撰文=徐三刀
PART1-成交榜單
11月1日，中國指數研究院公佈《2018年1-10月全國房地產企業拿地排行榜》，其中《2018年1-10月全國土地成交城市排行榜TOP10》之中，西安土地成交榜上有名，位列全國土地成交城市第三位。
從城市排行榜來看，一二線城市仍是房企的拿地重點，部分城市土地成交放緩。
2018年1-10月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交10760億元，同比下降11%，增速較1-9月回落2個百分點；規劃建築面積TOP10城市成交26232萬平方米，同比增長13%，增速較1-9月回落4個百分點。
其中，杭州以2315億元的成交總價位於榜單首位，同比增長22%，上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額佔據榜單第二、三位。
規劃建築面積方面，鄭州以3614萬平方米穩居榜首，武漢和西安分別以3340萬平方米和3028萬平方米緊隨其後，西安土地成交城市排位第三。
（備註：以上四段為中國指數研究院原文引用，請參見公眾號《2018年1-10月全國房地產企業拿地排行榜》）
但不出意外，西安雖然同比土地成交排行榜位列第三，但土地成交金額、畝單價名落孫山，不僅沒有登上前十，如果按照9月份成交58.6億元，僅相當於杭州月成交金額四分之一！
PART2-典型土地
以下為1-10月份，西安市土地成交重點地塊，僅為例舉：
其一，華潤集團與曲江政府合作平臺公司合作。2018年1月9日，華潤與曲江政府合作平臺公司合作，以11億的價格摘得曲江97畝商住用地，該地塊為曲江文化產業園項目配套用地。QJ4-2-73-1號，畝單價1101萬/畝，樓面價5892.94元/㎡.
其二，配建文化產業，規定建設期限及投資成本。2018年2月12日，中海地產以14億摘的長安兩宗共計197畝商住地塊，需配建文化產業項目，並規定建設期限及投資成本。CA06-23-6&CA06-23-8號，畝單價689萬/畝，樓面價3409.43元/㎡，溢價率100%.
其三，十大豪宅之一“金茂府”系進入郭杜十字。2018年2月12日，金茂地產首進西安，以5億摘得長安兩宗共計84畝商住地塊，需配建一所中小學，給業主子女免費提供入學資格。CA06-23-7&CA06-23-9號，畝單價640萬/畝，樓面價3812元/㎡，土地溢價率100%.外加10000平方米保障房面積（不含基數5882平方米）.
其四，紫薇地產領銜地方國企表態助力土拍。2018年2月24日，紫薇地產高溢價摘得灃西三宗地塊，隨著土拍市場區域的轉變，預計未來房企進駐較多，該區域地價將一路高漲。XXFX-2017-25號，畝單價達到762.68萬/畝，樓面價4085元/㎡，溢價率231%.
其五，萬科進入灃西新城，土拍最高溢價達474%。2018年4月4日，萬科以23.76億的價格摘得西鹹新區灃西新城478畝商住用地。6宗土地，畝單價497萬/畝，樓面價3045.75元/㎡，平均溢價率為161.14%，最高溢價達474%.
其六，融創再次投資臨潼，倏忽出現畝單價王者。2018年8月14日，融創以11.6億的價格摘得臨潼國家休閒度假區299畝住宅+小學用地。其中QJ15-1-60號，容積率1.5，畝單價580.99萬/畝，樓面價5819元/㎡，溢價率72.46%.
其七，央企進入灞渭三角洲，城北樓面價王者。2018年9月28日，金茂以7.77億的價格摘得了未央湖117畝土地，商住用地，是灞渭三角洲最高地價。CB4-10-20號，容積率1.5，畝單價662萬/畝，樓面價6621元/㎡，溢價率42.03%.
其八，以招拍掛促進房企轉型，變相招商拉動。2018年10月18日，合能地產以3.99億的底價摘得滻灞總部經濟園區74.399畝商住用地，畝單價537萬/畝，樓面價3425元/㎡，要求引進不少於一家“獨角獸”企業區域總部。
PART3-市場概況
1-10月份，西安土地市場一直比較火爆，西安市土地價格穩步上漲。即便是全國出現大量土地流拍，西安仍然持續走熱。
呈現主城區一地難求，拍賣地屢遭哄搶，西鹹新區熱度不減，以產業勾地為主，公開拍地市場活躍，高溢價拍地成常態；外圍區域地價一路飆升，地王頻頻出現，一躍成為新的熱點區域；預計後期西安成熟地段依然處於激烈競爭狀態。
對於土地市場，西安市監管力度加強，政府出臺了一系列完善制度的措施。限制地價，禁止區域出現高價地，規劃土地使用，增加土地成本，土地統一歸儲，西鹹新區土地統一歸西安市代管。
9月14日，西安房管發佈《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》，並且嚴格落實“兩個20%原則”，20%的居住用地，用於公共租賃住房建設；20%的居住用地，用於限地價、限售價的“雙限房”建設。如果這一政策實施，2018年土地供給量又與2017年持平，2019年土地市場供給量減少40%，市場競爭將更為激烈。
因為，供給依然緊張（2018年，西鹹新區、滻灞生態區成交主要以官方平臺公司佔據大部分資源，加劇了土地需求，房企拿地愈加激烈），價格持續穩定上漲，1-10月份西安官方加快推地速度，灃西成為“新寵”，接下來，涇河、空港也有成為下一輪新寵的機會。
隨著西安拿地突破環線，郊縣範圍之內，也將成為高溢價土地新戰場，例如鄠邑、臨潼、藍田等區域。
隨著1-10月份土地市場成交，集中在新區爆發，搶地熱潮依舊，優質土地資源收縮，向外圍主動拓展版圖成為必然，房企拿地將會越來越遠！
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