今天我們來和大家一起聊聊西安的公寓，我們準備作為兩期來為大家詳細解讀。
上篇主要介紹公寓的分類以及各自的優缺點，下篇小編通過實地踩盤為大家帶來在售公寓的一手資料。
什麼是公寓？
公寓也是一種居住的形式，一般分佈在地鐵口、商業氛圍比較濃厚的地方，即可投資也可自住，深受單身青年和商業投資者喜愛。
公寓都有哪些？
現在目前市面上的公寓基本可分為三類：普通公寓（70年產權）、商務公寓（40年產權）、酒店式公寓（40年產權）。
在這強調一下，並不是所有的40年產權就是不限購的，是否限購要看土地性質，如果是住宅性質無論產權年限就還是限購的。
①住宅類公寓
用地性質：一般為住宅
產權類型：公寓
產權年限：70年
特點：戶型面積小，30-60平米
②商務公寓
用地性質：一般為綜合性用地（商住）或商業用地
產權類型：商務公寓
產權年限：根據用地性質而定，40年
特點：一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公。
③酒店式公寓
用地性質：一般為商業用地，少數為住宅用地
產權類型：公寓或商務公寓
產權年限：根據用地性質而定
特點：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高，一般會有酒店託管經營。
那它與普通的住宅有什麼區別呢？
第一，產權年限短。
一般來說大多數公寓產權都是40年、50年，少數住宅性質的為70年產權。要注意了，本來產權年限就短的公寓在購買時一定要多方考慮，一些未發展起來的開發區，5-10年的發展過後配套才能跟上來的，這種公寓一定要慎重。
第二，公寓一般都是一層十幾戶，居住舒適度不高。貸款的話，首付比例看產權年限，70年產權的和普通住宅一樣，40年產權的公寓一般都是首付五成。
第三，公寓如果是商用的，那水電費就比普通住宅要貴很多。
第四、40、50年產權公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以這些公寓的銷售價格要比住宅稍高。如果是70年產權公寓，稅費同普通商品房一致，甚至更低。
公寓各自優缺點如何
到底該不該買公寓？好多人糾結的一個問題。那我們就詳細來分析一下各自的優缺點。
如果你買公寓是為了自住，那麼住宅性質的公寓是首選。該類公寓優點在於在水電費、交易費用方面和普通住宅是一樣的，缺點在於這一類的公寓地段一般都很一般，不是特別好的優質地段，但是很不會很偏遠，自住的話要根據實際情況對待。
以公寓分佈主力的高新區為例，70年產權的住宅性質的高新·尊寓，目前在售19500元/平，面積區間為38-66㎡，以40㎡戶型為例，總價約78萬，同區域差不多大小的戶型租金基本在1600元/㎡每月。
如果你購買公寓單純是為了投資，那麼公寓的投資回報率以及交易的稅費問題是必須要考慮的。其實往往很多人在考慮投資的時候只會計算房價和租金的關係，而忽略了除了房價之外的其他成本。比如貸款的話，在你正式交房入住前的這段時間是租金的空白期，除此之外還有物業費、契稅、維修基金等費用。
購買商住公寓的人群可能是自住兼投資，購買小面積的公寓一部分可能會前期用來自住，或者買來出租給一些小型的公司或者工作室初期來用。
酒店式公寓，這類產品一般都是分佈在核心地段，人流量大、臨近寫字樓群旁，比如高新區的CROSS萬象匯、郎臣公寓、美墅和蘭博基尼酒店公寓等等。這些公寓的共同之處在於處於高新企業分佈密集的區域。少數酒店公寓一般會採用酒店託管返租金的形式，業主就省去了頻繁換租客的麻煩，收取穩定收益。不過這類酒店公寓本身定位高端，價格相對來說較高，適合資金充足的投資人群。
這就屬於一個公寓類的純投資項目，那就要考慮它的回報率是多少？說到回報率，就有一個租售比的問題，據業內人死分析，一般最好在15年內能收回投資，算是優質資產。
舉個例子，位於高新四路與唐興路十字西北角的郎臣公寓，據銷售人員說目前是尾盤在售，均價30000元/㎡，戶型面積62-103㎡，40年產權，限購。若購買一套70㎡的戶型，總價在210萬，據58同城租房信息顯示該公寓70㎡的戶型，月租金9000元。
現在我們來算一下這個公寓的租售比，就是用每平米月租金（129元）：房價（30000元）=1：233，也就是說233個月約19年才能收回投資。投資回報率的話，年收益（9000*12）為10.8萬，總房價（30000*70）為210萬，算下來年收益為5.14%。這其中還沒扣除二手房交易契稅、每個月的物業費等等。一般來說，年收益大於5%是適合投資的。
西安目前在售的公寓
小編從房天下、安居客上搜集整理了一下西安目前在售的和待售的公寓項目。
以下是整理的34個公寓項目：
據不完全統計，目前西安有34個在/待售公寓項目。從表格可以看出，這些公寓主要以高新為分佈主力，且均價基本都超過兩萬。其中價格較最高的是蘭博基尼酒店公寓，成交均價約28000-31000元/㎡，帶裝修。
由於城西與高新相鄰的原因，城西的公寓數量也是比較多的。由圖來看，城西、高新兩個區域的公寓數量已經超過了其他所有區域總和。
從列舉的這些公寓來看，價格最高的是溫德姆至尊公寓，該項目位於西安曲江慈恩東路398號曲江銀泰城東側，據房天下顯示，在售戶型有107-267平的一室-四室，均價3.5萬元/㎡。
好了，今天就先分享到這啦，大家如果想繼續瞭解，我們明天再見哦！
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