嗯，你沒有看錯，杭州的房租，真的跌了。我沒有胡說八道。
在我愛我家的《杭州房地產市場第三季度報告》中，杭州三季度房租價格早已開始回落，環比下降了1.4%。
上個禮拜，我愛我家公佈了《2018年10月租賃市場分析報告》，10月份杭州租房市場量價齊跌，租金大概普遍下滑了6、7個點不止，跌幅非常大了。
租房的房客們大概只知道每年續約的時候房東幾百、幾百地往上加，沒聽說過幾百、幾百地往下減。
現今，幾乎整個城東，以及城北、三墩、轉塘一帶，房租都在跌，甚至連上城區和下城區都出現了下跌。
朝暉幾個老小區，單套兩居室普遍跌個300、500塊，城東再遠一點的簡直是跌得離譜；三墩一帶，8月份的套均月租金大概在5000多，到9月份降到了4500左右；下城區的環北直接全線打了個88折，關鍵還租不動。似乎整個主城區，除了濱江，租金都在稀里嘩啦地下跌。
房租的普遍下跌竟然改變了租金段的成交佔比，高價房成交佔比全線下滑，3500元以下低價房的佔比上升了近2%。
壹
房租究竟怎麼了？
房租出現如此大面積地下跌是很詭異的事情。
一般來說，每年房租和房價的走勢大體是一致的，都是3、4、5月量價齊漲，7、8、9、10月成交下滑，但價格穩得住，然後到過年前略微跌個那麼一星半點，很少有年頭說房租從9、10月就開始跌的，還跌得那麼洶湧。
杭州房租為什麼降？這個問題大概誰都說不清楚，究竟是人口變少了，還是房子變多了？還是其他什麼原因？
有人說，這兩年杭州的房租都是被中介和公寓運營商搶房源搞上去的，現在公寓不行了，房租自然就下來了。這或許是一個原因吧。
今年8月份的時候，杭州一家長租公寓的運營商——“鼎家”——破產倒灶，大概就是因為擴張太快，加上管理能力跟不上：
最近聽說又有一家比較大的公寓運營方出現了資金週轉困難，已經暫停了全部工程結款。後續怎麼樣還不清楚。
長租公寓的擴張確實一定程度地推高了房租，但這個幅度是不大的，畢竟整個租房市場還是普通出租佔大頭，公寓佔比很低的。
而且前幾個禮拜，上海也有一家老牌的公寓運營商“寓見”也出了點資金問題，可也沒聽說上海的房租出現了大降。
也有人說，杭州這兩年的房租是拆遷戶推高的，現在隨著國開行收緊棚改拆遷專項貸款，拆遷基本停掉了，租房的主力就少了一大截。
確實，尤其是去年上半年的時候，大把的拆遷戶揣著金光閃閃的拆遷款搶著租房，瞬間把房租給抬了上去，這個不假。但也沒說今年下半年這些拆遷戶就不租房了，回遷房沒個兩三年造不好的嘛！
聽城東的中介說，最近城東的回遷房和新房交付量很大，客戶選擇的空間多了很多。但為什麼連上城區和下城區的租金都下跌了呢？也沒聽說上城區的住房供應量增加了呀？
真是咄咄怪事。
貳
房租下跌比房價下跌還可怕
我們總是隻關心房價的起落，卻很少有人關注過房租的漲跌。
其實，預期住房消費的有力與否，房租的變化往往比房價變化更能看得清楚，尤其是對於二三線城市來說。
我們總說北京、上海的房價收入比太高、租金收益率太低，然後認定北京的房價有泡沫。其實，用房價收入比來判定京滬的房價是完全不合理的，因為京滬的房子根本不是賣給在京滬工作和生活的普通人，而是賣給全中國最有錢的那群人！你怎麼能用京滬普通人的收入水平去衡量京滬的房價泡沫呢?
事實上，京滬的房產不僅幾乎沒有什麼泡沫，而且是相當優質的資產。
然而，對京滬來說並不適用的房價收入比和租金收益率這兩個指標，對杭州卻是完全適用的，因為買杭州房子的，百分之八九十還是在杭州工作和生活的人。
北京和上海現在的租金收益率大概是1.5%，杭州是2%。所以，要麼是杭州的租金太低，要麼就是杭州的房價太高，因為一般來說，租金收益率差不多是可以做到4%左右的。
如果杭州的房租長期下跌，或者每年不能持續上漲個7%~10%，那杭州的房價肯定是扛不住的。就算名義房價不下跌，但實際房價一定是下跌的，畢竟這裡面有一個通脹的因素存在，跑不贏通脹就是跌嘛。
所以我為什麼會說“房租下跌比房價下跌還可怕”？
因為僅僅是房價下跌，政府還能通過放開限購、停止供地等一系列措施來救市，但房租下跌是根本沒法救的，這是整個住房消費市場出現大衰退的標誌。
如果租金長期萎靡不振的話，時間一久勢必拖累房價下行，這個時候放開限購什麼都沒用，因為對於杭州來說，只有租房的群體逐步變成買房的群體，整個房地產市場才是比較健康向上的。但如果租房消費出現了長期的下滑，打開限購根本無濟於事，是買房的基本盤出現問題了！
叄
請更理性地看待杭州
老實說，這幾年杭州人的心態是比較膨脹的，無論是本地人還是外來工作者。
自從2016年“G20峰會”以來，隨著杭州房價的節節攀升，加上杭州還是公認的“魅力之都”和亞運的加持，對於杭州的未來，大家大都是極為期許的。甚至還有位知名互聯網公司的總監講了一句讓人腦洞大開的話：
“今後上海將是一個宜居城市，成為杭州的後花園。”
然而，阿里巴巴未來的掌門人張勇，加入阿里11年，至今沒有在杭州買一套房，一直住在杭州的五星級酒店裡，每個週末返回上海家中。
杭州與上海的差距其實代差其實是很明顯的。
僅僅從人口來說，上海市的常住人口大概是2500萬，預計到2030年的時候人口能達到3000萬。杭州滿打滿算，加上臨安、富陽、淳安、建德和桐廬，一共也才950萬，而實際上的主城區只有不到700萬人，車子開出去遠一點，路上的行人就很稀疏了，和上海的差距還是很明顯的。
如今，杭州無論是房價還是房租，都已經無可阻擋地進入了下行通道。或許這一把樓市行情的調整會成為一記自信膨脹的鎮靜劑，讓每一個杭州人更清醒地認識這座城市，和她的房價。
我們可以很愛這座城，並且一心一意地建設她、維護她，但也請更深地理解她的稚嫩與不足。
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