8月20日、21日，沉寂多日的青島土拍市場迎來大爆發。城陽、黃島多宗地塊相繼入市，尤其8月20日，城陽共推出11宗地，土拍單日便吸金30餘億，好不風光。
青特摘獲地塊信息
01
據悉，11宗地中，青特以21.5億斬獲5宗，豪氣盡顯，成為名副其實的大金主兒。其競得人為青島青特置業有限公司，正是青特集團旗下的房地產公司，成立於2005年，註冊資本為5.5億人民幣。目前，其業務領域涉及地產開發、商業運營、物業服務、園林景觀和農林開發五大板塊。
此次青特所摘獲的5宗地塊，位於白沙河流亭街道雙流高架橋西、膠州灣高速南北兩側，1、2號地塊搭配出售，3、4號地塊搭配出售。其中，1號、3號、5號地塊都需要建租賃型人才公寓，總共需建19309.72㎡。此外，3號地塊還需建6750㎡幼兒園。
（圖：克而瑞青島）
據瞭解，地塊周邊現有樓盤主要為星河灣、龍湖灩瀾海岸、青特花溪地等項目，青特花溪地似乎已經處於售罄狀態，現二手房價格在1.8萬/㎡左右。而龍湖灩瀾海岸待售產品主要為loft公寓，青島星河灣在售產品為戶型面積較大的大平層，均價在2.3萬元/㎡左右。整體來說，該地塊所處的位置，目前主要是處於青特、龍湖、星河灣三足鼎立的局面。
按照目前青特拿地的情況來看，土地用途含商住、商務金融，未來在商務辦公層面會對片區有所輻射帶動左右。另外，青特拿地平均樓板價為3101元/㎡，後期住宅產品在價格上會略有優勢。並且，青特拿地的價格，應該是有一定的政策優惠在，畢竟要求配建的租賃型人才公寓面積不小。
地塊所在區域為白沙河片區內，根據市政規劃，未來該片區定位以中高端居住、商務辦公、濱海旅遊為主導，集居住、辦公、休閒娛樂、公共服務等功能於一體的複合型濱海生活城，打造膠州灣底城市新亮點。
不過，就現有項目的呈現而言，在配套功能、旅遊項目的吸引性上、集聚商辦的能力上、公共配套的建設等幾個層面，還是硬傷。實現規劃目標，尚需要時間來承兌。
海信摘獲地塊信息
02
海信地產在此次土拍中以5.67億摘獲城陽2宗地，1宗住宅1宗商業，住宅面積為3.68萬㎡，規劃住宅建面7.35萬㎡；商務用地佔地面積4.73萬㎡，規劃建面4.73萬㎡。倆地塊合計約126畝。
當初的競買保證金即為5.67億。因此，海信地產是以底價摘取。當天，競得公司並不能直接看出是海信地產。競得方名字為青島恆海峰置業有限公司。
據國家企業信用系統顯示，恆峰置業成立於2018年7月30日，註冊資本2000萬。其中大股東為青島海信滄海置業有限公司，佔資1400萬；二股東為青島宗業長信投資有限公司，佔資600萬，其股東為倆自然人。因此，後期項目操盤方應該主要還是海信地產負責。
另外，當時出讓地塊要求，是隻能單獨申請，不接受聯合申請。而實質上，此次海信地產拿地算是曲線聯合申請。兩家公司出資註冊一家新公司後，完美解決不能聯合申請的硬性要求。這點，通過恆峰置業的成立時間，也能看出來。
（圖：海信地產）
據瞭解，海信地產此次的拿地價並不算低，儘管是底價拿地。城陽3家房企拿地，海信地產是裡面地價比較高的。尤其住宅部分，成交樓板價為4809元/㎡，而商務地塊也到了2813元/㎡。
實際上，2017年，青島市土拍市場整體土地成交均價是2243.47元/㎡。去年，一年總共出讓982萬㎡土地，攬收土地出讓金345億。再看看海信地產的拿地價，商住部分漲25.39%，住宅部分漲114.36%。
當然，細究其原因的話，海信地產所摘地塊的位置，也佔很大一部分原因。商住地塊位於正陽路與黑龍江路交叉口，住宅地塊位於興陽路與黑龍江路交叉口，周邊交通、配套等條件要更為優渥和醇熟。
另，海信地產後期在項目出街速速上可能要比同天摘地的天一和青特要迅速。摘地當日，海信地產即通過官方微信公佈地塊案名，其中住宅地塊案名為海信·觀瀾，商業地塊為海信·正陽中心。海信地產對這兩個地塊的期望值還是蠻大的，希望將其打造成為城陽的商業和居住標杆。
（截圖：房天下青島）
就現有樓盤分佈來看，住宅地塊周邊競品項目並不多。純競品項目為銀盛泰·博觀一品，其目前在售均價為22000元/㎡。以這個單價去跟地價比的話，未來海信這個住宅項目不會太便宜。與其相對應的是，住宅部分的利潤也會比較客觀。而且，物以稀為貴，這個片區內不管是供地還是現有商品房住宅供應量都比較少。
天一摘獲土地
03
8月20日拿地的還有一家，天一仁和以2.9億入囊4宗地。
四宗地位於城陽棘洪灘宏通路以北、岙東路以東，總佔地13.51萬㎡，總建面20.62萬㎡。也是底價摘取。有部分劃撥土地需配建公共租賃型住房和幼兒園。
地塊競得人顯示為青島天一人和置地有限公司，據國家企業信用系統顯示，該公司成立於2017年1月19日，註冊資本為1176.47萬。
大股東為青島天一仁和房地產集團有限公司，佔資1000萬；二股東為青島動車小鎮信安置業有限公司，佔資176.47萬，其唯一股東為青島動車小鎮投資集團有限公司。
由此可見，後期操盤手，天一仁和的可能性比較大。但也不排除，跟動車投資集團合力開發。不過，有一點得承認，近幾年來尤其是今年，天一仁和拿地的模式，主要就是這種合作模式。
譬如，今年初位於龍翔路東側、育英路北側的地塊，就是融創跟天一仁和聯合拿地。只不過，那塊地的大股東是融創家。
算起來，天一仁和的這4宗地地價算是很低的。1號地塊土地成交單價最高，也才1551元/㎡。而最低的3號地塊，才1330元/㎡。反正，至少，面上來看，天一家是當日土拍中的最大贏家。
但真要算下來的話，除了地價拿的低外，似乎天一家並沒有討到多少便宜。甚至於，是要在這個項目上先行倒貼，後期才能有所回報。
因為，根據最初的地塊出讓條件要求，天一仁和所拿的4宗地均有代建投資要求，1號地塊不低於3000萬，2號地塊不低於4000萬，3號地塊不低於5000萬，4號地塊不低於6000萬，還有1000萬的履約保證金。
另外，4個地塊的土地整理資金也得500萬。加吧加吧一合計，得近2億。而且全部工程都是，無償代建，無償。
可能也是出於這個費力費錢不大討好的緣故，這4宗地曾經中止過一次。按照5月底的計劃，這幾宗地應該在6月26日就已經拍賣結束的。但實際上，延遲了近兩個月，這幾宗地才順利拍出去。
還算幸運的是，再次重返拍賣臺的這幾宗地，土地單價沒有再上漲。
地塊大致位置
此前的青島碧桂園項目，現二手房價格顯示為1.4萬元左右。而港東小區顯示為1990年代的建築，棘安新居小區二手房單價在5000元左右。另外，衛星圖示顯示，地塊位置有部分散居住宅。目前，地塊周邊沒有新項目，沒有競品，未來在市場上會佔有一定的優勢。
04
8月21日，黃島所出讓的地塊顯示，其實際為華潤智慧小鎮項目所在地塊。也是牽扯時間比較長的一塊地。
去年4月間，青島西海岸新區有23個大項目集中籤約，當時爆出總投資558億。這其中，就有華潤智慧小鎮項目，當時說華潤這個小鎮總投資300億。
按照計劃，小鎮將按照產城融合理念，主要建設智慧交通、智慧醫療、智慧農業、智慧物流、智慧家居、智慧文娛等六大產業園和西海岸藝術中心、特色精品體驗中心、科技轉移孵化創新中心、西海岸體育中心、物聯網應用研究中心、智慧交通科技展示中心、萬象匯休閒購物中心、醫療養老康復中心等八大共建中心，建成後預計引入200家企業。
2017年8月間媒體爆料擬定位置
又4個月後，有新聞報道爆出，市裡與華潤集團簽訂新一輪戰略合作協議，所包含的項目名稱變為華潤·黃島海洋智慧小鎮項目。不過，此時計劃投資額降為200億，由華潤置地有限公司和青島地鐵資源開發有限公司共同投資建設。
而小鎮打造方向也有所調整，以物聯網為核心，按“413”模式，搭建智慧交通、智慧海洋、智慧醫療、智慧文娛等四大平臺,引入海洋產業相關的研究院，建設萬象天地、文娛中心、體育中心三大公建，全力打造物聯網智能醫療平臺、西海岸新區文化娛樂地標，建設國內首家TOD模式的智慧小鎮。
效果圖
彼時，傳出智慧小鎮的擬選址地為濱海大道北、明富大道南，臨近正在修建的地鐵13號線明富大道站點，鄰居正好是中鐵博覽城，其投資額為500億。此後，關於小鎮項目的消息不多。
今年4月間，有家自媒體曾爆料，小鎮項目已經起來圍擋。不過位置跟之前的擬定位置略有出入，新的地址在濱海大道寓琅琊臺路口。根據文字宣傳內容顯示，為青鐵華潤海洋智慧小鎮，總投資額恢復到300億。其他規劃目標變化不大，但是萬象匯沒有了，升級為萬象天地。
據說，當時土地在做前期清場的籌劃，計劃於2018年底開工建設，預計引入企業數量變為210家。坊間透露，項目包含23種業態，含住宅、公寓、萬象天地、文體中心、海洋研發中心、醫藥研發中心和產業園智慧交通控制中心等。更有人說，會有一棟寫字樓將打造為華潤北方總部。
青鐵華潤海洋智慧小鎮地塊
透過8月21日的土拍來看，競得人除了之前已經知曉的華潤和青島地鐵外，還有了兩位新面孔。一位是青島中嘉建設集團有限公司，一位是中城心產業地產（深圳）有限公司。
根據經驗，項目的實際操盤方可能會是華潤。畢竟，此前華潤跟青鐵在嶗山合作過青鐵華潤城項目。此次二度聯手，各方面的磨合已經相對成熟。尤其，華潤將萬象城成功打造為青島市南區的一座地標。如今，對於小鎮內的萬象天地更令人值得期待，有望拉昇並帶動西海岸商業呈現的質感和品質。
大概唯一需要規避的是，這個300億級的項目，距離500億級的項目相當之近。假若業態重複過多的話，可能會存在業態過剩和土地資源、空間的浪費，人口引入、企業引進也會變得吃力。
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