今天我们来和大家一起聊聊西安的公寓，我们准备作为两期来为大家详细解读。
上篇主要介绍公寓的分类以及各自的优缺点，下篇小编通过实地踩盘为大家带来在售公寓的一手资料。
什么是公寓？
公寓也是一种居住的形式，一般分布在地铁口、商业氛围比较浓厚的地方，即可投资也可自住，深受单身青年和商业投资者喜爱。
公寓都有哪些？
现在目前市面上的公寓基本可分为三类：普通公寓（70年产权）、商务公寓（40年产权）、酒店式公寓（40年产权）。
在这强调一下，并不是所有的40年产权就是不限购的，是否限购要看土地性质，如果是住宅性质无论产权年限就还是限购的。
①住宅类公寓
用地性质：一般为住宅
产权类型：公寓
产权年限：70年
特点：户型面积小，30-60平米
②商务公寓
用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地
产权类型：商务公寓
产权年限：根据用地性质而定，40年
特点：一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公。
③酒店式公寓
用地性质：一般为商业用地，少数为住宅用地
产权类型：公寓或商务公寓
产权年限：根据用地性质而定
特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，一般会有酒店托管经营。
那它与普通的住宅有什么区别呢？
第一，产权年限短。
一般来说大多数公寓产权都是40年、50年，少数住宅性质的为70年产权。要注意了，本来产权年限就短的公寓在购买时一定要多方考虑，一些未发展起来的开发区，5-10年的发展过后配套才能跟上来的，这种公寓一定要慎重。
第二，公寓一般都是一层十几户，居住舒适度不高。贷款的话，首付比例看产权年限，70年产权的和普通住宅一样，40年产权的公寓一般都是首付五成。
第三，公寓如果是商用的，那水电费就比普通住宅要贵很多。
第四、40、50年产权公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以这些公寓的销售价格要比住宅稍高。如果是70年产权公寓，税费同普通商品房一致，甚至更低。
公寓各自优缺点如何
到底该不该买公寓？好多人纠结的一个问题。那我们就详细来分析一下各自的优缺点。
如果你买公寓是为了自住，那么住宅性质的公寓是首选。该类公寓优点在于在水电费、交易费用方面和普通住宅是一样的，缺点在于这一类的公寓地段一般都很一般，不是特别好的优质地段，但是很不会很偏远，自住的话要根据实际情况对待。
以公寓分布主力的高新区为例，70年产权的住宅性质的高新·尊寓，目前在售19500元/平，面积区间为38-66㎡，以40㎡户型为例，总价约78万，同区域差不多大小的户型租金基本在1600元/㎡每月。
如果你购买公寓单纯是为了投资，那么公寓的投资回报率以及交易的税费问题是必须要考虑的。其实往往很多人在考虑投资的时候只会计算房价和租金的关系，而忽略了除了房价之外的其他成本。比如贷款的话，在你正式交房入住前的这段时间是租金的空白期，除此之外还有物业费、契税、维修基金等费用。
购买商住公寓的人群可能是自住兼投资，购买小面积的公寓一部分可能会前期用来自住，或者买来出租给一些小型的公司或者工作室初期来用。
酒店式公寓，这类产品一般都是分布在核心地段，人流量大、临近写字楼群旁，比如高新区的CROSS万象汇、郎臣公寓、美墅和兰博基尼酒店公寓等等。这些公寓的共同之处在于处于高新企业分布密集的区域。少数酒店公寓一般会采用酒店托管返租金的形式，业主就省去了频繁换租客的麻烦，收取稳定收益。不过这类酒店公寓本身定位高端，价格相对来说较高，适合资金充足的投资人群。
这就属于一个公寓类的纯投资项目，那就要考虑它的回报率是多少？说到回报率，就有一个租售比的问题，据业内人死分析，一般最好在15年内能收回投资，算是优质资产。
举个例子，位于高新四路与唐兴路十字西北角的郎臣公寓，据销售人员说目前是尾盘在售，均价30000元/㎡，户型面积62-103㎡，40年产权，限购。若购买一套70㎡的户型，总价在210万，据58同城租房信息显示该公寓70㎡的户型，月租金9000元。
现在我们来算一下这个公寓的租售比，就是用每平米月租金（129元）：房价（30000元）=1：233，也就是说233个月约19年才能收回投资。投资回报率的话，年收益（9000*12）为10.8万，总房价（30000*70）为210万，算下来年收益为5.14%。这其中还没扣除二手房交易契税、每个月的物业费等等。一般来说，年收益大于5%是适合投资的。
西安目前在售的公寓
小编从房天下、安居客上搜集整理了一下西安目前在售的和待售的公寓项目。
以下是整理的34个公寓项目：
据不完全统计，目前西安有34个在/待售公寓项目。从表格可以看出，这些公寓主要以高新为分布主力，且均价基本都超过两万。其中价格较最高的是兰博基尼酒店公寓，成交均价约28000-31000元/㎡，带装修。
由于城西与高新相邻的原因，城西的公寓数量也是比较多的。由图来看，城西、高新两个区域的公寓数量已经超过了其他所有区域总和。
从列举的这些公寓来看，价格最高的是温德姆至尊公寓，该项目位于西安曲江慈恩东路398号曲江银泰城东侧，据房天下显示，在售户型有107-267平的一室-四室，均价3.5万元/㎡。
好了，今天就先分享到这啦，大家如果想继续了解，我们明天再见哦！
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