以淨利潤排名，上半年最賺錢的前20名，上市銀行佔據12個席位：
其中，號稱“宇宙第一大行”工商銀行，2018年上半年累計淨利潤達1604.42億元，高居榜首。2018年上半年淨利潤超過1000億的上市公司僅有4家，均為上市銀行：工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行。
值得一提的是，730家創業板上市公司的淨利潤總和為544.76億元，僅為工商銀行淨利潤的34%。
除了異常強勁的賺錢能力，銀行給予房地產行業的貸款，更牽動著眾人的眼球。
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房地產直接貸款超25萬億
面對史上最嚴調控，商業銀行與房企的關係是否已經“全面瓦解”？
從26家涉房貸款的最新數據看，2大行業的關係似乎仍是“你儂我儂”。
據Wind數據統計，2018年上半年，26家上市銀行的涉房貸款合計達25.52萬億元，較2017年年底的23.85萬億元增長了1.67萬億元，半年時間的增幅為7.02%。
銀行涉房貸款主要是2方面，一是與房地產直接相關的貸款，包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等；二是以房地產作為抵押物的其他貸款，包拪地方政府及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。
6家上市銀行半年報披露了，最新的房地產直接貸款數據：截止2018年上半年，26家上市銀行對房地產公司類貸款餘額為4.82萬億，增幅為8.25%；個人住房貸款餘額為20.7萬億，增幅為7.52%。
雖然總額繼續上升，但商業銀行對於涉房貸款愈發謹慎：開發貸根據調控要求，服務於重點企業、重點地區；按揭貸則明確強調，向剛需傾斜。
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房地產開發貸逼近5萬億
2018年以來，市場普遍預測商業銀行與房企的親密度下降，但房地產企業的開發貸的數據卻給出了真相。
據Wind數據，截至2018年中期，26家上市銀行對房地產企業開發貸款餘額合計4.82萬億元，較2017年年底的4.57萬億元增加了2523億元，意味著26家上市銀行開發貸總額正在逼近5萬億元。
其中，五大國有銀行（中、農、工、建、交）的開發貸餘額合計達2.7萬億元，佔開發貸款總規模的56%。
26家上市銀行中，多達18家銀行的開發貸餘額較2017年年末上升，其中10家銀行開發貸餘額較年初增幅超10%。
其中，成都銀行、貴陽銀行、上海銀行對於房地產開發商最為熱情，上半年開發貸增幅均超過30%。
從上市銀行的開發貸餘額佔比來看，上海銀行的開發貸餘額佔公司類貸款總額的比例高達22.72%，且較年初提升了2.23個百分點。
5大國有銀行中，中國銀行最為激進，開發貸餘額為8629.48億元，佔公司類貸款總額比例達12.2%，佔比較年初仍在提升。其他4大行的開發貸佔比均不高，在5.5%-8%之間。
業內人士表示，近年來，上市銀行的開發貸抵質押率有所下降，意味著其對應的風險或許有所上升。
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個人房貸，突破20萬億！
26家上市銀行的涉房貸款，個人住房貸款的規模遠遠高於地產商的開發貸，而且在銀行的貸款業務中佔據最重要的位置。
據Wind數據，截止2018年6月30日，26家上市銀行的個人住房貸款餘額合計為20.7萬億元，較2017年年底的19.28萬億元，繼續增長1.42萬億元，增幅為7.38%。
其中，5大國有銀行佔據了個人放貸市場的半壁江山，截止6月30日，5大行的個人住房貸款餘額共計16.41萬億，佔26家上市銀行總規模的79%。
（點擊可查看大圖）
個人房貸餘額最低的系寧波銀行，僅為12.29億元，與位列第一位的建設銀行，相差3660倍。
從房貸餘額增長情況來看，26家上市銀行中，23家銀行的個人房貸餘額較2017年年末上升，僅民生銀行一家的房貸餘額下滑，其中11家銀行個人房貸餘額較年初增幅超10%。
總體來看，2018年上半年，上市銀行對於個人房貸的熱情只增未減，這與房貸利率不斷上漲密切相關。
融360大數據研究院發佈的《2018年7月中國房貸市場報告》顯示，2018年7月份，全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率1.157倍，已連續上漲19個月；同比去年7月份首套房貸款平均利率4.99%，上升13.63%。
銀行報表中的不斷增長的個人房貸另一面，是不斷攀升的居民槓桿率。
2015年末，中國居民部門貸款佔 GDP 的比重僅為39.9%，與日本71.9%和美國80.9%的居民槓杄率相比仍然較低。據平安證券估算，2016年中國居民部門槓杄率或將升至45.5%。
另外，上財高等研究院測算，截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，已超過美國水平，更逼近美國金融危機前峰值。
上財高等研究院警示：家庭債務已逼近家庭部門能承受的極限，中國很多家庭已處於入不敷出的狀態，家庭流動性已到了命懸一線的地步。
居民槓桿率迅速攀升、家庭債務不斷增加，個人住房按揭貸款的大幅增長可謂功不可沒。
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房價下跌，不可承受之重
一般而言，房地產貸款對於銀行來說是優質資產，對房地產商的開發貸、個人住房貸款不良率都低於整體貸款不良率。
但自從2016年樓市加強調控以來，房地產貸款的風險也發生了變化。
平安證券測算，公司類房貸不良率出現較大幅度的上升，特別是四大行，公司類房貸不良率已經接近整體貸款不良率。
房地產是資金密集的行業，一旦房地產下跌引發其營收下降或者銀行信貸大幅收縮，房地產企業容易出現資金鍊緊張甚至斷裂的風險，將極大提高銀行信貸風險。
以溫州為例，其擁有發達的民營經濟，靠出口加工業務積聚著大量人口和財富，加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放，2010年後房價飆升，2011年超過3萬元/平米，接近一線城市房價水平。
個人、企業紛紛高槓杄加入炒房大軍。
2011年貨幣政策轉向緊縮，歐美經濟的衰退，給溫州民營經濟沉重的打擊。
當民營企業由於銷售困難、資金鍊斷裂而無法償還貸款時，銀行只好處置拍賣作為抵押的房地產，導致房價一年內下跌 20%，此後違續十幾個月持續下跌，溫州銀行業也陷入困境。
平安證券認為，這場房地產泡沫危機能否化解，在於政府能否堅定不走老路，建立房地產長效機制，扭轉市場預期。若再次通過政策刺激房地產來拉動經濟，那麼房價報復性反彈的局面將難以遏制。來源：全景財經（p5w2012）
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去庫存任務完成，三四線樓市的拐點要來了
最近，融創董事長孫宏斌在融創中期業績發佈會上談到，“本次房地產市場調控嚴峻程度超出人們想象，且不斷加碼的調控政策，正改變市場預期……”
在當前“堅決遏制房價上漲”為房地產市場總基調下，現在樓市的預期確實在發生了改變，房企拿地熱情減淡，各地房屋成交量也持續萎縮，購房者的觀望情緒明顯。
通過前段時間國家統計局公佈的新建商品房價格指數來看，一二線城市的房價漲幅開始逐漸縮小，並且有平穩回落的趨勢，不過三四線樓市卻依然逆勢上揚，其房價的堅固程度，超出大部分人的想象。
這一輪三四線城市房價上漲的週期，還要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全國有29個三四線城市房價過萬。一直到現在，三四線城市房價漲幅依然在環比擴大。
這是不是說，三四線城市的房價正處在上升通道中？
我認為，恰恰相反。
至少，在部分、或者說大部分三四線城市，樓市的拐點就要到了。
三四線城市房價上漲的動力
三四線為什麼能漲得這麼高？
我們不妨把時間線拉長一點看。
從2016年開始，三四線城市的房價就進入了快速上漲的軌道。“千人搶房”，“夜宿購房中心”這樣在一二線城市搶房時才能看到的景觀，在很多三四線城市也開始頻頻上演。
各地城市化進程加速，使得不少原來人氣不足的地區交通基礎設施改善，產業內移，又吸引來許多當地的農村人口以及外出農民工迴流。再進一步，收入提高，也促使著農村居民結婚和子女入學更傾向進城，形成了對三四線城市住房的需求。
此外，由於一二線城市不斷加碼的限購政策以及高房價，從2017年開始，一二線城市房產成交量出現了明顯的下滑，很多在一二線城市工作的人選擇回到家鄉買房。很多炒房客、投資人也開始轉戰三四線城市房地產市場。
以上這些都是三四線房價不斷走高的大背景。而樓市去庫存任務更是充當了三四線房價上漲的主要動力。
當初一二線城市房價快速上漲，土地成本急劇上升，大批開發商無力參與競拍，從而開始轉戰土地價格更為低廉的三四線城市。不過，隨著投資的一哄而上，也造成了當時樓市嚴重的庫存狀況。
在各地經歷瞭解綁限購，放鬆信貸等政策之後，去庫存的任務完成效果並不理想。直到2016年，棚改貨幣化安置政策推出，進一步改善了三四線樓市的庫存壓力。
去庫存任務基本完成
進入下半年以來，維持三四線城市房價快速上漲的支點正在發生改變。
首先是在7月，棚改政策出現了調整，審批權由地方收回中央。雖然不是一刀切，各地還有些調整餘地。不過棚改政策要做出調整的信號已經顯露無遺。
8月28日，長春市政府下發文件，取消棚改貨幣化安置獎勵政策。
而呼和浩特也在近日發佈公告稱，全面停止房地產去庫存調控措施，成為這一輪房地產調控中，首個喊出“停止去庫存”的城市。
之前某研究機構數據表明，三四線樓市漲價去庫存的歷史使命已經基本完成。
開發商手裡的房子基本上到了居民手裡。當前百城庫存規模已經跌回到2012年3月的水平，三四線存銷比更是創下近9年的新低。
現行規定下，我們認為庫存12個月以下，就是低庫存的警戒線。按照這個標準，全國至少有60%的三線城市應該停止去庫存的操作，停止貨幣化安置。
可以預見，在未來控制房價上漲的主要任務下，後續會有更多三四線城市跟進棚改政策的調整，但是棚改不能一刀切，以後棚改實物化安置會成為主流。
支撐三四線城市房價上漲的動力不再
隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線城市房價上漲的動力，將會減少一大半。實際上，一些作為人口淨流出的三四線城市的房產，根本沒有我們想象中的有價值。
選擇一座城市，就相當於買了一支股票，就是看這座城市未來的發展。雖然城市化進程加速會使一部分農村人口流入，但是人口是跟著產業走的，三四線城市很難有媲美一二線城市的產業集群。事實上，現在很多三四線城市一直處於人口淨流出的狀態。
對於那些炒房客來說，購置房產的流動性是他們投資的關鍵。當三四線城市房地產市場流動性大打折扣，這裡也不再是他們青睞之地。
最近一段時間以來，“堅決遏制房價上漲”的信號愈加強烈。各地的調控政策也不斷加碼，根據中原地產研究中心的數據顯示，7月單月，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄，合計超過60個城市，發佈了超過70次各類型房地產調控政策。不斷加碼的調控政策，也正在蔓延到三四線城市。
目前支撐三四線城市房價上漲的動力正逐漸削弱，而這一輪三四線城市樓市的春天似乎也已經到了盡頭。（來源：地產情報站）
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