸咎於一種單方面的市場力量都是狹隘和不客觀的。這個社會應該去鼓勵那些積極正向踏實努力去做事的人，希望所有的自如同學如熊帥所言，不戀過往，不懼未來，堅定前行，創造價值。”
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